对方房主未拿到房产证，购买房子需注意什么？

44位律师解答

• 

  秦惠芳

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    你好，对于合同是否改名，需要经过开发商的同意，并且肯定需要交纳一定的费用，双方可以在协议中约定好房产证办理下来过户的期限，对于税费的交纳双方可以协商，谁承担都可以
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    2018-11-25 19:46:38
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  • 秦惠芳 服务方：
    具体房款的支付方式双方也可以协商，法律没有硬性的规定，根据实际情况来确定留存的数额
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    2018-11-25 19:47:24
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• 

  陈景军

  律师

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  • 答谢
    你的问题很多。可以具体情况说明一下吗？
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    2018-11-25 19:47:25
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  • 陈景军 服务方：
    这个话有的蹊跷，还是看看合同吧？！
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    2018-11-25 20:34:58
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• 

  杨康

  律师

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  • 答谢
    属于两个法律关系，开发商与原房主解除合同，你与开发商重新签订购房合同，建议与原房主，开发商签订三方协议，将责任约定明确。
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    2018-11-25 19:48:11
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• 

  刘闯

  法律执业者

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  ¥25

  • 你好，1.这样做需要看房主是否与开发商到房产部门办理了网签，如果没有办理是可以更改合同，重新让开发商与你签订2.建议如果更改合同重新签订，一定要到房产部门办理网签手续，以免开发商一房二卖；3.重新签订的协议可以办理公证，公正并非该合同的生效的必然要件，但是经公证后会具有更高的法律效力；4.建议双方在协议过程中一定要签订好具体的违约责任，以及相应的权利和义务5.如果不能重新签订协议，那么买卖的房屋主要契税应当由卖方来缴纳，建议与卖方的买卖协议中明确约定好税款的缴纳
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    2018-11-25 19:50:23
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  • 楼主：
    开放商嫌麻烦，觉得是房主和我之间的事情，不肯参与三方协议，只肯改签。 如果只是和房主签双方协议，但规定网签确认以后才付钱，是否可行？ 感谢~
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    2018-11-26 18:44:05
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  • 刘闯 服务方：
    不和开发商签订买卖协议，那么是不能认定为一手房，还是二手房，房主五年内转让给你还是需要支付税款
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    2018-11-26 18:46:43
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• 

  宋成海

  律师

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  • 答谢
    您好，需要开发商与原购买方解除合同。你与开发商重新签订买卖合同。这个情况比较复杂，建议电话详谈。
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    2018-11-25 19:50:46
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• 

  李新刚

  律师

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  • 答谢
    建议你找个房屋中介处理，约定好违约责任！
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    2018-11-25 19:51:12
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• 

  郭峰

  律师

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  • 答谢
    不过已经网签备案，就不能再次更改合同。如要购买，后期必须过户，税是省不了的。如果要办，建议不要付清全款。
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    2018-11-25 19:52:17
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• 

  陈历云

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  • 答谢
    35″
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    2018-11-25 19:53:48
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• 

  张坚

  法律执业者

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  • 答谢
    原业主已经购房三年却还未能办理产权证，真实的原因你清楚吗？可能事情不是你所想象的那般简单。开发商与原业主解除合同，理由是什么呢？开发商不能单方解除合同的哦。建议谨慎而为。
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    2018-11-25 19:54:47
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• 

  王宝珊

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  • 答谢
    你好，如果卖方没有办理网签手续，你是可以在开发商同意的情况下重新与开发商签订购房合同。重新签订的协议，不一定必须办理公证，但是购买的房产，建议办理房产预售登记，这样可以很好的保障你的权益。
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    2018-11-25 19:55:53
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• 

  谢勇

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  • 答谢
    对于采用更名的方式走一手的交易模式需要慎重考虑，如果对方已经办理网签，需要解除原来的备案才能交易。
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    2018-11-25 19:57:32
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• 

  陈庆

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  • 答谢
    改成购房合同生活费这种办法目前已经不能使用，因为国务院出了明确规定，禁止不动产登记中心变更合同的方式。同时如果如果购买的房屋没有拿到房产证，那么就需要去房产局查询一下房屋目前状态有没有被法院保全查封，过户的办法可以在合同中约定当卖房人拿到房产证时，及时与买房人过户，否则应当承担多少人的违约责任，将违约责任加重一点
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    2018-11-25 19:58:10
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• 

