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银川市人民政府令

（第60号）

《银川市房地产交易市场管理暂行办法》，业经一九九三年六月十日市人民政府第148次常务会议通过，现予发布施行。

市长：韩有为
一九九三年六月二十三日

银川市城镇房地产交易市场管理暂行办法

第一章总则

第一条为促进房地产流通，维护房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》精神，结合我市的实际情况，特制定本办法。

第二条本办法所称房地产交易是指本市城市规划区、县城建制镇和工矿区范围内各种所有制房产及其附属设施连同相关的土地使用权的买卖、租赁等各种房地产交易活动。

第三条房地产交易应符合国家法律、法规和政策规定及房屋产权管理的要求，遵循平等互利、协调一致、等价有偿的原则。禁止利用房地产交易进行违法活动，损害国家利益、社会公共利益和他人合法利益。

第四条市、县房地产管理部门是房地产交易的主管部门。房地产管理部门设置的房地产交易市场管理所（以下简称交易管理所），负责日常的房地产交易管理工作。

第五条市、县的土地管理、国有资产管理、工商行政管理、物价、税务等部门按各自的职能分工，依法对房地产交易活动实施监督检查。

第二章房地产买卖

第六条房地产买卖是指房屋所有人将其房屋连同其房屋使用范围内的土地使用权转让给买受人，由买受人接受该项房产并付给所有人约定价款的行为。

第七条房地产买卖须符合下列条件：
1、企业单位买卖房地产，凭工商行政部门核发的营业执照，卖方应具有合法的房屋产权证和土地使用权出让合同；
2、机关、社会团体、事业单位买卖房地产，凭上级主管部门批准文件，卖方应具有合法的房屋产权证和土地使用权出让合同；
3、公民买卖房地产凭居民身份证，卖方应具有合法的房屋产权证和土地使用权出让合同；
4、华侨、港澳台同胞、外国人及外国企业、社团组织买卖房屋，须持房屋所在地县以上人民政府外事主管部门批准文件；
5、凡国有房产出售，必须进行资产价值评估，评估结果须经当地国有资产管理部门审核确认；
6、已经出租的房屋出售，房屋所有人须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；
7、房地产开发经营企业出（预）售商品房，须经房屋所在地县以上人民政府或授权机关批准；
8、房屋共有人之一将属于自己份额的房屋出售，应提前三个月通知其他共有人，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。

第八条凡私人享受国家或单位补贴，以优惠价格购买的房屋，期满5年后可以进入市场。但出售后的增值部分，个人只能获得原购房价格占当时综合造价的比例部分。在同等条件下，原产权单位有优先购买权。

第九条房地产买卖应由当事人双方协商签订房地产买卖契约，其主要内容应包括：
1、当事人姓名（法人名称）、地址；
2、房屋的面积、结构、朝向、用途及室内设施状况；
3、随房屋转移的土地使用权范围、面积，并附四至界线平面图；
4、房屋土地的价金及付款方式；
5、违约责任及其解决纠纷的途径；
6、当事人认为必要的其他事项。

第十条房地产买卖契约签订后，当事人应到交易管理所办理立契审核手续，按规定缴纳有关税费，并及时到房屋产权产籍监理所和地籍管理站办理房地产权属变更手续，换领房屋所有权证和土地使用权证。

第十一条房屋产权变更后买受人应继续履行对该房屋和土地使用的法定权力和义务。

第三章房地产租赁

第十二条房地产出租是指房屋所有人作为出租人将其房屋使用权连同房屋使用范围内占用的土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付约定租金的行为。

第十三条房地产在抵押期间若需出租时，应取得抵押权人的书面同意方可出租。但出租期限不得超过抵押合同所规定的期限。

第十四条房地产租赁的当事人应协商签订房地产租赁契约，其内容应包括：
1、双方当事人姓名（法人名称）、地址；
2、房屋的面积、结构、朝向及室内设施状况等；
3、随房屋使用权转移而转移的土地使用范围、面积，并附四至界线平面图；
4、房屋的用途；
5、租赁期限；
6、租金额及支付方式；
7、提前解除契约的条件和应负责任；
8、违约责任；
9、当事人认为必要的其他事项。

