小产权房是违章建筑吗？

<>点评：小产权房并非法律概念，只是民间俗称。归结大多数关于“小产权房”的描述要旨，即相对于“大产权”（市场商品房）而言，是指在农村集体土地上自行建造的房产，未经过合法的土地出让、规划、报建，未经有权政府主管部门审批，土地成本近乎为零，此类房产往往没有政府颁发的房地产证或不动产权证，多为个人拟定或集体经济组织自行拟定的协议或自制的产权证，又称“乡产权房”。

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）和2008年《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发〔2008〕1号）再次重申禁止小产权房向城市居民流转的规定。

而违法建筑是一个法律用语，是指违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规的规定，在规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程许可证的规定建设，严重影响城乡规划的建筑。

“小产权房”是依据房产所在土地性质进行评价，违法建筑是对违反城乡规划进行判定，两者并不是同一评价维度。两者虽有一定交集，但无论在内涵上还是外延上均存在明显的差别，不可等同视之：其一，“小产权房”只存在于集体土地之上，但是，违法建筑可能存在于集体土地之上，更多可能来自于合法出让的国有用地；其二，“小产权房”大体可以划分为两种类型：第一类是宅基地上的农民住宅；第二类是乡镇政府、村委会单独或者与开发商合作在集体土地上建设的房屋。而根据小产权房是否办理了规划手续，又可分为两种，“第一种是建设单位依法办理了用地、规划及建设等审批手续后合法建成的房屋，例如乡镇政府、村委会利用空心村改造、新农村建设等整理集体


<>点评：小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房由于产权不完善，所以价格便宜，为了很多暂取这点蝇头小利，很多购房人选择购买小产权房，根据小产权房最新政策解读，国土部严禁登记发证。《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。前不久，国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确制定出小产权房最新政策，小产权房不得登记发证。目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。


<>点评：小产权房，在各个城市都普遍存在，并且一直受到购房者的广泛关注。之所以一直受关注，还是因为便宜。所谓小产权房就是建在集体土地上的住房，不管是农民建的，乡政府村集体建的，还是开发商或者租赁单位建的，总之，都不是合法的房子，得不到合法的产权证。因为根据我国的法律，集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。购买小产权房有什么问题呢？第一，没有合法产权，不能过户抵押流转。第二，不能贷款。第三，如遇国家征地或拆迁，从法律上得不到任何利益保障（实操中多少会给补偿，但无法和大产权房拆迁相比）。既便如此，因为城市里买了小产权房的人挺多的，所以总有一个不小的群体幻想着有朝一日国家会容许小产权房合法化。从现阶段看，小产权房“转正”看不到任何希望。但是，在多渠道保障、多主体供给、租购并举的新政策下，一部分集体土地可以用于建设租赁住房，或者说，政府可能会回购一批小产权房用于保障功能，这是小产权房的一个出路。


<>点评：小产权是相对于完整产权的概念，什么是完整产权？按规定，完整的产权应该是房屋所有权和土地使用权权属一致。
商品房是在出让的国有土地上经开发程序合法建造出售的房屋，购房人有房屋的所有权，同时也共有土地的使用权。

现在所说的小产权房，一般是指在集体土地上建房分割出售，或未经合法开发程序而出售的房屋。
建房者利用自己拥有使用权的土地，如果是合法建房（有规划许可证，施工许可证等），那么建房者对该房地产是拥有完整产权的，有使用、收益、处分的权利，并不是违章建筑（当然未经相关部门许可建造的除外），但自建房未经开发程序，不能分层或分单元出售。
这些分割出售的房屋被之所以被称为小产权房，是对购买者而言。商品房权属证书有一栏会注明共有的土地面积，而＂小产权房＂购房人＂购买＂了房屋，但土地使用权仍然是原权属人，不能共有，缺少一项权属，故此称为＂小产权＂。



<>点评：据不完全统计，深圳的农民房套数合计过650万套，约35.69万栋，以前的农民房建得很随意，只有居住功能，现在有些农民房建得像商品房小区。农民房是深圳的大问题，拆掉是不可能的了，毕竟沉淀了无数农民房业主的不可估量的利益在里面。
深圳政府的目标是将100万套农民房进入租赁市场，这意味着农民房在侧面得到了政府的认可。农民房的交易，在深圳一直很活跃，遇到旧改拆迁项目时，相应的利益大多也能得到保障，在买卖农民房时，买卖双方在村委的见证之下签字画押，卖家的一家老小等利益相关方全部签字画押，避免不在场的利益相关方在未来扯皮，导致不必要的麻烦，然后相关文件在村委留底备案，最好是做一下公正，当然公证处不会管公正内容是否合理，一切以相关法律法规为准则。
另外，农民房也涨了不少，市场很大，深圳的契约精神也还不错。在深圳买卖农民房的风险，总体比其他地区要小一点。


<>点评：小产权房就是农村地主的二房，三房的小老婆，充其量不过就是既干活又陪睡的通房大丫头，最终能保障多少利益全靠一哭二闹三上吊。
小产权房分两种：一种是建在集体建设用地上的，现阶段郭嘉多住房保障体系下给了小产权租赁的商机，但想买卖，抵押是不可能的，即便开放如深圳缺房如深圳也不会有给“转正”的机会，；另一种是建在国有土地上的，相当于“一家只许生两孩子”，多生也给户口，也就是商品房中的超建部分（该叫中产权），这在未来缺房的状态下，还是极有可能转正的，该是淘金的重点。


<>点评：小产权房一般指的是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。按规定不能卖给集体以外的人，集体外的人持有不受法律保护。


<>点评：在我国“小产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的，没有合法权证，可以购买，但是权益得不到保障。