办理抵押时应注意的问题

在日常交易活动中，为了避免纠纷的发生，或者是为了在发生纠纷时能有凭据；交易双方往往会采取抵押的方式，在进行抵押活动时，最好通过签订书面协议来保障抵押的效力，而哪些财产可以办理抵押，以及抵押财产的处置情况都是需要大家了解的。

签订抵押合同时应注意的事项

设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同，而抵押合同中一般包括下列条款：抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；主债权的种类、数额；抵押财产的具体状况；抵押财产的价值；债务人履行债务的期限；抵押权灭失的条件；违约责任；争议解决方式；抵押合同订立的时间与地点，以及双方约定的其他事项。

同时，在草拟这些条款时，还应注意合同无效的情形，尤其是抵押合同在涉及到下列事项时，其合同无效：土地所有权。耕地、宅基地、自留地等集体所有土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生和其它社会公益设施；所有权、使用权不明或有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产。

在我国的《担保法》中规定，必须进行登记的抵押合同未登记的，如以航空器、车辆、船舶、林木、企业设备等动产，以城市房屋、土地使用权等不动产抵押的合同，必须到主管部门进行登记，未到主管部门登记的为无效合同；破产企业在法院受理企业破产案件前6个月至破产宣告期间，对原没有设立抵押的债务设立抵押的合同无效；债务人有多个债权人的情况下，债务人将其全部或大部分财产抵押给一个债权人，侵犯了其他债权人的利益，从而丧失履行其他债务能力的，抵押合同无效；国有企业的已确认为关键设备、成套设备或重要建筑物设立抵押未经政府主管部门批准的抵押合同无效。

已办理抵押的财产能否处置

哪些财产能够办理抵押，我国的法律做出了明确的规定，主要涉及到的财产有：抵押人所有的房屋和其他地上定着物；抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，当事人办理了抵押物登记以后可以抵押；借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。

已抵押的财产能否再行进行处置，依据我国相关法律的规定，需根据不同的情况来定，首先，抵押物的转让；抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。如果主债权已经得到清偿，抵押权亦随之消灭，此时，抵押物的转让，自然无需债权人的同意。受让人以清偿债务的方式涤除抵押权、以获得抵押物所有权的权利。

其次，抵押物的出租；订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

抵押权作为担保物权的一种有效的方式，被人们广泛的运用，通过抵押财产，不仅保障了债权人的合法债权，同时，还能够使得抵押财产充分发挥它的使用价值，维护了市场交易秩序，随着市场经济的不断有序的深入与发展，抵押权将成为解决债务纠纷有效的方式，而在办理抵押财产，一定要遵守法律的秩序，切不可违法而行。