第十五条房地产的租赁期限和用途，不得违反该房屋使用范围内土地使用出让合同所规定的年限和用途。

第十六条出租房屋的正常修缮费用，由出租人负担，但因承租人的故意或过失造成损坏的修缮费用，由承租人负责。

第十七条承租人在得到出租人同意的前提下，可以将租用的房屋转租给他人，但转租期限不得超过原租赁契约所规定的期限。

第十八条房地产租赁契约签订后，当事人应到交易管理所和地籍管理站办理租赁审核手续，申请租赁许可证，按规定缴纳税费。

第十九条有下列情形之一者，出租人可以提前解除房地产租赁契约：
1、出租人因不可预见的原因，确有需要自己使用该房屋的；
2、承租人违反租赁契约改变房屋用途的；
3、承租人未经出租人同意私下转租房屋的；
4、承租人未按租约规定交纳房租，且迟延时间超过6个月的；
5、承租人破损房屋或设备而又不维修、不赔偿的；
6、承租人利用承租房进行违法活动，损害公共利益的；
7、无故闲置承租房屋达3个月的；
8、房屋发生重大损坏，经有关鉴定部门鉴定为危险房屋不能继续使用的。

第二十条有下列情形之一者，承租人可以提前解除房地产承租契约：
1、承租人因不可预见的原因，确无需要继续租用该房屋而要求退房的；
2、房屋发生重大损坏，经有关鉴定部门鉴定为危险房屋而无法使用的；
3、出租人未按租约规定履行其对房屋的正常维修的。

第二十一条出租人因第十九条第1款，承租人因第二十条第1款而造成提前中止租约的，应酌情赔偿对方因提前中止租约而遭受的损失，但赔偿金额最多不得超过租约规定的2个月租金。

第二十二条出租人因第二十条第3项，承租人因第十九条第2、3、4、5、6、7项而导致提前中止租约的，应按对方所造成的实际损失付给赔偿金。

第二十三条房地产租赁契约到期或提前中止时，出租人和承租人应共同对房屋及设备进行现场检查，双方认为无异议的，签署书面意见，正式将房屋退还给出租人，并到交易管理所和地籍管理站办理租赁注销手续。如双方有异议时，应协商解决。协商不成时，可提请房地产仲裁委员会协调或仲裁解决。承租人未经出租人同意，逾期不交还房屋，出租人可按《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向人民法院申请执行，出租人因此所受的损失由承租人承担。

第二十四条房地产出租期间，如出租人将其租赁房屋产权出售给他人，应提前2个月书面告诉承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。在房屋产权转移后，原房地产租赁契约继续有效，产权出让人及产权承让人应联名以书面形式变更出租人，并通知承租人。

第二十五条房屋租赁期满，承租人如需要继续租赁该房屋，应在租赁期满前2个月书面告知出租人，出租人如同意，双方应重新办理租赁手续。

第四章房地产抵押

第二十六条房地产抵押是指房屋所有人以该房地产作为债务偿还担保，设定抵押权、将房屋连同土地使用权抵押给债权人的行为。
房地产抵押时，必须持有房屋产权证和土地使用权出让证件。

第二十七条房地产抵押，当事人应签订房地产抵押合同，合同内容由当事人协商议定，但须载明：
1、抵押人、抵押权人姓名（法人名称）及地址；
2、房屋的座落、面积、四至界线、占地平面示意图及评估价值；
3、抵押期限；
4、担保债务范围、用途、交付方式及期限；
5、担保债务标的物清偿方式；
6、抵押房屋灭失及毁损时的补救方法；
7、违约责任及解决争议的途径；
8、当事人认为必要的其他事项。

第二十八条抵押人就已经出租的房屋设定抵押权时，原租赁关系继续有效。

第二十九条同处房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产总价值的95％。若干抵押房地产设定同一抵押权时，该抵押权为不可分担保物权。

第三十条房地产抵押期间，该房地产的房屋所有权证和土地使用权证，由抵押权人或第一抵押权人收存。

第三十一条已设定抵押的房屋，抵押人如需翻建、改建、扩建或改变使用用途时，必须取得抵押权人的书面同意。同一房地产设定数个抵押权的，按抵押登记的先后程序清偿；同时登记的按各方债权额比例清偿。

