签订房屋买卖合同时的注意事项

近几年，随着人们对于住房需求的不断增长，房价也一度高涨不下，尤其是之前低价将房屋出手的卖方，在利益的驱使下，就采取各种措施主张自己早年的房屋买卖合同无效；为了稳定社会交易秩序，保障买卖双方当事人的合法权益，打击不法行为，针对房屋买卖无效的情形，我国的合同法以及其他相关的法律都做出了明确的解释说明。

首先，根据《城市房屋产权产籍管理暂行办法》的相关规定，城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离；以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》也对此做出了相应的解释，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外；因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。但是如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该房屋买卖合同无效。

其次，我国《民法通则》明确规定，按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。同时最高人民法院对此还补充：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。即如果所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般视为无效行为。同时，根据最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予以支持。

第三，我国《房地产管理法》规定，商品房预售应当符合下列条件，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件的，买方可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。 

第四，我国的《城市房地产管理法》对于涉及到关于土地使用权的转让违法的情形，针对下列情形的，合同无效：以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的；有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。 

规范有序的房屋交易需要每个人来维护，在进行交易时一定要按照法定程序进行，切不可为了谋取非法利益，背法而为；无论是卖方还是买方，在交易过程中遭遇不法侵害时，若双方无法达成一致，要敢于通过法律的途径解决纠纷；在交易中，双方应该坚持诚实信用原则，这不仅仅是道德的基本要求，同时还是做人的基本要求。