一、异议登记的一般效力

异议登记的目的在于阻断不动产登记公信力和推定力，避免第三人善意取得存在错误登记的不动产权利。这就是说，在发生异议登记的情况下，表明有人对登记权利的归属或者内容产生了争议，如果第三人罔故异议登记的警示仍然进行交易，因登记的善意推定效力已不存在，其将无法主张善意取得。故而，异议登记的法律效力与不动产权利的善意取得密不可分。而不动产权利的善意取得以登记簿记载的权利人与善意第三人之间的债权合同有效成立为前提，因此，异议登记的法律效力是不动产的交易以及因此带来的不动产权利变动联系起来的。就不动产登记法而言，异议登记的法律效力仅及于登记簿记载的权利人对其权利的处分所导致的处分登记。

故而，在异议登记之后，非基于法律行为导致被异议登记的不动产权利变动（包括因法院、仲裁机构法律文书以及人民政府征收、没收或者收回土地使用权决定导致不动产物权变动，因继承或者遗赠导致不动产物权变动以及因依法建造、拆除等事实行为导致的不动产物权变动）而引起的宣示登记，并不受异议登记的影响。换言之，非基于法律行为导致物权变动的情况下，当事人申请相应登记的，并不受登记簿上记载的异议登记的影响。

在异议登记之后，又对被异议登记的不动产申请或者嘱托预告登记、查封登记或者异议登记等限制登记或者提示登记的，也同样不受登记簿上记载的异议登记的影响。

异议登记之后，因法律行为导致的不动产权利变动以及相应的处分登记，则要受到异议登记的影响。所谓处分登记，是指登记簿记载的权利人，通过合同转移其权利或者设定他项权利或者抛弃其权利，而申请的登记。异议登记并不妨碍因继承等非基于法律行为导致物权变动而进行的登记。

二、异议登记与在后处分登记的关系

（一）关于异议登记与在后处分登记之间效力的争论

《物权法》并未对异议登记的效力进行明确规定。《物权法》起草过程中以及不动产登记实践中，对完成异议登记之后，如果登记簿记载的权利人再行申请处分登记，登记机构应当如何处理，存在不同认识。

1、暂缓登记说

一种观点认为，在异议登记之后，登记权利人如果处分其财产，则构成无权处分。因此，登记机构有权拒绝办理处分登记。其理由在于，《物权法》虽然没有直接对异议登记的效力加以规定，但是第184条明确规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押。做类推解释，在产权存在争议的情况下，权利人显然无权处分其权利。因此，异议登记期间，登记机构应当暂缓办理处分登记，否则一旦证明登记权利人不是真实的权利人，登记机关又要进行变更登记，从而增加登记机关的负担。尤其应当看到，如果登记机关为其办理了过户登记，第三人再次转让，后来，又要撤销，可能造成交易秩序的混乱。因为不能及时办理过户登记造成受让人不能及时取得物权的，则应当按照登记权利人违约处理。

这一认识也是登记实践中的通常做法，虽然《城市房屋权属登记管理办法》没有明确对此加以规定，但是其第27条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的３０日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的１５日内核准注销，并注销房屋权属证书。”这里所言的“权属清楚”，就暗含了产权存在争议情况下不予或者暂缓登记的意思。在地方性法规中，多数地区对产权存在争议的情况下不予或者暂缓登记进行了明文规定。例如《广州市城镇房地产登记办法》第19条第6项规定：“房地产权属纠纷尚在诉讼或者仲裁过程中的”，房地产行政主管部门应当作出不予登记的决定。陕西省、上海、天津、新疆、武汉、吉林、长春、南京、苏州等地也规定此种情况下不予登记。而《深圳经济特区房地产登记条例》第26条第1项规定：“产权纠纷尚未解决的”，登记机关可作出暂缓登记的决定，并书面通知申请人。广东省、福建省、合肥、珠海、贵阳、哈尔滨等地也采用了暂缓登记的做法。故而，在存在异议登记的情况下，登记机构也同样有权拒绝为登记权利人对不动产的处分办理登记。

