一、基本事实

1、中医院为事业单位法人，其法定代表人为陈国忠，又名沈国忠。福建省莆田市人民政府于1997年12月1日出具莆政（1997）土108号莆田市政府文件，该批文项下的土地包括莆国用（1998）第9801500、9801501、9801502和9801503号共计四块土地。该文件规定：该土地规划用途是医院用地和配套住宅用地，用地单位在取得该幅土地使用权后，应严格依照批准的莆田市城市总体规划及该小区详细规划进行建设，未经有权一级政府批准，不得擅自改变其用途；这些土地不得分割转让。该文件还规定该项目用地以出让方式取得，其土地使用权可依法转让、出租和抵押；如需改变用途，土地办理转让手续前应补交土地出让金；配套住宅用地如需转让，要在完成中医院项目建设后方可进行转让，等等。

2、莆田市中医院（以下简称中医院）与郑少春商谈土地转让问题，但双方没有签订土地使用权转让合同。2000年11月10日，郑少春预付20万元土地款给中医院，有中医院出具收款收据一份为凭，该收款收据载明“暂收郑少春预付土地款20万元”。同日，中医院收到郑少春预付的款项后，即将本案讼争的土地交付郑少春使用。2001年1月18日，中医院又收到郑少春支付的土地款20万元及代垫购车款26万元后，中医院又出具收条一份，内容为“兹收郑少春土地款贰拾万元正代垫购车款贰拾陆万元正共计肆拾陆万元正”。以上收款收据（收条）均盖有中医院印章。2001年1月22日，沈国忠出具借条一份，内容为“兹借郑少春现金陆万元正”。2001年1月23日，沈国忠出具收条一份，内容为“兹暂收郑少春叁万元”。以上借条（收条）均未盖中医院印章。

3、2004年7月，中医院经莆田市公安局批准，更换了其所使用的印章，并于2006年在中共莆田市委机构编制委员会办公室年检表中备案。

4、2006年2月22日，郑少春将案涉土地和店面出租给莆田市志强汽车贸易有限公司（以下简称志强汽贸），租期自2006年3月20日至2011年3月19日。

5、志强汽贸于2011年3月19日租赁期届满后搬离讼争地块。

6、莆田中院在审理（2008）蒲民初字第26号案件过程中，根据当事人申请，该院委托莆田市价格认证中心鉴定，结论为：(1)面积为1523.2平方米生地出租场地租金，租期自2000年11月10日至2008年10月止，计95个月，租金价格总额为434112元；(2)面积为1523.2平方米的场地按实际使用情况（该地块分为前半部分为水泥埕，后半部分为一层店面用房，店面房为混合结构，地面铺瓷砖，大玻璃窗）计算出租场地的租金（租期同上）的价格总额为1302336元；(3)面积为1523.2平方米居住用地性质的生地土地使用权价格为341578元。(莆田中院在判决中认定，双方当事人均无证据证明建设了相关建筑物，依据现场勘查情况及双方当事人举证情况，从证据的高度盖然性审查，应认定诉争地上建筑物系郑少春建造。)

二、争议焦点

1、郑少春与中医院之间法律关系的性质与效力；

2、郑少春应否将该土地退还给中医院，应否以及如何支付土地占用费。

三、案情分析

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十条、《中华人民共和国物权法》第一百四十四条，均规定土地使用权转让应当采用书面形式签订转让合同。从中医院在原审期间关于曾与郑少春就案涉土地转让事宜进行协商，但就转让价格、面积以及四至并未达成协议的陈述可以看出，中医院认可曾与郑少春协商土地转让的事实。中医院在2000年11月向郑少春交付讼争土地，截止2001年1月共收取郑少春75万元款项的事实，也印证了中医院曾与郑少春协商土地转让的事实确实存在。但在本案中据此得出双方当事人之间最终确立的就是土地使用权转让法律关系的结论，并不妥当。

土地使用权转让系重大交易，前述法律、行政法规明确规定土地使用权转让应当签订书面转让合同，故该法律行为在性质上属于要式法律行为。书面合同不仅能够体现双方当事人有关土地使用权转让主要内容的合意，对实际履行亦具有重大意义。尽管中医院承认其与郑少春曾经就土地使用权转让进行磋商，且双方当事人也有一定的履行行为，但在中医院明确否认其与郑少春之间最终确立的就是土地使用权转让法律关系的情况下，可以认定双方当事人订立书面合同的可能性已经不存在。如果直接确认双方当事人之间已经确立了土地使用权转让法律关系，则有可能出现通过司法手段强制当事人缔结要式合同的后果。从法律、行政法规明确规定土地使用权转让应当订立书面合同的立法目的看，在双方当事人对法律关系主要内容的意思一致没有书面合同佐证的情况下，本案适用《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条确立的合同解释原则的妥当性并不充分。审查本案双方当事人实际履行事实，认定双方当事人未就土地使用权转让最终达成一致，双方法律关系实为期限未定的土地有偿使用，即不定期租赁更加符合本案实际情况。在欠缺法律规定的形式要件，且法律、行政法规对违反特定法律行为应当具备书面合同这一形式要件要求的法律后果未作明确规定的场合中，通过解释当事人实际履行行为确定其间法律关系的性质，既要综合探究双方履行行为的真实意思，也要充分考量法律、行政法规规定的立法目的，同时还要对当事人违反法律、行政法规规定的法律后果作出准确认定。如当事人履行行为存在多种解释的可能性和合理性，应当将欠缺法律规定的形式要件的原因作为重要判断因素，尽量避免解释结果在客观上虚置法律规定的后果发生。

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定，中医院可以随时解除合同。中医院提起本案诉讼要求郑少春返还讼争土地，有法律依据。当然，本案中同样不存在书面合同证明双方当事人有关租赁法律关系的一致意思表示。但法律、行政法规并无当事人必须通过书面合同形式成立租赁关系的强制性规定，从尽可能明确当事人权利义务边界的目的出发，本案可以通过《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条确立的合同解释原则确定租金（中医院诉称的土地占用费）标准。根据本院再审查明的案件事实，可以参照当地生地出租场地租金标准确定本案中的租金价格。原审自2003年11月11日起，判决郑少春加倍支付租金不符合本案事实，法院应予以纠正。因郑少春在2000年11月至2001年1月间即已支付中医院75万元，原判决中医院需返还郑少春该75万元及相应利息后，中医院并未申请再审，故郑少春所应支付的租金可以从该款项及相应利息总额中扣减。同时，为更好平衡当事人利益，本院酌定郑少春支付的土地占用费应以75万元及利息为限。在扣减后，若仍有余富，中医院应当退还郑少春。

四、裁判结果

1、郑少春应自行拆除座落于福建省莆田市城厢区霞林村福厦路109公里处的地上建筑物，并将土地退还给莆田市中医院；

2 、莆田市中医院应返还给郑少春土地转让款75万元及利息（自2001年1月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至莆田市中医院还清该款之日止）；

3、郑少春应支付给莆田市中医院土地占用费（自2000年11月10日起，每个月以1523.2平方米，按每平方米3元计至实际返还时止），总额以第三项确定款项为限；

4、以上两项确定款项相互抵扣后，如有剩余，莆田市中医院应退还郑少春。

五、裁判依据

1、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条

2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十条

3、《中华人民共和国物权法》第一百四十四条

4、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条

5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项