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房屋购买 | 2017-11-27 07:41:57

签订房屋认购协议支付一半房款后反悔了可以诉讼解除协议吗

您好,我于2017年10月底购买了石家庄乐城国际贸易城的七个产权商铺,总价约540万,直接首付了一半270万,按揭贷款270万。开发商另成立经营公司托管运营。当时销售人员口头宣传租金足以覆盖每月的还贷。但后来经过了解,租金远远不够,且三年之后才开始支付。七个商铺中,五个是有预售许可证的,两个没有。签订的都是认购协议,还不是正式买卖合同。开发商说买卖合同要在办理贷款之前签。现在我反悔了,不想购买了,与开发商协商退款无果,开发商坚持不退,协议里也没有我单方解约的违约责任约定。请问我可以提起诉讼要求返还房款并按法律规定承担违约责任吗?如果可以解除协议,我需要承担多少违约责任?
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10位律师解答

  • 刘闯

    法律执业者

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    ¥0.37
    • 你好!如果有两个商铺并没有取得房屋预售许可证,那么开发商所签订的该两个预售协议是无效力的,可以主张返还对应首付款。另外五个如果你和开发商所签订的是房屋认购协议,并没有签订正式的房屋买卖合同,该笔首付款是可以要求返还的。建议你收集好销售人员当时宣传租金足以覆盖每月还贷,但实际租金远远不够,并且三年之后才开始支付的相关证据,比如通话录音或聊天截图,来证明开发商违约在先。如果开发商没有违约,余下的270万你没支付,那么你是要承担相应的违约责任,开发商可能会起诉主张要求继续履行合同,也可能会解除合同,要求你来承担相应的违约责任,由于双方没有约定具体的违约责任,对方可以向你主张因违约带来的实际损失,当该笔违约金不超过实际损失的30%
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      2017-11-27 07:51:37
    • 楼主:
      开发商说三年之后支付是因为他们采用前三年的租金按每年8%已经折抵到房款里了。这是写在协议里的。销售人员口头的宣传我有录音但不清晰。也不知道能否作为证据。现在是这样,我肯定不会继续签订正式的买卖合同,他能硬要求我履约吗?我愿意承担违约责任,只要解除这个认购协议。法院会同意解约吗
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      2017-11-27 08:04:10
    • 刘闯 服务方:
      如果你确无能力继续履行,法院会确认你们解除合同,解除合同后,对方需要返还你支付的首付款,那你需要支付对方相应的违约赔偿
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      2017-11-27 08:10:55
    • 楼主:
      如何确定确无能力履行?要调查家庭财产吗?我不想买了不行吗?这个不是正式买卖合同,我不签买卖合同会怎样?
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      2017-11-27 08:13:20
    • 刘闯 服务方:
      如果双方没有签订正式的买卖合同,仅签订认购协议书是反悔的,对方可以向你主张适当的缔约过失赔偿,但需要证明存在损失
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      2017-11-27 08:15:16
    • 楼主:
      谢谢您!如果诉讼,我坚持不会继续签订买卖合同,要求解除这个认购协议,您判断法院会如何判决?
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      2017-11-27 08:20:28
    • 刘闯 服务方:
      如果你拒绝履行,法院可能会认为你单方违约或者存在缔约过失责任,你需要适当承担违约责任,在判决返还首付款后,你需要适当的支付对方违约金,由于双方没有约定具体违约金数额,对方所主张的违约金不能超过实际损失的30%,超过部分法院不会支持
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      2017-11-27 08:23:37
    • 刘闯 服务方:
      因为有两处商铺没有房屋预售许可证,那么该两处预售协议自始是无效力的。所以建议你以此来起诉,要求全部解除你们之间的房屋预售协议。
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      2017-11-27 08:24:42
    • 楼主:
      谢谢您认真解答!认购协议是开发商单方草拟的格式合同,条款都是一边倒的。里面要求,在商品房达到预售条件之后我要与他们签订买卖合同并办理贷款,不办贷款或贷款办不下来要支付剩余款项,不然的话要按日收取违约金。如果我就要求解除这个认购协议,那这协议里的这些条款还有效吗?我应该尽快起诉还是等开发商通知我签正式合同时谈不拢再起诉?哪个时机对我有利?
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      2017-11-27 08:54:16
    • 楼主:
      坐等答复,谢谢!
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      2017-11-27 11:01:31
  • ¥0.37
    • 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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      2017-11-27 08:00:53
  • 苗世静

    律师

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    ¥0.37
    • 如果两个商铺没有取得房屋预售许可证,那么签订的这预售协议是无效的,可以主张返还对应首付款
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      2017-11-27 08:04:03
  • 朱小方

    律师

    投诉
    ¥0.37
    • 你好,对方没有取得商品房预售合同,所签订协议无效,对于其他几套,如果是你单方不想要,构成违约,需要承担违约责任。
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      2017-11-27 08:06:18
  • 吴强

    法律执业者

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    ¥0.37
    • 这样的话,对方无效合同,可以要求返还购房款以及违约责任
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      2017-11-27 08:08:15
  • 张坚

    法律执业者

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    ¥0.37
    • 如你所述,签订认购协议的七个产权商品中,有两个无预售许可证。未取得预售许可证而销售或预售商品的,属于违法行为,签订的认购协议属无效合同。开发商应当返还首付款。
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      2017-11-27 08:08:47
    • 张坚 服务方:
      另外五个商品,具有预售许可证,但销售人员的口头宣传误导了购房者,使其支付了首付,如果有证据支持购房者的诉求,开发商的行为也是违约行为。
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      2017-11-27 08:13:01
  • 王宝珊

    律师

    投诉
    ¥0.37
    • 你好,没有房产预售许可证的两个商铺买卖协议是没有效力的可以要求返还首付款,余下的五个商铺如果仅签订意向协议是可以要求返还首付款
      展开
      收起
      2017-11-27 08:18:49
  • 秦惠芳

    律师

    投诉
    ¥0.37
    • 你好,如果没有预售许可证合同是无效的
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      收起
      2017-11-27 08:41:43
  • 陆畅言

    律师

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    • 答谢
      先弄清楚,你签订的认购协议是否是没有预售许可证的……
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      收起
      2017-11-27 09:07:35
  • 刘如新

    律师

    投诉
    • 答谢
      对后五个,如主张对方欺诈,需证据支持!没有合同很难举证!可以就前两个的存在违法销售的事实与其协商!
      展开
      收起
      2017-11-27 09:36:31

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