2、允许登记说

另一种观点认为，存在异议登记的情况下，并不妨碍权利人的处分权，登记机构也无权暂缓或者拒绝其登记请求。

《房屋登记办法》采取了比较谨慎的态度，在《物权法》没有明文规定的情况下，类推《物权法》第184条，认为在办理了异议登记的情况下，登记机构不能再为登记簿记载的权利人办理处分登记。至于究竟是不予登记还是暂缓登记，《房屋登记办法》第78条考虑到异议登记只是一种临时性保障措施，故而将异议登记的效力确定为暂缓办理处分登记。当然，对这一暂缓存在不同理解，通常认为，应当是待异议登记注销后，登记簿记载的权利人仍然有权申请办理处分登记。也有观点认为，鉴于《房屋登记办法》只是规定“房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理”，而对于暂缓的时间并未规定、何种情况下可以重新启动处分登记都没有规定。操作中，登记机构也可以考虑：如果登记簿记载的权利人处分不动产申请登记的，经登记机构告知该不动产上有异议登记后，申请人双方仍然执意申请的，登记机构可以要求双方出具明知该不动产有异议登记、自愿承担法律风险的书面保证；待其出具书面保证后，登记机构可以为其办理处分登记。

《土地登记办法》第60条则规定：“异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权”，这种做法较之于《房屋登记办法》虽略为开放，允许在异议登记权利人同意的情况下，可以办理处分登记，但其原则上仍然采禁止态度。而且，这种做法可能带来一系列更为糟糕的问题：异议登记权利人同意是否意味着其放弃了异议登记，是否应当同时注销异议登记？尤其是异议登记权利人同意的情况下，土地权利的受让人或者抵押权人究竟为善意还是恶意，是否构成善意取得；或者其对土地权利的取得能够对抗异议登记申请人最终异议成立之后的物权请求权？

（二）从异议登记的本质审视异议登记的效力

我们认为，从异议登记的本质出发，异议登记之后，不应影响登记簿记载的权利人另行处分其房屋权利；登记机构也不应拒绝其处分登记的请求，理由在于：

第一，异议登记并非权利登记，并不表征权利，它只是一项临时性的救济措施。因此，其效力主要是警示他人该物权存在产权不明的交易风险。按照一般的社会经验，一个合理的交易第三人在发现了异议登记以后，他不会轻率地购买房屋。但异议登记之后，登记权利人并没有被剥夺或者限制其权利，其仍然有权处分其财产，受让人也可以购买，其与相对人订立的处分其不动产权利的合同仍然是有效的。但是因为有异议登记，所以受让人不能构成善意取得。在登记簿记载的权利人的处分权仍然存在且法律没有对其限制的情况下，如果登记机构拒绝为其办理处分登记，不仅缺乏法律依据，而且妨害了不动产的流转，违背了鼓励交易的原则。

第二，异议登记不影响处分登记，并不妨碍异议登记立法目的的实现。异议登记的本质在于为真正权利人提供临时性的救济，避免在异议登记期间第三人善意取得房屋权利。这一立法目的无需登记机构在异议登记之后拒绝处分登记，即可实现。例如某甲的房屋被某乙申请了异议登记，现某甲将房屋卖给某丙，而登记机构亦为其办理了转移登记。此种情况下，某丙明知异议登记的存在而购买房屋，显然不能适用善意取得。因此，如果最终法院判决该房屋系某乙所有，则某乙可以持判决书直接申请更正登记，将房屋更正到自己名下。在这一过程中，某乙的利益并未因登记机构办理处分登记而受到损害。而某丙明知异议登记的存在，就意味着其自愿承受了房屋所有权被更正登记到某乙名下的风险，因此，不能认为其受到损失，故而某丙也无权要求他人予以赔偿。可见，允许登记机构继续办理处分登记，并不损害真正权利人的利益，符合异议登记设立的本旨，也不会引发登记机构的赔偿责任。