  南晓峰

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    如果开发商已经取得了商品房预售许可证，变更合同还需要房管局同意，直接更名的确省了过户费，如果是按揭贷款，原房主应当先把贷款还清，公证不是必须的，可以公证也可以不公证。
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    2018-11-25 19:58:29
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  • 南晓峰 服务方：
    契税可以协商，双方都可以承担 ，如果分期付款，当然是留的多对你有利，这都是双方协商的事
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    2018-11-25 20:00:41
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• 

  张晶

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  • 答谢
    23″
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    2018-11-25 20:00:46
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• 

  宋吉鑫

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  • 答谢
    该回复2018-11-26 00:26:10被作者删除
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    2018-11-25 20:03:19
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  • 宋吉鑫 服务方：
    该回复2018-11-26 00:26:07被作者删除。
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    2018-11-25 20:09:36
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• 

  田续鹏

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  • 答谢
    你说的属于转合同，要经过开发商同意，再和开发商签合同。把软件义务约定明确
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    2018-11-25 20:03:29
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• 

  秦宫

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  • 答谢
    你好，关于修改购房合同问题，如果已经办理完网签的就不能修改了。
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    2018-11-25 20:04:34
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• 

  徐霞

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  • 答谢
    你可以与原房主找开发商更改合同，这样的确可以省下过户费
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    2018-11-25 20:04:43
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• 

  王伟政

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    该回复2018-11-26 00:45:10被作者删除
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    2018-11-25 20:08:25
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• 

  王倩一男

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    2018-11-25 20:10:24
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• 

  贾志红

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  • 答谢
    可以签订三方协议，明确房产原来的状况及现在的产权状况，以及办理产权变更等协助义务，违法责任承担期限方式等内容；公证可以提高合同的证明能力；如果已办理产权，变更登记应由卖方支付税费，但也可以协商解决。
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    2018-11-25 20:11:28
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• 

  李新宇

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  • 答谢
    你好，你这种情况有很大风险，可以详细咨询
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    2018-11-25 20:16:48
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• 

  李洋

  律师

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  • 答谢
    你好，请问原房主是否网签了，如果没签可以到开发商处改合同，如果签了需要先撤网签，比较复杂。
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    2018-11-25 20:17:10
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• 

  王雪楠

  法律执业者

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  • 答谢
    1.对方说的方式叫“开发商直接更名”，确实可以省下过户费，前提是原房主的购房合同没有办理网签备案。 2.开发商这么多年都没有办下房产证，很可能有重大问题，特别是如果原房主合同没有网签的话，很可能开发商在五证不全的情况下就开始售房了。 建议您先了解下房屋现状，谨慎决定。
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    2018-11-25 20:17:19
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• 

  刘佳伟

  律师

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  • 答谢
    该回复2018-11-26 00:41:39被作者删除
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    2018-11-25 20:20:12
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  • 刘佳伟 服务方：
    该回复2018-11-26 00:41:42被作者删除。
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    2018-11-25 20:21:33
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  • 刘佳伟 服务方：
    该回复2018-11-26 00:41:47被作者删除。
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    2018-11-25 20:22:59
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• 

  黄振波

  法律执业者

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  • 答谢
    如果开发商把购房合同提交到房管部门备案，就没法改签购房合同了。在业主没有房产证的情形下，是不允许房屋上市买卖交易的，如果确实要购买，双方必须约定二手房过户期限，以及逾期不配合过户的违约金。最好双方约定到银行办理资金监管业务，对买受人来说更加有保障 。
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    2018-11-25 20:21:53
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• 

  孙杭林 赞 投诉

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    如果协商一致，可以同开发商签订新的合同。税费可以协商承担。可以留尾款，具体比例协商确定，一般30%左右为宜。
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    2018-11-25 20:24:45
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• 

  何勇

  律师

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  • 答谢
    44″
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    2018-11-25 20:28:37
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• 

