一、定义

房屋转租是指在房屋租赁关系存续期间内，房屋承租人将所承租的房屋再出租的行为。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十七条规定：承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人；出租人可以从转租中获得收益。

二、特征

房屋转租具有以下特征：

1、房屋转租以原房屋租赁合同的存在为前提。任何一个转租合同必然存在一个租赁合同，没有租赁合同，也不存在转租合同。转租合同是租赁合同成立后，承租人另行与次承租人就房屋租赁协商一致而成立的合同。

2、出租人的同意是房屋转租合同订立的前提条件。转租合同的订立应当取得房屋出租人的同意。这种同意可以是书面的，也可以是口头的；可以事前同意，也可以事后同意。房屋转租尽管取得了房屋出租人的同意，但房屋出租人并不是房屋转租合同的当事人。转租合同的当事人只能是房屋的承租人和次承租人。

3、出租人与次承租人之间无任何法律上的权利义务关系。当事人之间的权利义务因法律的规定和合同的约定而产生，出租人与次承租人之间没有合同关系。我国《合同法》明确规定：“次承租人对租赁物造成的损失由承租人赔偿。”出租人又不是房屋转租合同的当事人，不可能与次承租人进行约定。所以，出租人与承租人的权利义务关系既没有法律的规定，也不可能存在当事人之间的约定，出租人与次承租人之间不可能存在合同上的权利义务关系，但是由于他们之间依然存在基于物权产生的房屋的所有与占有的法律关系。

4、房屋转租不是房屋租赁权的转让，承租人不退出原租赁合同。与转租相关的一个概念是租赁权让与。转租与租赁权的转让虽然相似，但性质并不相同。租赁权的转让是经出租人同意，承租人退出租赁合同关系，由出租人与租赁权的受让人订立新的租赁合同。在转租的情形，同时存在两个租赁合同，即出租人与承租人之间的合同，以及承租人与次承租人之间的租赁合同。而在租赁权转让的情况下，只存在一个租赁关系，即出租人与租赁权受让人之间的租赁合同。随着租赁权的转让，原出租人与承租人之间的租赁合同即行终止。

三、条件

根据有关的法律、行政法规和房屋转租的实践，房屋转租必须符合下列条件：

1、原房屋租赁关系合法有效。

2、房屋转租，应当订立书面的转租合同。这是转租行为有效形式条件。

3、转租合同必须经原出租人书面同意。

4、按照规定办理登记备案手续。因为房屋租赁属于不动产交易行为，为了便于管理，应当到市、县房地产管理部门办理登记备案手续。关于登记备案，不能视为转租合同的生效要件。但没有及时办理的应当补办手续，坚持不予办理妨碍管理的，由房地产及相关管理部进行行政处罚。

5、房屋转租合同具有附随性，其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件。

四、流程

房屋转租是指房屋承租人在租赁期间将承租的房屋部分或全部再出租的行为，其一般流程为：

第一步，原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再出租。

第二步，原承租人与承租人签订房屋转租合同。

第三步，将转租合同和原房屋租赁证到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案。

第四步，领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费。

特别要指出的是，房屋转租除必须符合一般房屋租赁的必要条件，还必须注意以下几点：

1)房屋转租必须取得原出租人的书面同意。

2)转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期。

3)转租合同生效后，承租人必须同时履行原租赁合同的权利义务。

4)转租期间，原租赁合同变更解除或终止的，转租合同随之变更，解除或终止。