一、基本案情

刘晓乐原审诉称：2013年4月5日，其与李江美达成协议，约定将其认购的位于XXX街XXX家属院X号楼高层X单元XXXX室房屋转让给李江美，每平方2560元，房款为243200元，转让费86800元，共计33万元。转让费86800元于签订合同之日支付16800元，剩余7万元李江美拿到房屋备案合同的当月付清，如果违约要向对方支付违约金20万元。后得知李江美已经签完合同，要求李江美按照合同约定支付剩余转让费7万元，李江美以各种理由推脱不予给付。故诉至法阮，请求判令：1、李江美支付房屋转让费7万元；2、李江美支付违约金3万元；3、本案诉讼费用由李江美承担。

李江美原审辩称：1、其和刘晓乐签订合同要买他的房子，本来约定是按揭付款，但后来不能办理按揭，是刘晓乐违约；2、刘晓乐没有房屋产权证、土地使用证，没有销售房屋的权利，双方签订的购房协议无效，故不应当给付转让费，不同意支付违约金。

原审法院查明：刘晓乐系伊犁公路管理局职工。2011年伊犁公路管理局为解决单位职工住房困难问题，组织单位职工团购商品房，联合伊犁佳阳房地产开发有限责任公司在XXX街单位院内修建了2号高层住宅，刘晓乐作为单位职工参与了团购。2012年7月18日，刘晓乐向伊犁佳阳房地产开发有限责任公司支付5万元购房首付款，购买了伊犁佳阳房地产开发有限公司开发的伊犁公路管理局伊宁分局X号高层住宅楼X单元XXXX房。2013年4月5日，刘晓乐与李江美签订《购房协议书》一份，约定由刘晓乐将其认购的位于伊宁市XXX街XXX家属院X号楼高层X单元XXXX楼中间小套，总建筑面积95平方米的房屋转让给李江美，房款为243200元，单价每平方米2560元，转让费为86800元，共计33万元；李江美在协议签订之日起，支付刘晓乐86800元房屋转让费，协议签订之日，李江美支付转让费16800元，剩余7万元由李江美拿到房屋备案合同的当月付清；刘晓乐协助李江美交款，自协议生效之日起，此房一切事宜由刘晓乐协助办理，费用李江美自理。刘晓乐协助李江美共同办理房产证、土地使用证手续，提供必要的文件、资料和便利，并按国家规定由李江美支付相应税费；协议经双方签章后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用人民币20万元。协议签订后当天，刘晓乐及其丈夫张鹏举分别给李江美出具内容为“今收到李江美房款50000元（伍万元整），此进帐单交付李江美，该单据的所有权归李江美所有。”、“今收到李江美房屋转让赞16800元（壹万陆仟捌佰元整）特此说明。”的收条两份。2014年10月14日，李江美与伊犁佳阳房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于伊宁市XX街XX号伊犁公路管理局伊宁分局X号高层住宅楼X单元XXXX号房，建筑面积为93.19平方米，房屋代码为1456608。单价每平方米为2560元，总房款238566.40元，该房地产开发公司向李江美出具购房发票一张。2014年10月14日，伊宁市房地产管理局对该份合同进行了备案。现刘晓乐向李江美索要剩余转让费无果，诉至原审法院。

原审法院认为：当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，刘晓乐与李江美在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《购房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议书合法有效，予以确认。从该协议书内容看，实质是合同权利义务转让关系。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。刘晓乐向伊犁佳阳房地产开发有限公司首付5万元房款订购了涉案房屋，取得了涉案房屋的购买权。刘晓乐与伊犁佳阳房地产开发有限公司之间已形成房屋买卖合同关系，刘晓乐作为该合同的债权人可以将房屋买卖合同的权利转让给李江美，刘晓乐已将订购房屋的首付款凭据交付给了李江美，李江美又与伊犁佳阳房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并在伊宁市房地产管理局进行了备案登记。因此刘晓乐已将买卖房屋的合同债权转让给了李江美，李江美就应当按照协议向刘晓乐支付转让费。故对刘晓乐主张支付剩余7万元转让费的诉讼请求，于法有据，予以支持。对李江美辩称刘晓乐没有房屋产权证，没有销售房屋的权利，协议无效的抗辩理由，有悖于法律规定，不予采信。对刘晓乐主张违约金3万元，协议明确约定李江美拿到房屋备案合同的当月付清全部转让费，李江美未履行，其行为构成违约，应当承担违约责任，因双方约定的违约金过高，李江美请求调整，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，故酌情对方约定的违约金调整为21000元，李江美应当支付刘晓乐违约21000元。对李江美辩称刘晓乐承诺给其办理按揭贷款，刘晓乐属违约的抗辩理由，没有提供充分证据证实，且与事实不符，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第七十九条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李江美于判决生效之日起3日内支付刘晓乐转让款7万元；二、李江美于判决生效之日起3日内支付刘晓乐违约金21000元；三、驳回刘晓乐的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由李江美负担1038元，刘晓乐负担112元。

