一、商品房预告登记和预售登记的区别

房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

物权法规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。

而在商品房预售登记中，根据《城市商品房预售管理办法》的规定，预售登记应当是由预售人办理预售登记手续，因办理登记乃是预售人的一项义务，不是可以自主决定的。

1．商品房预售登记不属于不动产变更登记的一种，购房者不因商品房买卖合同办理登记而取得房屋的所有权，在未办理房屋权属登记前，购房者只拥有合同债权。

2．预售登记后购房者拥有的仍然是债权，而预告登记是对房屋享有请求权的权利人的请求权登记，并且预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。

二、购房申请预告登记可避免一房二卖

商品房预告登记是在购房者签订购房合同后、办出房产证之前，到房屋登记部门预先申请、主张自己对所购房屋的物权。根据《物权法司法解释一》，购房申请预告登记可避免一房二卖。

《物权法》司法解释中，多次提到“预告登记”。其中第四条明确规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

预告登记制度，在司法解释中的规定及其在实践中的应用，尊重了以登记为表征的物权秩序，对于尚未获得物权的债权人，以预告登记方式保障其获得物权，加强其债权的效力，并由此建立起债权与物权相互沟通的桥梁。

现实生活中，市民在买期房时，缴纳了购房款，但房子还在建，最让人担心的就是开发商“一房二卖”、“一房多卖”，因为购房者与开发商签的《商品房预售合同》，只是房地产行政主管部门对房地产市场监管的一种措施，该合同备案后，并不产生物权的效力。而购房者办理了预售商品房预告登记则不同，经预告登记的债权会产生准物权的效力，即未经购房人同意，其他人不得处分该不动产，如开发商不得将该房屋出售给第三人，不得以该房屋办理抵押登记，这在《物权法》司法解释中得到了明确体现。

预告登记的目的就在于保障《商品房预售合同》的购房人将来能够取得物权。所以，购房人想要更好地实现物权，应该在合同登记备案后，及时在不动产登记部门进行预告登记，这也是杜绝开发商“一房多卖”的正确途径。

在二手房交易中，“一房多卖”情况也时有发生，买二手房也应重视预告登记。根据《物权法》，购房人即使签订了房屋买卖合同，但如果不及时办理房屋过户手续，房屋产权还是不能发生转移。在这种情况下卖方再次转让房屋，并办理过户手续，你没办法主张产权，只能要求对方返还购房款，并赔偿给你造成的损失。