捂盘惜售的行为表现及其法律风险

近几年，随着人口的增多以及生活水平的提高，人们对于住房的需求也在不断的增多，这也就进一步的促进了房地产市场的发展，但是，在我国，关于房地产市场的开发、销售以及相关的监督体系还不是很完善，为了能够获得更多的利益，许多房地产开发企业进行捂盘惜售，使得房价长期居高不下，也远远的超出了很多普通百姓的购买能力，政府部门对此也进行了相应的规制。

捂盘惜售的主要行为表现

近几年，我国的房价大涨，而房地产开发商的捂盘惜售行为又进一步给房价带来了困境，而各大媒体对于房地产开发商的评价中，捂盘惜售被屡屡提及，并将之归为房价上涨的主要原因之一。以致“国六条”实施细则将“捂盘惜售”与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列，并表示“要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚”。依据我国相关的法律规定，捂盘惜售行为主要体现在以下几个方面。

首先体现在晚领证分批拿，即开发商尽可能的拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批的拿证，这是开发商想拉长销售周期最直接的方法。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间，但一般来说这种手段只能用在短期捂盘上；大幅提高开盘售价，开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的捂盘行为。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段效果很好；

其次，后续房源转售为租，开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息；第四，谎称进入尾盘期，有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但被开发商广泛利用。

捂盘惜售将带来哪些风险

在房地产市场经济中，一些开发商为了谋求高额利益，通过捂盘惜售的行为，人为的抬高一路飙升的房价，进一步给国家的相关政策带来困难，一路飙升、居高不下的房价，除了政策性原因、房屋供量不足等因素外，开发商的人为炒作也是很重要的原因之一。开发商的捂盘以制造房源紧俏的紧张局面，给房地产市场带来极为不利的影响。

首先，捂盘惜售行为无形中会增加成本，由于销售进度的延缓，势必会造成项目各方面投入加大，增加项目开发、销售成本，而这些新增成本无疑又会转嫁给购房者，开发商通过提高房价来获取最大利润，这给购房者造成更大的损失；房地产市场有其自身的游戏规则，市场销售也有相应的法规、规章。捂盘惜售则是明目张胆地破坏规则，扰乱整个房地产市场秩序，破坏了房地产业健康可持续发展的市场环境。

其次，房地产行业属于资金密集型，大量资金来自银行等金融机构贷款。捂盘惜售将会无形中增加金融风险，一旦出现经济形势波动、房价走势波动，都会对提供贷款的金融机构产生重大影响；房价的飙升已经成为社会热点，开发商为了自身利润最大化，不顾法规约束，恶意捂盘惜售，不仅对社会公众不负责任，更直接地侵害了购房者的权益。一些开发商对购房者采取变相涨价等种种欺诈手法，使其落入圈套，严重侵犯了购房者的合法权益。

捂盘惜售通过认为的因素致使房地产价格居高不下，增加了人们的生活负担，给社会的发展带来巨大的阻碍因素，对于个别严重违反国家法律法规、大肆哄抬房价的不法开发商，相关的执法部门应该依法严惩；同时针对不违反国家法律、部门规章的行为应予以正确引导，建立完善的企业信用档案、信息披露制度，使得房地产开发企业既能够良性成长，又能够稳定房地产市场有序运转，以保证国家经济良性循环发展。