合同解除权的行使须以解除权成就为前提，解除行为应当符合法律规定的程序，否则不能引起合同解除的法律效果。

一、关于因不可抗力致使合同目的不能实现导致的合同解除

当事人依照这一情形行使法定解除权依法解除合同的，必须符合以下条件：

（一）合同有效成立，尚未履行完毕之前发生了不可抗力事件，如果履约方迟延履行的情况下发生了不可抗力事件，不可抗力则不能成为迟延履行一方解除合同或者免除违约责任的理由。

（二）由于不可抗力致使合同目的不能实现。如果不可抗力只是致使合同暂时不能按期履行，则当事人不能解除合同，在不可抗力事件消失后，应当继续履行合同。不可抗力的发生致使合同部分或者全部不能履行，从而导致当事人订立合同的目的无法实现时，当事人才可以解除合同。在适用不可抗力事由解除合同时，要注意区分不可抗力和情势变更规则的适用。两者区别在于：二者的障碍程度不同，造成的后果也不同。不可抗力造成合同不能履行或者不能按期履行。情势变更造成合同履行艰难但并非不能履行。因不可抗力而不能履行合同时，可以免于承担违约责任。而情势变更的适用导致合同权利义务的变更或者解除。

二、关于因预期违约造成的合同解除

合同当事人根据先期违约的情形而行使合同的法定解除权，应当注意以下问题：

（一）必须是在合同履行期限届满之前行使，如果当事人在合同履行期限届满之后表示不履行其债务，对方当事人可以依法追究其违约责任，而不必解除合同。

（二）必须在对方当事人明确表示或者以自己的行为表明其不履行合同债务时才能行使。

三、关于因迟延履行而引起的合同解除

当事人根据这一法定条件行使法定解除权时，应当符合以下条件：

（一）对方当事人违反了双方对履行期限的约定，在履行期限届满时没有完全履行债务。债务的履行分为定期履行与未定有履行期限两种情况。定有履行期限的，是指双方约定了履行期限的最后时间。未定有履行期限的，债权人随时可以要求债务人履行，但必须给债务人必要的准备时间，准备时间届满后，即视为履行期限届满。

（二）对方当事人迟延履行的是合同中约定的主要债务。如一方当事人在合同履行期限内巳经履行了合同规定的主要债务，只是迟延履行了合同的次要债务，则只能要求迟延履行方承担违约责任，而不能因此解除合同。

（三）必须对迟延方进行催告。所谓催告，是指债权人催促债务人及时履行合同债务的通知。催告必须釆取书面形式，只有当迟延方在另一方给予其合理的履行期限内仍不履行合同主要债务的，另一方才可以行使其法定解除权。

四、关于因迟延履行或者其他违约行为不能实现合同目的引起的合同解除

这种情形简称为根本违约。在审判实践中，判断是否构成根本违约要结合案件的具体案情进行分析和断定。要从双方签订合同的目的是否实现、迟延履行的程度以及合同解除后的法律后果等进行综合判定。特别是要考虑合同解除后的法律效果与社会效果的统一。

五、法律规定的其他情形

《合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同；第一百六十五条规定，标的物为数物，其中一物不符合规定的，买受人可以就该物解除合同，但该物与其他物分离使标的物价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同；

《合同法》第一百六十七条规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。总而言之，在判定合同解除时，要针对个案的不同情况，既要尊重当事人的选择，也必须考虑尽量消除因合同解除带来的消极后果。合同解除的适用，既要保护履约方的合法权益，也要达到惩罚违约方的目的。