房产,既是生活的需要,也是很好的投资选择。但是在我们购买房产的过程中,常会出现各种各样的法律风险,处理不慎会导致“房款两空”。所以在购房前,你要先了解一下常见的“坑”,才能避免相应的法律风险。
预售房没有“五证”
“五证”是指房地产商在预售
商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。如果贪图便宜或者一时冲动购买“五证”不全的房产会有很大的风险。
1、定(订)金被骗
不法开发商为了套取购房者钱财,连土地都还没有获批,凭着一间售楼处就开始销售,沙盘摆出,广告贴上,看上去似乎实力雄厚,把购房者的定金、订金收了之后,开发商就卷款潜逃、人去楼空了。
2、房屋质量没保障
开发商不具备“五证”,说明可能没有建造商品房的资质,更加没有预售的资质,这样的房屋质量是十分堪忧的。
3、配套设施全靠“吹”
不法开发商喜欢夸大其词,说该楼盘对口名校、将设地铁站、配套有公园、泳池、超市等,是否能兑现其实是个未知数。
4、一房多卖
开发商不具备“五证”,在房产购买过程中会有很多漏洞、瑕疵,不法开发商容易出现“一房多卖”的情况。
“五证”齐全是判断楼盘靠谱的根本,是开发商实力的体现,信誉的象征,品质的保障。对于“五证不全”的楼盘,纠纷常有发生,购房者遇到这样的楼盘一定要注意,避免产生风险,造成损失。
二、购买“
小产权房”没有保障
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,且其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发。因该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,故购房
合同在国土房管局不会给予备案。因此所谓“产权证”亦不是真正合法有效的产权证。
根据《
土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”故小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。该合同也会被认定无效,合同被认定无效后,买受人应当将房屋原状返还出卖人,出卖人将收取的价款返还买受人。如果遇到拆迁,购房人并非合法的产权人,无法得到对产权进行的拆迁补偿。
买卖已参加房改的公有住房纠纷多
根据国务院的房改政策,单位建设的含有职工福利性质的住房基本上已出售归职工所有,不过对这些房屋的上市交易还有一定的限制条件,不允许随意转让。
而有些职工在条件好、想购买新商品房时,会将
房改房出售,但县一级的房改房出售又未制定相关政策;或是有些职工为了逃避交纳税金和出售收益,许多房屋都是私下出售,根本无法办理过户手续。这类买卖行为违反限制性规定,所以因此产生大量纠纷。
四、购买未解除抵押的房屋风险大
产权所有人以房契作为抵押,取得借款按期付息。如债务人不能履行债务,则债权人有权依法处分抵押房屋,并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。现在很多房产都有抵押,购买这种房屋风险十分高。
1、重复抵押
开发商在建设过程中由于资金缺乏,会选择将部分房源抵押给银行,获得银行的贷款,另一方面又为了加速回笼资金,在未经银行同意且没有告知购房者该房源已被抵押的情况下,就对该房源进行出售,这种重复的交易给房屋权属登记带来隐患。
2、多方利益冲突
利益冲突风险往往发生在开发商将房产抵押给多方的情况下。比如开发商将房产同时抵押给银行、工程方、土地管理部门等多个抵押人,购房者在不知情的情况下购买房产,一旦开发商资金链断开无法偿还抵押贷款,房屋的归属问题处理起来将会错综复杂,轻则延误购房者收房,重则购房者所购房屋产权遭遇转移。
3、无法办理不动产证
房地产开发商在没有还清债务的前提下与购房者进行交易,购房者不仅面临着首付款损失的风险,还因为开发商有债务问题,购房者无法向银行申请贷款,更不能网签备案或者到房管部门办理不动产权登记。
规避购房风险,:
1、尽可能买现房或准现房,这样可以降低风险。
2、查询房产产权信息,确保产权无瑕疵。
3、签合同要认真阅读合同约定。
4、网签备案要趁早,避免开发商“一房多卖”。
房产买卖的标的额都不小,在北上广深地区,随意一套房产都价值数百万,甚至上千万。如果在没有清楚了解房产及相关规定的情况下购买房产,很有可能会存在重大法律风险、造成严重损失。