上诉人李江美不服原审判决，向本院提起上诉称：刘晓乐于2013年3月在58同城网上发布售房信息，称有一套商品房出售，其与刘晓乐签订了《购房协议书》，该合同第二条约定该房屋房产证、土地使用证一并转让。合同约定房款为243200元，转让费就高达86800元。其向刘晓乐支付转让费16800后才发现刘晓乐根本没有房屋产权证、土地使用证，完全是虚构事实，骗取其86800的转让费，双方签订的协议无效。原审判决未查清案件事实，且适用法律错误。请求撤销一审判决；依法改判驳回刘晓乐的一审诉讼请求；一、二审案件受理费及送达费由刘晓乐承担。

被上诉人刘晓乐答辩称：2013年3月，其发布广告要转让房屋，李江美打电话要求见面谈，本人将该房屋为团购房，其支付首付款5万元，转让费是多少、双方签订合同后就可以转让房屋等情况均告知了李江美。李江美所说房产证、土地证问题，其将李江美带到房产开发公司把购房人名字改成李江美，以后手续由李江美办在她名下，李江美咨询了房地产开发公司会计后，同意一次性付款，转让手续齐全。合同有效无效法院自有定夺。李江美的上诉请求不能成立，请求驳回。

经本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院另查明：伊犁佳阳房地产开发有限公司已将伊宁市天山后街69号伊犁公路管理局伊宁分局2号高层住宅楼1单元1703号房的钥匙交付给李江美，李江美已装修入住。

上述事实有双方当事人的陈述在卷予以佐证。

二、争议焦点

1、本案定性问题；

2、李江美与刘晓乐签订《购房协议书》是否有效，刘晓乐要求李江美支付剩余转让款的理由能否成立。

三、法律分析

关于第一个焦点问题。债权债务概括转移是指合同当事人将其依据合同享有的权利与义务一并转移给第三人。本案中，刘晓乐因单位团购商品房，向伊犁佳阳房地产开发有限责任公司支付5万元购房首付款，购买了伊犁佳阳房地产开发有限公司开发的位于伊犁公路管理局伊宁分局X号高层住宅楼X单元XXXX房，之后刘晓乐与李江美经协商签订《购房协议书》，将其依据与伊犁佳阳房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同所享有的位于伊犁公路管理局伊宁分局X号高层住宅楼X单元XXXX房屋的权利与义务一并转移给李江美，李江美与伊犁佳阳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，刘晓乐与李江美签订的《购房协议书》符合债权债务概括转移的法律特征，本案应当定性为债权债务概括转移合同纠纷，原审判决将本案定性为债权转让合同纠纷属适用法律错误，应予纠正。

关于第二个焦点问题。刘晓乐在与李江美签订《购房协议书》时，仅向伊犁佳阳房地产开发有限公司支付了房屋首付款5万元，因此不可能取得所购房屋的产权证书、土地使用证等房屋产权手续，对于该事实李江美在收到刘晓乐及丈夫其出具“今收到李江美房款50000元（伍万元整），此进帐单交付李江美，该单据的所有权归李江美所有。”的收条时就应当知情。之后经伊犁佳阳房地产开发有限公司同意，刘晓乐将其所享有的位于伊宁市天山后街69号伊犁公路管理局伊宁分局X号高层住宅楼X单元XXXX号房屋的权利义务一并转让给李江美，李江美就同一房屋与伊犁佳阳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并在伊宁市房地产管理局备案登记，目前李江美已将该房屋装修入住。因此刘晓乐与李江美签订的《购房协议书》不仅合法有效，且已实际履行，李江美应当向刘晓乐支付剩余转让款。李江美提出刘晓乐无房产证、土地使用证而出售房屋，双方签订的《购房协议书》无效的上诉理由，不能成立，不予支持。

四、裁判结果

原审判决虽在定性方面适用法律错误，但判决结果正确，应予维持。上诉人李江美的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2075元，由上诉人李江美负担。

本判决为终审判决。

五、裁判依据

1、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第七十九条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款

2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条第二款

3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款