最高人民法院关于喻德生诉解才亨房屋纠纷一案的复函

（1993年3月20日）

江西省高级人民法院：
你院《关于喻德生与解才亨房屋产权申诉案的请示报告》收悉。经研究答复如下：
据报告称，永丰县恩江镇八一街解家巷二十二号四间砖瓦平房的产权早在一九四七年即由解才亨取得。此后，解才亨就一直以产权人的身份与喻德生建立租赁关系，并收取租金。土改时，该房屋的产权并未变动。经房屋普查，一九八七年九月永丰县人民政府给解才亨颁发了该宅院的《城乡建房宅基地使用证》。据此，对承租人喻德生主张该房屋产权不应予以支持。
以上意见供参考

附：
江西省高级人民法院关于江西省永丰县
喻德生诉与解才亨房屋产权申诉案的请示报告
（1992年12月）

最高人民法院：
江西省永丰县喻德生诉与解才亨房屋产权纠纷一案，经一、二审法院判决，解才亨不服，向我院提出申诉，经我院调卷审查，提交审判委员会讨论，有三种处理意见，现特向贵院请示。
该案主要事实：申请再审人解才亨与对方当事人喻德生讼争之房屋座落于永丰县恩江镇八一街解家巷22号，现系四间砖瓦平房，面积共计83．96平方米。该房是死者解伟秀夫妇遗产。解伟秀夫妇分别于1924、1933年死亡，均由解氏家族负责安葬。死者除遗留上述平房外，还留下位于解家巷24号正房壹栋（该房目前尚未发生争执），面积221．2平方米。解伟秀夫妇原有一儿一女，儿子解恒亨于早年病亡，女儿解春英早已出嫁给永丰县八江乡魏家村的魏斌为妻，并于1948年去世。此前，解伟秀的子女对该两栋房屋均未进行管业，而是由同族人代管。1947年，重修族谱时，解氏家族根据解伟秀无后继承祖业的情况，经族人商议，将时年31岁的解才亨过继到已去世多年的解伟秀夫妇名下为子，并将此事记入族谱。从此以后，解才亨继得解伟秀夫妇的房屋。解放前夕，解才亨因躲壮丁而从永丰县古县乡迁至吉水县冠山乡居住，其过继所得的两栋房屋委托其兄长代为管理，并先后将解家巷22号（争执房）出租给喻德生，将解家巷24号出租给金信和、黄南生、黄芝生等人居住。
1940年以后，喻德生家搬入当时破烂不堪的讼争之房居住，1947年后，便向解才亨的代管人等交租，1986年至1988年，解才亨还向喻德生收过房租三次，共计36元。1960年和1983年（解才亨称是1978年），喻德生家两次修理房墙均与解才亨等人协商，规定修理费折抵租金。1988年，未经解才亨同意，喻德生又将该房前墙进行翻修。
据查，土改时，无人登记讼争之房的产权。解才亨当时居住在吉水县，并在该县参加土改，还担任民兵队长，其阶级成份为下中农。据当时担任永丰县恩江镇副镇长和农会团主席的曾国文1951年在恩江镇搞土改试点，1952年搞土改复查的解振齐及现年78岁、祖辈都在解家巷居住，并亲自参加了土改的李年香等人证明：解才亨的房子不属没收、分配对象，讼争房的产权当时就确权给他了，只是他本人未申报登记，但产权归属是不会变的。又据永丰县城镇房屋产权登记发证办公室证明：一九八五年七月二十日房屋普查时，经调查，讼争房是属解才亨所有的。1987年9月，永丰县人民政府给解才亨颁发了解家巷22号和24号两栋房的《城乡建房宅基地使用证》。
1988年12月20日，因喻德生拖欠过房租，且解才享担心以后租金难收，解便欲将该房出卖给其侄孙解天惠，并且双方已订立买卖契约。后由于买卖契上无承租人签名等，县公证处不予公证，故买卖未成。于是双方将该契约撕毁作废。同日，解才亨与解天惠又订立《房屋管理委托契》。该委托契规定：解才亨将解家巷22号房（含1972年喻德生私自搭建之房等）全权委托解天惠管业，自写契之日起，任凭解天惠居住、改建或出卖，任何人不得干预或侵占等。不久，喻德生得知此事，认为解才亨实际上是将该房出卖给解天惠。因此，喻要求得到优先购买权，从而产生纠纷，诉诸永丰县法院。
一审法院认为，解才亨与解天惠之间未最后形成买卖关系，故喻德生的优先购买权失去条件，因此判决驳回喻德生的诉讼请求。为此，喻德生又以优先购买权之诉向吉安中院提起上诉。吉安中院认为，原判事实不清，证据不足，争执房产权不明。因此，裁定撤销原判，发回重审。重审中，喻德生将优先购买权之诉变更为房屋确权之诉。喻认为争执之房由喻家租住了近50年，应属其所有，并否认向解才亨交纳过房屋租金。解才亨则提出要求解除租赁关系，将争执之房无偿送给解天惠。经重审，一、二审法院将讼争之房判归喻德生所有，并由解才亨退回喻德生所交纳的租金36元。
我院审判委员会讨论意见：
第一种意见（即倾向性意见）：“过继”、“立嗣”都是封建宗法思想的产物，
