一、区别

购物中心与商业地产在多个方面存在较为明显的区别，主要的区别包括如下几个方面。

1、研究范畴与所属领域不同

两者在分属领域上有着本质的区别。购物中心是起源于零售学，相对于百货店、超市、便利店等零售形态而言，属于零售学主要研究的范畴；商业地产是房地产开发的一种新形式，主要相对于住宅地产、工业地产、旅游地产等而言，属于房地产学和房地产经济学主要研究的范畴。

2、商业形态与功能不同

购物中心的商业形态就是零售中心，以购物的功能为主，其他的商业功能都为辅助功能；商业地产涵盖了包括零售、商务、娱乐、餐饮、休闲等功能，范围扩大到整个商业领域，包括了酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等多种商业形态。

3、财产拥有的主体不同

购物中心拥有主体可以是零售商，也可以是开发商，如果是出售形式的购物中心，主体就是零售商，它拥有购物中心的产权，而如果是出租形式的购物中心，主体还是商业项目的开发商；商业地产的拥有主体可以是商业地产开发商自己，如果是出售的形式，拥有主体可以是各种商业业主。

4、终端服务的客体不同

购物中心是零售终端，直接的服务客体就是购买消费品的消费者；商业地产终端服务的顾客可以是零售商，也可以是其他的商业业主，如酒店、商场、企业、个人等。

5、盈利模式不同

购物中心主要的盈利模式就是销售商品或提供相应的与销售有关的服务；商业地产盈利模式或为出售房产、或为出租房产，或为出售与出租相结合，也可以自己经营商业地产，如某些商业地产开发商与一些零售商和其他的商业服务供应商合作，自己仍拥有对商业地产的所有权，并能够取得对商业项目后期的经营权，并从中取得一部分的经营管理收益。

6、经营关注点不同

购物中心关注点主要在如何吸引更多的顾客光顾，同时努力寻找更好的销售模式与降成本模式，关注的问题过多集中在市场营销、渠道管理、购物环境与主题、产品定价与折扣等；商业地产的主体是商业地产开发商，盈利的关注点更多集中在地段商业价值的发掘以及出售或出租价格的高低上，还是传统的房地产开发商关注的方面。

二、联系

购物中心虽然与商业地产存在诸多方面明显的区别，但是两者也存在很多天然的联系。

1、购物中心是商业地产应用的主要形式

商业地产实际应用的商业形态多种多样，但是相当比例的商业地产开发项目后期运用到建设购物中心上来，购物中心是商业地产应用的最主要的形式。

2、购物中心开发模式是商业地产开发模式的承接

近几年新落成的绝大多数购物中心都是商业地产开发商与零售商及其他商业服务供应商合作，由商业地产开发商开发兴建，后期由零售商等进行经营管理，承接了我国典型的商业地产开发模式。

3、购物中心与商业地产的关注焦点与经营理理念有相似之处

虽然购物中心与商业地产在主要的关注焦点上截然不同，但是两者的关注点有交叉和相似之处。购物中心经营意在最大限度地吸引顾客光顾，以客流以及顾客的购买力为依托收获价值；商业地产发掘地段的商业价值，也考虑了相关的客流量与交通条件等诸多因素，没有客流的支撑，地段的商业价值也无从体现，远期的商业地产开发商也同时会关注地段商业的发展潜力，而不是仅仅关注地段的租金价格。

4、当代购物中心开发需要零售商、商业服务提供商与开发商的亲密合作

在商业地产的开发模式产生之前，零售中心、酒店、商务写字楼等商业项目的开发完全以不同的主体为主导，如零售商开发一个商场或超市，只是单纯按照自己的开发思路远作，商场或超市的房地产开发交由非商业地产专业开发商完成，职能相互独立，零售商只管商业运营，不管开发风险，而房地产开发商只关注施工价格与相关租金，不涉及商业价值方面的问题。商业地产开发模式问世，尤其是“订单式地产”模式的开创，引领了一股开发商与零售商或其他商业服务提供商的合作热潮，这股热潮正在不断地规范商业项目开发的流程与思路，有利于后期的商业运作创造更多的收益。