-物权法向建筑“肿瘤”举刀-_法律法规库-好律师网

最近有消息报道，正在征求意见中的物权法草案对建筑区划内乱搭乱建行为作出规定，明确了由建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理。虽然这一规定还只是草案中的意见，但近来，一些住宅区的消费者和相关的管理单位对此已经相当关注。

建筑“肿瘤”随处可见

建筑区划内的违规搭建目前在各地随处可见。其中，很大一部分是建在社区楼房的阳台和退台上的。

上世纪80年代中期，政府从节约用地、丰富建筑的外立面、美化城市景观、改善顶层住宅以及北向相邻住宅建筑中低层住宅的日照条件等几个方面考虑，决定在规划中允许采用退台式建设形式。

退台式住宅的出现，使长期以来城市千篇一律的“火柴盒”式的外立面产生了很大的改观。以往不受欢迎的顶层住宅也因有了“免费”的观景平台在商品房销售中成了抢手货，但是随即市场上也出现了新的问题。

目前，北京大量退台式住宅的顶层住户在退台上使用各种材质，违法搭建出形态各异的房屋，小的几平方米，大的达到近百平方米，形成了合法建筑上的违法建筑。

早在4年前，北京市规划委员会曾经会同海淀区规划局对海淀区内的退台式住宅进行调查，结果发现，目前海淀区的居住区内大部分退台式住宅楼都存在违法搭建的问题。很多社区内50％至60％的顶层住户将退台封闭。违规私搭的退台建筑不但对原建筑的主体结构造成破坏，而且或简易、或繁复、或像炮楼、或如牢房……形态各异的违建物使原本简洁、美观的楼体外立面变得容貌丑陋，这些建筑“肿瘤”严重损毁了北京的整体容貌，也使社区内的房产价值大打折扣。另外，邻里之间为建筑结构、日照时间等问题发生的纠纷也日渐增多。

北京市规划委员会的有关人士认为，由于私搭乱建者不懂得建筑结构，而且往往考虑不到顶层退台受楼群中强风风压的影响，个别居民楼曾经出现过违建房倒塌，砸伤楼下行人的事故。退台上的私搭乱建给社会稳定埋下了隐患，给城市管理带来一系列问题。

想挖“肿瘤”但难于下刀

中华工商时报在4年前曾经就社区内违规建筑问题进行过采访，了解到，为了从根本上解决退台式住宅的私搭乱建问题，北京市规划委员会决定，从2001年2月13日起，除去景观上的特殊需要外，原则上停止审批退台式住宅，不给个人创造私搭乱建的条件和机会。另外，也同时决定要对退台式住宅楼的违规搭建进行查处。但是由于退台上的私搭乱建情况比较复杂，有些是开发商承诺的、有的是物业公司认可的，最为关键的是拆除工作在操作中遇到法律问题———没有司法部门参与，行政执法部门很难通过业主合法的居住空间去拆除其非法建筑。尽管随着人们对社区品质、物权与个人房产价值之间关系认识的逐渐明了，许多业主已将对所居住的楼房、社区存在的违规搭建造成的物业贬值问题以及社区多数业主利益受侵害的问题，要求解决这一问题的呼声已经越来越多，政府方面也希望在2008年奥运会之前，能清除这些影响观瞻的城市“疮疤”，但时至目前拆除工作难以执行。

物权法对建筑“肿瘤”举刀

应该说，退台式住宅的私搭乱建问题处理起来很麻烦，除了涉及法律问题外，还要涉及拆除费用等许多具体问题，是一个人人不想接的“烫手山芋”，此外，由于过去对建筑区划内乱搭乱建行为缺少一个非常明确的法规，各相关部门责权不清，当业主希望解决问题时，往往遇到各部门相互推诿的情况。

此次公布的物权法草案明确了由建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理，首先明确了公安机关可以参与查处工作，加大了行政执法的力度。同时也从法律上确定了今后负责处理乱搭乱建的有关部门。使长期以来存在的两大执法障碍得以解决。

谁来牵头尚是一个问号

物权法中虽然明确了由建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理，但是并没有明确该由谁来牵头落实这件事。采访中记者了解到，各主管部门对该草案的规定有不同的理解和看法。建设主管部门认为，住宅社区内的私搭乱建大多是在建设施工后发生的，对这个阶段出现的问题，应由规划、物业管理公司及城管部门协同解决。规划部门则认为，按照现有管理部门的分工，工程验收之前的违规建设行为属于规委查处，但产权移交、业主入住后出现的建筑物上的乱搭乱建，应由物业管理和城管大队负责处理，由于物业管理归建委主管，因此，这项工作应由建委执行。那么，北京市物业管理商会方面的意见是，由于我国目前并没有从法律上赋予物业管理公司行政处罚权，因此，按“物业管理办法”的规定，物业管理公司对社区内违规搭建行为只具有向有关管理部门告知的义务，不能直接参与执法。

很显然，即便物权法出台，谁来牵头处理乱搭乱建行为还是一个问号。

物权法草案虽然对处理违法搭建的规定不是很细，但现在的主要问题不是能不能执行，而是想不想执行，北京大学法学院房地产研究中心楼建波博士从法律角度指出。北京市物业管理商会会长于庆新也同样认为，从执行层面上看，如果依据物权法草案和现有的城市治安管理条例，由公安、城管两大部门的介入，处理违规搭建应该是能够操作的，现在的问题是拆除违建比较麻烦，一些管理执法人员不作为。

北京市规划委员会的有关人士认为，物权法出台后，管理部门之间有必要根据各自的分工研究出具体的实施细则，最终确定由谁来牵头执行。

中咨律师事务所王伟律师认为，物权法的出台为处理社区内的违规搭建出具了明确的法律依据。由于违法搭建者增加使用面积后，享有了超出自己所应该享有的物业管理及配套，同时使整体物业的保值、增值受到影响，其行为侵害了广大业主的权利。全体业主或业主委员会依据物权法向主管部门投诉、拆除违建，将是今后比较有执行力的做法。

（文章原载中华工商时报）

-物权法向建筑“肿瘤”举刀-

最新法律法规

相关法律法规