第三，禁止登记机构继续办理处分登记，可能损害登记簿记载的权利人及第三人的利益，并可能引发登记机构的赔偿责任。在上一案例中，如果登记机构拒绝为某丙办理转移登记，最终法院判决某乙的异议不成立。可能出现以下两种情形：1、此时某甲见房价大涨，遂在某丙不知情的情况下，持法院终审判决申请注销异议登记，再将之卖给某丁并办理了转移登记。在此情况下，某丙只能要求某甲承担违约损害赔偿责任，而无法请求交付房屋并办理转移登记，从而损害其利益。其固然可能对某甲请求违约损害赔偿，但也可能认为登记机构的不作为导致其无法取得房屋所有权，从而对登记机构要求赔偿；尤其是在某甲无力承担赔偿责任的情况下，其往往会要求登记机构赔偿。2、房价大跌，某丙拒绝再购买该房屋，从而导致某甲的损害。在此情况下，某甲固然可以依据《物权法》第19条要求异议不当的某乙赔偿，也可以要求某丙承担违约责任；但也可能某甲认为登记机构的不作为导致了某丙的违约，从而对登记机构要求赔偿。

第四，可能导致查封制度虚置、异议登记滥用并妨碍不动产的流转。如果认为异议登记可以阻止不动产权利的处分登记，就意味着异议登记具有与人民法院查封相同的法律效力。但在设定条件和审查程度上，异议登记远远较查封登记宽松。依据《物权法》第19条，申请异议登记无需申请人提供担保，登记机构也仅做纯粹的形式审查。而依据我国《民事诉讼法》，无论是诉前财产保全还是诉讼财产保全都有较为严格的条件和程序要求。例如，申请诉前财产保全，一方面，法律要求“情况紧急，不立即申请财产保全将使其合法权益受到难以弥补的损害”作为诉前财产保全的前提；另一方面，申请人应当提供担保，不提供担保的，驳回申请。此外，人民法院接受申请后，必须作出裁定；裁定采取财产保全措施的，应当立即开始执行，即向登记机构发出协助执行通知书，由其进行查封登记。二者效力相同，但条件和程序上存在天壤之别，这就必然导致当事人通过异议登记来解决诉前财产保全的问题，从而导致查封制度的虚置。而异议登记极为宽松的申请条件和成本，以及与之不匹配的严厉效果，就可能引发当事人滥用异议登记的道德风险。例如，可能出现指使或者收买没有财产的人，对竞争对手恶意申请异议登记，使其无法对其房屋进行处分，从而受到损失。最终即便法院认定异议登记不当，异议登记申请人也没有财产进行赔偿。这种情况下，不仅阻碍了不动产的正常流转，实际上也加大了登记机构的风险。

第五，从比较法来看，德国法上的异议登记制度的申请条件远较我国严苛。依照《德国民法典》第八百九十九条的规定，异议登记可以依假处分的原因或者因土地登记簿中的更正所涉及的权利人的同意而进行。所谓假处分，是德国民事诉讼法所规定的保全程序（第九百三十五条以下）。为异议登记而做出的假处分命令无须证明异议人之权利已受到危害，而仅需说明原因即可。法院可以视情况要求异议人提供担保。可见，其异议登记的条件与我国民事诉讼法规定的财产保全制度近乎相同。但在异议登记后，登记的权利人仍然可以处分其权利，可以申请权利移转登记，登记机关应当受理。如果异议是正当的，对不动产权利的处分无效，相对人不受保护，异议人可以请求注销在其异议登记后做出的与其异议登记相抵触的登记。反之，如果异议是不正当的，其后权利人进行的处分有效。异议是否正当的问题，可以通过登记记载的权利人的同意来解决。如果权利人同意，自然异议登记视为正当；如果权利人不同意，异议登记权利人可请求法院做出判决。这种情况下，自然由法院来判定异议登记的正当性。这一经验，是值得我们参考的。

（三）《不动产登记暂行条例实施细则》的做法

鉴于《房屋登记办法》和《土地登记办法》关于处分登记效力的规定可能引发登记机构沉重的赔偿责任，《不动产登记暂行条例实施细则》第84条结合《物权法》的规定和异议登记的立法目的进行了规定：异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。

这就是说，在存在异议登记的情况下，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人对被申请异议登记的不动产进行处分申请登记的，登记机构仅负提示义务，而不能拒绝办理处分登记。登记机构应当书面告知申请人风险，如果其要求继续办理的，应当予以办理。同时，为对第三人（即不动产处分中的受让人或者抵押权人、地役权人）的知情同意承担举证责任，登记机构应当要求申请人尤其是不动产处分中的受让人或者抵押权人提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。