房主收定金后毁约不卖，违约将承担法律责任

不管是买商品房还是买二手房都需要签订书面的购房合同，该协议以不动产房屋为标的物，记载了房屋出售方将房产所有权转移给购房者，由购房者支付房款等内容。然而在实践中，许多人并不重视购房合同的内容，要知道购房合同关系着自己购房后的各项权利，尤其是当发生违约的时候，如何向违约方追偿，这些都是需要当事人双方了解的。

房主收定金后毁约不卖 遭买家起诉被判赔50万元

签了房屋买卖合同之后，房主毁约不卖了。而就在卖家毁约的3个月内，房价涨了40多万，买房者的损失谁来承担？今年1月，胡小姐和丈夫打算在江宁某小区买套房作为投资。房主的女婿周某带他们看房后，胡小姐就与周某签订合同。之后，胡小姐先付了5万元定金，但过了一段时间，对方却反悔不卖了。

胡小姐表示，无论是什么原因，对方出尔反尔严重影响了自己的购房投资。最后，胡小姐只能在4月以359万元的价格，在这个小区附近买了一套期房。“面积还没有这个大，却贵了60多万。”胡小姐越想越觉得吃亏，便把房主张某和签合同的周某告上法庭，要求赔偿50万元的损失，并返还定金。

法院审理后认为，胡小姐与房主就房屋买卖事宜进行了磋商，并对具体权利义务进行约定，双方形成房屋买卖合同法律关系。房主张某应当退还胡小姐之前所支付的5万元定金，并赔偿胡小姐实际损失数额50万元。（现代快报）

购房定金的法律适用

交付定金是买卖、租赁等活动的交易习惯，它在很大程度上能促成交易，并且能在交易不成功时，降低无过错方的损失，而这些都得益于定金罚则，当然定金罚则的适用也不是任意的，它需要具备一定的条件，那具体而言，定金罚则该如何适用呢？

首先，通常来讲，给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的，应按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。定金罚则的适用需要符合以下几个条件：定金合同是实践合同，需要定金的实际交付。定金如未实际交付的，在当事人一方不履行合同债务或者拒不订立主合同时，不能适用定金罚则；主合同必须有效。这是由定金合同的从属性所决定的。如果主合同无效或者被撤销的，即便当事人已有交付和收受定金的事实，也不能适用定金罚则。但是，当事人可以约定定金合同的效力独立于主合同，即主合同无效定金合同却不一定无效；当事人不履行债务且无法定免责情形。

其次，若双方都违约了怎么适用定金罚则，所谓双方违约，是指在一个合同关系中，负有对待给付的双方当事人，都分别违反合同规定，破坏了合同双方各自期待的合同利益，而应当各自承担责任的情形。在现实经济生活中流行的定金主要有两种形式：一种是合同当事人为保证其债权的实现而要求另一方提供的保证金。另一种形式的定金，是双方在合同成立时候，为保证各自义务的履行而向共同认可的第三人（通常为公证机关）提存的定金。

在双方违约的情形中，如果一方违约属于法定或者约定的适用定金罚则的情形，另一方就其他事项违约，则仅就前者单方适用定金罚则，对后者可以追究其相应的违约责任。如果双方违约均属于法定或者约定的适用定金罚则的情形，则对二者均适用定金罚则，即一方丧失定金，另一方双倍返还定金，相互抵消后，给付定金的一方当事人可以收回全部或者部分定金。

签订购房合同时应注意的问题

作为购房者在签订购房合同的时候，对一些违约事项一定标明清楚，在违约事项发生时可以依照购房合同向其进行追偿，以保障自己的权益得到全面的维护。同时，购房合同的签订也不得违反我国法律、法规的规定，违反规定的，购房合同无效。

首先，在商品房买卖合同纠纷中，面积误差纠纷所占比重最大。房屋面积“缩水”、多算公摊减少套内面积、重复计算甚至编造虚假面积等行为，严重侵害购房者的利益。建议在合同中明确约定面积大小并明确是什么面积；买受人需要特殊情形之下的出卖人的违约责任和缔约过失责任问题。出卖人可能因为违约行为、欺诈行为或者缔约过失行为，需要承担“惩罚性赔偿”，即“承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

其次，要确定自己购买的房子没有被开发商卖给别人或者将该商品房出租，如果已经出租，弄清承租人是否放弃优先购买权关系到购房者能否实现买卖合同，否则，有被人民法院宣告该房屋买卖无效的可能；违约责任的后果是一种财产责任，承担违约责任的形式有支付违约金、支付赔偿金、解除合同、返还定金等。购房者需要注意违约责任情形，免责事由、时效问题以及慎重行使自己的“解除权”。

因房地产行业的火热，购房合同在实际生活中广泛使用，也经常因为合同约定出现纠纷。因此，签订房屋买卖合同时一定要认真查看合同的条款和具体内容，将涉及的事项全面明确地写入合同，避免日后发生纠纷。在交易中，虽然有定金罚则的束缚，但仍然无法杜绝违约现象，这也就意味着，咱们要尽可能的将交易合同等事项做好，以降低法律风险。本案中，胡小姐与房主就房屋买卖事宜形成房屋买卖合同法律关系，房主违约理应就此承担相应的违约责任。