一、案情介绍

张阿定与韩红娣系夫妻关系。平时居住在环湖佳苑36栋车库。

2005年10月10日，张阿定作为甲方，朱仁良作为乙方，双方签订了《商品房转让合同》，合同约定：甲方将位于环湖佳苑C区13号楼102室动迁商品房一幢，面积122.78平方米，车库17.45平方米，转让给乙方。转让总价为136223元。该转让商品房的产权证、土地证手续，按昆山市房产交易的规定执行，到期由甲方协助乙方办理相关权证。在未办理产权证过户期内，甲方不得变更或转让，甲方所办的产权证等与商品房相关的手续均由乙方保管。此合同经双方签订和鉴证人鉴证后，房款一次性付清。此后涉及该商品房的一切费用均由乙方承担。该合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字、鉴证后生效。同日，朱仁良支付张阿定136223元购房款。

随后，张阿定将上述协议转让的房屋交付给朱仁良。朱仁良进行了装修后于2006年2月份搬入居住至今。

2012年5月29日，朱仁良与张阿定协议转让的环湖佳苑C区31号楼102室（签订协议时为环湖佳苑C区13号楼102室，现公安产证编号为环湖佳苑31号楼102室）房屋产权登记至张阿定名下。

2014年12月10日，朱仁良起诉至原审法院请求张阿定协助办理环湖佳苑C区31号楼102室房屋及车库产权登记手续。2014年12月11日，张阿定签收原审法院关于该案的应诉材料。后审理中发现涉案房屋于2014年12月26日已经变更登记至吴永文名下，朱仁良撤回该诉讼，遂形成本案诉讼。

2014年12月17日，张阿定、韩红娣作为甲方，吴永文作为乙方，在未看房的情况下双方签订《房屋买卖合同》，该合同载明：甲方将位于昆山市巴城镇环湖佳苑31号楼102室内房屋及017、018号车库转让给乙方，金额为40万元。甲方应在2015年5月31日搬出该房屋，交清该房所遗留下来的所有费用，交出该房屋的钥匙，并协助乙方办好电话及其他应过户的事项，留下的物件一律不得搬走。购房人一次性现金支付给售房人房款，售房人即将所售房屋产权过户给购房人。所有契税由购房人承担。因出售人声称已将该房屋租赁给他人居住至2015年5月31日，故购房人同意于2015年5月31日交接该房屋。同日，张阿定、韩红娣向吴永文出具收条，言明收到吴永文购房款肆拾万元。同日，张阿定、韩红娣与吴永文办理涉案房屋的过户手续，2014年12月26日涉案房屋登记至吴永文名下。

二、争议焦点

1、本案的争议焦点一是张阿定与朱仁良的房屋买卖合同是否有效？

2、二是张阿定、韩红娣与吴永文签订的房屋买卖合同是否有效？

三、法律分析

关于争议焦点一，韩红娣主张张阿定于2005年10月10日与朱仁良签订的房屋买卖合同未经韩红娣签字应该无效。原审法院认为，韩红娣居住在环湖佳苑小区车库，与涉案房屋属同一小区，其自家拆迁房屋属于家庭重大资产，由其丈夫出卖给他人近十年，该十年中朱仁良一直居住其中，韩红娣不可能对家庭重大资产近十年不闻不问，同居一小区对自家出让的房屋不可能不知情。张阿定与朱仁良签订的房屋买卖合同不违反法律规定，当属合法有效。

关于争议焦点二。张阿定、韩红娣与吴永文之间的房屋买卖应属无效。理由为：1、朱仁良于2014年12月10日起诉至原审法院要求张阿定履行协助办理房屋过户义务，在原审法院向张阿定送达应诉材料后，张阿定在极短时间内将房屋过户至吴永文名下，其在明知涉案房屋已经出让给朱仁良，朱仁良已经居住多年并起诉要求过户的情况下仍过户至他人，恶意十分明显。2、涉案房屋经评估市场价格为60余万元，张阿定、吴永文之间的交易价格为40万元，明显低于市场价格。3、吴永文自述其本身是从事众筹工作，购买涉案房屋属于投资。其作为一个从事投资的理性商人，对市场行情和商品价值有着比一般公众更强的辨识力，在涉案房屋显著低于市场价格的情况下，更理性的行为是更为细致的了解商品的情况、可能的风险和是否存在瑕疵影响今后出手，但其连购房最基本的审查义务即看房行为都没有，实与常情相悖。4、张阿定、韩红娣与吴永文交易的房屋系已经进行过装修的房屋，从双方签订的合同来看，双方约定装修及相关物品一同转让，装修的好坏及新旧直接影响交易价格，但吴永文并未察看装修情况及留存物品。综合张阿定在收到法院传票后立即过户房屋，吴永文作为理性商人连最基本的看房行为都没有及张阿定、吴永文之间交易价格明显低于市场价格之事实，能认定张阿定、吴永文之间系恶意串通，损害他人利益。按照《中华人民共和国民法通则》第五十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，张阿定、韩红娣与吴永文之间签订的合同应属无效。故对朱仁良请求确认张阿定、韩红娣与吴永文之间关于涉案房屋买卖无效之主张予以支持。

综上，张阿定、韩红娣与吴永文之间签订的关于“巴城镇环湖佳苑31号楼102室及017、018号车库”房屋买卖合同无效，该房屋产权应恢复至张阿定名下。朱仁良与张阿定之间的涉及31号楼102室内及一间车库的商品房转让合同合法有效，张阿定及韩红娣应协助朱仁良办理该房屋的完整产权过户手续，按照合同约定，办理产权相关税费由朱仁良承担。

关于本案所涉车库问题，因朱仁良与张阿定签订《商品房转让合同》时仅就31号楼102室内房屋及一个车库进行转让。朱仁良主张018号车库系通过中间人介绍直接出资向拆迁部门认购，但朱仁良并未提供证据。故原审法院仅支持朱仁良请求张阿定、韩红娣协助办理31号楼102室及017号车库之主张，对于朱仁良请求办理018号车库手续，原审法院不予支持。

四、裁判结果

1、张阿定、韩红娣与吴永文之间关于“巴城镇石牌环湖佳苑31号楼102室及31号楼017、018号车库”买卖行为无效。

2、张阿定、韩红娣、吴永文于本判决生效后十五日内到相关主管部门办理恢复登记手续，将巴城镇石牌环湖佳苑31号楼102室及31号楼017、018号车库完整产权恢复登记至张阿定名下。

3、朱仁良与张阿定之间于2005年10月10日签订的《商品房转让合同》有效。

4、张阿定、韩红娣协助朱仁良办理巴城镇石牌环湖佳苑31号楼102室以及31号楼017车库完整产权过户手续，相关税费由朱仁良承担。

5、驳回朱仁良其余诉讼请求。

案件受理费3024元，财产保全费1202元，评估费5450元，合计9676元，由张阿定、韩红娣、吴永文共同负担。

五、裁判依据

1、《中华人民共和国民法通则》第五十八条

《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条。