第三十二条房地产抵押合同签订后，当事人应在15日内向房屋产权产籍监理所和地籍管理站办理抵押登记。合同中止时，当事人应在1个月内办理抵押登记注销手续。

第三十三条抵押人在抵押合同期间未依约偿还债务，或抵押人死亡而无继承人或无遗赠人承担债务的，抵押权人可申请处分抵押房地产。

第三十四条处分抵押房地产所得价款，依下列顺序分配：
1、支付处分该抵押房地产之费用；
2、支付与该抵押房地产有关的应纳法定税费；
3、按清偿顺序偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；
4、余额退还给抵押人。

第五章房地产市场管理

第三十五条交易管理所设置固定的房地产交易市场，其主要功能是：
1、为交易当事人提供洽谈、协商场所和展示行情、市场交易信息等各种服务；
2、为房地产交易中介服务单位和个人提供合法的交易窗口；
3、引导房地产经营单位和个人进入市场；
4、为房地产抵押、拍卖、吞吐等房地产流通业务提供公开营业场所；
5、为政府和有关部门提供宣传房地产政策法规、法律咨询，抑制房地产投机活动和调节房地产价格，监督检查房地产交易活动提供重要阵地。

第三十六条交易管理所对房屋产权证书、土地使用权出让证件、交易标的物、交易当事人是否相符要进行严格的核查，有权对交易标的物进行勘丈、评估，对符合条件者，给予办理交易手续。

第三十七条房地产交易当事人应当使用统一的房地产买卖契约、租赁契约、抵押合同文本，使用统一的专用发票。

第三十八条交易当事人凭交易手续证件及其他有关证件，在1个月内向房屋产权产籍监理所和地籍管理站申请房地产变更登记。

第三十九条凡从事房地产经营、中介服务的企业和个人，必须按照国家有关规定，由市房地产管理部门进行资质审查，经市工商行政管理部门核发营业执照后，方可开业经营。
凡对国有房产进行价值评估的机构，必须持国有资产管理部门核发的评估资格证书（或临时评估资格证书）。

第四十条有下列情形之一者，禁止交易：
1、违章房屋；
2、未经确认为合法产权的房屋、产权有纠纷未予处理的房屋、权证与标的物不符的房屋和无土地使用权出让证件的房屋；
3、作贷款抵押的房屋；
4、被依法限制产权转移的房屋；
5、产权证已被明令注销的房屋；
6、按照法律或法规不允许交易的房屋；
7、代管或托管的房屋。

第六章房地产交易价格管理

第四十一条房地产交易价格管理要充分发挥市场机制作用，坚持有放有管，按房屋所有权性质，实行不同价格。各类房屋价格的计价原则和标准，由房地产管理部门会同物价部门制定，涉及国有房产的定价必须会同国有资产管理部门制定。

第四十二条按政策规定向个人出售或出租的新旧公房，实行指令性价格。指令性价格的制定，必须先进行评估，并以国有资产管理部门审核确认的结果为主要依据。其余房屋交易实行市场调节价格。

第四十三条房地产交易中的国有土地使用权转让收益，要严格按照国家现行规定，由交易管理所在办理交易手续时代收，上交同级财政。

第七章惩罚与奖励

第四十四条凡违反本办法有关规定，通过非法手段进行的房地产交易，经查实后，由交易管理所按其情节轻重，分别给予撤销交易、限期补办手续、没收非法所得，并处罚款的行政处理。
1、违反本办法规定私下交易或隐瞒实际成交价格、偷漏税费和违章建筑买卖、出租的，除责令补缴规定税费外，对当事人各处以买卖成交价或到发现时止累计租金应收税费额的2－5倍的罚款。
2、违反本办法第三十七、三十八条规定，除限期补办外，对责任人处以实际成交价格3％以下罚款。

第四十五条房地产交易管理人员徇情谋私、违法乱纪、索贿受贿的，由上级行政机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第四十六条妨碍、阻挠房地产交易管理人员执行公务、扰乱房地产市场秩序的，由公安机关按《治安管理处罚条例》处罚，构成犯罪的依法追究其刑事责任。

第四十七条任何单位和个人都有权向有关部门检举、揭发房地产交易中的非法行为，有关部门要保护举报人，经查证属实的，由房地产交易主管部门给予奖励。

第四十八条房地产交易发生纠纷，由交易管理所调解，调解无效的可申请仲裁或向人民法院起诉。

第八章附则

第四十九条按行政分配的租用房屋和单纯的土地使用权转让不适用本办法。

第五十条本办法由银川市房地产管理局和银川市法制局负责解释。

第五十一条本办法自发布之日起施行。

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