一、土地入股合作开发

以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。该模式是A企出地，B企出资的合作模式。该模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。

同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。

项目开发完成后，A企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。

该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以土地费为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企为主，项目设计的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企名义开发带来的一系列问题。

二、合作建房

合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。主要分为挂牌模式和协议模式。实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。

主要风险控制：

1、对土地有无其他债权债务情况在竞买前需了解清楚；

2、了解合作方的信用情况；

3、挂牌主要是合作者身份的竞争，具体合作条件要在合作协议中明确；控制承诺参加竞买的最高价；

4、成交确认前资金共管，土地变更登记后付款。

三、联合成立项目公司

该模式是开发商与土地方成立项目公司，土地方将土地使用权变更到项目公司名下后，由项目公司具体开发经营项目的一种模式，有时被视同为土地转让，需要发生土地转让的交易税费。

优缺点：该合作模式的优点是土地证落在项目公司名下，双方合作关系比较密切，缺点是涉及到项目公司的股权转让或清算。

四、股权收购模式

股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下，开发商将项目公司的部分股权收购，达到间接取得土地使用权的目的，股权收购后，双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。股权收购模式分为收购新设项目公司方式，收购现有项目公司方式，收购现有非项目公司方式3种。

合作原则

（1）互赖原则：合作方准入条件高，要诚信、具备资金实力。

（2）排他伙伴原则：建立长期的排他的战略合作伙伴关系。

（3）事先设立公司原则：事先由双方共同成立公司，由该公司负责竞买。

（4）绝对控股原则：在合作公司或项目公司中绝对控股。

（5）控制竞买原则：控制竞买价、竞买过程。

（6）保密原则：严格保密。

优缺点

（1）优点：一手地，土地没有债权债务，交地标准清楚，风险相对较小。

（2）缺点：对合作方的要求严格，合作方要有信用、实力。双方配合要默契。合作条件应事先明确。

六、代建模式

开发商不作为股东，而是作为经营管理者角色，通过专业素养和品牌号召力提供全流程的开发及销售服务，获取固定收益和超额回报。主要操作模式是委托方负责提供资金及土地，开发商负责开发建设，即委托方以合约形式委托开发商负责项目部分前期管理、规划设计、工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付等环节的全过程开发管理，并根据代建合同使用开发商品牌。

七、技术输出

以向对方提供开发商的技术，与对方合作，包括技术入股和固定收益两种合作模式。比如当代置业就和其他企业合作，输出自己的绿色节能技术，并从中获取一定收益。

八、开发商合作互补，发挥价值最大化

这个就不用说了，前段时间刚刚合体的万科、万达，未来双方主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分。万科擅长住宅，万达在商业地产是龙头，这样的结合有利于开发商之间的互补，打造出最优产品，实现项目价值最大化。

九、HI合作模式

HI合作模式是项目公司向外资银行借外债、偿还本息，项目由开发商开发并享有利润，但接受HI监督的模式。

1、优缺点

优点：降低了资金成本，万科独立开发独享收益，合作关系相对单纯，风险相对较低。

缺点：操作模式复杂，手续烦琐，项目开发周期要求更为严格，借款额度受到一定限制。

2、主要风险和控制

（1）股权运作：该模式需要经过一系列的股权运作，控制股权运作是控制风险的首要因素，控制方法是事先进行可行性调查论证。

（2）项目操作周期：该模式对项目操作周期的要求比较严格，对项目各个阶段操作周期的准确性提出更高要求。控制方法一是事先要有准确周密的计划、二是计划要留有一定余地。

（3）政策及国际金融市场：该模式受国内外汇政策和国际金融市场、汇率等影响比较大，需要时刻关注政策面的变化。

十、信托

民众或企业、团体（统称委托人）将资金委托给信托公司，由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地产项目或贷款给房地产公司，取得投资回报或贷款利息后交给委托人的信托业务。

优点

相对于银行贷款而言，房地产信托融资方式期限弹性较大。

一般房地产商在获得土地批文后就可以信托融资，进行相关前期投入，节约时间成本。

缺点

目前由于信托投资门槛高、赎回期限长等特点，一方面使信托公司很难开展大型项目，另一方面私募性质限定了客户类型必须以高端客户为主。

可能涉及众多委托人的利益，一旦出现问题，影响波及面广。

合作原则

（1）互赖原则：要精选信托人，双方要相互信赖，信托方要诚信、有资金实力，有规范的信托制度。

（2）战略伙伴：建立战略合作伙伴关系。

（3）项目规模适中，若资金占用太大，信托方式难以解决。

（4）集团控制操作原则：鉴于信托方式可能影响到众多委托人的利益，一线公司采取信托合作方式，需要集团控制操作，评估操作的可行性、负责具体操作、控制操作环节。

（5）信息披露：信息披露要真实、准确，不得存在不实、误导。

（6）股权回购原则：信托采取股权投资的方式，在项目开发完成，信托计划实施完毕后，万科应回购信托人持有的股权。