  李国民

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    改签购房合同，省过户费这一说法要看是否是跟直接跟开发商签订合同，还是跟这个二手房东签，这个要根据对方是否已经办理网签手续，
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    2018-11-25 20:31:30
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  • 李国民 服务方：
    办理公证后的买卖合同，当然效力更高
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    2018-11-25 20:32:11
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  • 李国民 服务方：
    你可以预留20%的费用并对方协商之后，在房产证下来之后再在给付对方。
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    2018-11-25 20:33:09
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• 

  程才

  律师

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  • 答谢
    75″
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    2018-11-25 20:37:33
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• 

  徐欢

  法律执业者

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    该回复2018-11-26 13:11:16被作者删除
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    2018-11-25 20:39:10
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• 

  吕江华

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    过户费是一个通常的说法，实际是指二手房买卖中缴纳的各项税费的总称，其中主要是个人所得税和契税。你这里可以节省过户费的前提是对方的房子从开发商那里购买时没有在房产交易部门进行交易登记(交易备案，俗称网签)，并且开发商愿意配合变更合同的买方，也就是相当于你直接从开发商那里买房。 一般一次性全款购房的不多，大多是先付一部分，然后过户，办理贷款，支付余款。具体办理程序各地有差异，建议找一个房产中介代理(二手房买卖的情况下)。
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    2018-11-25 20:49:04
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• 

  郭启兰

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    你好，如果房屋已经办理了网签，在这种情况下是不可以变更合同的，如果还没有变还没有网签，可以变更。公证是可以的，这样效力更高。在签定合同时注意约定好权利和义务以及违约责任。关于税费也应当在合同中明确约定。
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    2018-11-25 20:50:45
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• 

  宋中原

  法律执业者

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  • 答谢
    原购房合同是否网签，如果已经网签了，还得先变更，建议找个二手房中介办理
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    2018-11-25 20:55:55
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• 

  王景生

  律师

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    该回复2018-11-26 02:00:47被作者删除
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    44″
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    2018-11-25 21:00:49
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• 

  李阳

  律师

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  • 答谢
    您好，1、 通过您的陈述，能感觉到您很担心，其实这个问题并没有那么复杂的。 2、只要你、房主和开发商协商一致，同意将房主和开发商签订的合同作废，直接由您和开发商签订合同即可，以后房子就是您的，房产证也汇报办到您的名下。 3、其它的，关于费用的问题，您可以和房主签订房屋买卖合同，约定房屋买卖价款及房屋契税等费用承担各种问题，建议这个协议委托律师拟定，替您把控买房风险。
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    2018-11-25 21:12:34
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• 

  肖成见

  律师

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  • 您好：1.改签购房合同的方式可以操作，但需要开发商配合。2.需要卖方同开发商解除网签，注销备案合同，重新让开发商与您签订网签合同并办理备案登记手续，同时风险也很大，万一中途开发商不配合就很麻烦；3.可以签订三方协议，能够办理公证手续更好；4.在操作过程中尽量让办理您的网签合同及办理备案登记手续时再交付全部房款，前期可以支付一部分定金；5.这种情况和购买商品房所缴纳的税费一样，大一点的由契税和大修基金，一般都是3%；6.定金法律规定不能超过总交易金额的30%
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    2018-11-25 21:20:21
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• 

  陆畅言

  律师

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    22″
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    2018-11-25 21:41:49
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• 

  王小兵

  法律执业者

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    24″
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    2018-11-25 22:02:38
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• 

  张爱清

  律师

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  • 答谢
    你好，建议将违约责任中违约金数额约定高些，过户期限约定清楚。
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    2018-11-25 22:23:55
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• 

  盛妍

  律师

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  • 答谢
    你说的情况应该属于更名，开发商现在一般都不会做更名的。一般都是办了证再交易。
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    2018-11-25 22:35:45
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• 

  邵新林

  律师

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    29″
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    2018-11-25 22:43:22
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• 

  于淑君

  律师

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    该回复2018-11-26 08:22:52被作者删除
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    2018-11-25 23:49:55
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• 

  苗世静

  律师

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    23″
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    2018-11-26 00:04:42
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