是不受法律保护的。解伟秀夫妇已于1924年和1933年先后死亡，时隔14年之后，即1947年，解氏家族将时年31岁的解才亨过继给解伟秀夫妇为子，但双方并未形成，也不可能形成扶养关系。故养父母子女关系不能成立，解才亨就不能亨有继承解伟秀夫妇遗产的权利。土改时，解才亨未对讼争房进行产权登记。而喻德生一直是以承租户的名义租住该房，土改时，政府未将该房确权给喻德生。虽然经过几十年的维修、使用，现房价值已远超过原房价值，但他和解才亨一样不能享有该房产权。因此，应当认定讼争房为无主财产而收归公有。
第二种意见：讼争之房应改判归解才亨所有。现由是：
（1）从历史情况看，原房主解伟秀夫妇去世后，因无儿，只有一女解春英远嫁乡下，后事是由族人负责料理，其遗留的房屋亦由族人代管。一九四七年，解氏家族重修族谱时，推荐与解伟秀血缘关系较近的解才亨过继给解伟秀夫妇为子，以继续解伟秀夫妇的两栋房屋（含现争执房屋），并以立族谱的形式对此加以确认。因此，应当认定一九四七年，该房产权就已实际转移给解才亨了。
（2）从登记发证情况看，土改时，解才亨居住在吉水县冠山乡，并在那分田分地，当时还担任民兵队长，定成份为下中农。他在永丰县城的房产仍由其兄长代管。根据当时担任恩江镇副镇长、农会团主席的曾国文，土改干部解振齐等人证明，解才亨虽然没有对该房进行产权登记，但由于他的成份为下中农，不属没收对象，故政府仍承认其权属，在永丰当时象这种没登记的情况很多。此后，通过1985年的房屋普查和1987年9月解才亨向永丰县人民政府领取了《城乡建房宅基地使用证》，更进一步证实了解对该房拥有权利。
（3）从管业等方面的情况看，自1947年解才亨继得该房产权后，即委托他人对该房进行管理，并每年向喻德生家收取房租（每年谷子50斤，1956年后每年收取租金12元）。喻德生家曾两次大修该房，租金拆抵等事宜也是与解家兄弟协商办理的。喻德生在一审法院重申前一直承认解才亨对该房的所有权，只是在永丰县法院重审该案时，喻才否认前述，将房屋买卖之诉，变更为房屋产权之诉。所以，喻德生作为承租户向法院提出房屋产权要求是毫无道理的。
另外，由于在吉安中院将该案发回原审法院重审之前，永丰县房产公司、解氏家族成员、解伟秀的外孙魏仁华及喻德生本人等对该房产权均无异议，且永丰县人民政府还给解才亨颁发了有关证件。因此，不宜将该房作为无主财产来处理。同样，喻德生也不能享有该房产权，否则的话，全国各地将会有许多承租房（包括永丰县恩江镇八一街解家巷24号的六个承租户）向法院起诉，要求将其承租多年的房屋的产权变更归自己所有。
第三种意见：驳回申诉，维持原判，其理由为：
（1）当事人双方争执之房，是死者解伟秀夫妇的遗产，解伟秀夫妇分别于1924年、1933年就死亡，解姓族人在解伟秀夫妇死后14年之久，于1947年才将已时年31岁的解才亨过继给死者为子，这一行为纯属封建的宗祧思想而出现的所谓“嗣子”，不是死者的意志表示。解才亨既未与死者生前共同生活，也未对死者生前尽过义务，他的过继是国家政策、法律不承认的继承关系。最高法院在一九八四年八月三十日关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第三十八条规定：“过继”子女与“过继”父母形成抚养关系的，即为养子女，互为继承权；如系封建性的“过继”、“立嗣”，没有形成抚养关系的，不能亨有继承权。根据一九八五年十月一日起施行的继承法的规定，解才亨也没有继承权。本案是一九八九年起诉的，审理此案应适用八九年以后的政策法律。据此，解才亨的过继关系是无效的民事行为。
（2）申诉人解才亨家居住在吉水县，土改时在吉水分得了地主的财产，如当年对争执房进行了登记，那么他在吉水就不一定能分得地主的财产。对争执之房，解才亨虽然已取得了《城乡建房宅基地使用证》，但是，直到现在也没有领取房产所有权证，从来也没有对争执房进行管理居住使用。
（3）争执房在解才亨未“过继”之前的1940年就由永丰县难民收容所安排给了喻德生居住，当时房子是破烂不堪，有人叫马棚，经过喻德生家几十年的维修，变成了现在四间砖瓦平房，现房的价值远远超过原破房价值，现房归喻德生所有，由喻给原房主适当补偿，从有利于稳定住房秩序，从实际出发，该争执房也应归喻德生为好。

最高人民法院关于喻德生诉解才亨房屋纠纷一案的复函

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