夫妇180余万买房未过户被查封，善意取得应如何适用？

孙锠 2016-07-30 09:13:00

杨某夫妇花费180多万元购买的新房，却因卖家凌某欠钱不还，导致房屋被法院查封。杨某夫妇觉得自己是善意购房，并为此闹上了法院。善意取得是所有权取得的一种方式，是法律对诚信之人的一种特殊保护，同时也是物权法上的一项重要法律制度。

夫妇180余万买房，尚未没过户就被查封

最近杨某夫妇遭遇一件烦心事，两人花费180多万元购买的新房，正在办理过户手续时，却因卖家凌某欠钱不还，导致房屋被法院查封。杨某夫妇觉得自己是善意购房，这套房子应该归他们所有，并为此闹上了法院。近日，南宁市西乡塘区人民法院一审认定，因凌某名下的该套房在过户尚未完成之前已被法院查封，过户的条件已不具备，已构成履行不能。

去年12月初，杨某夫妇看中了凌某位于北湖路上的一套楼中楼，双方通过中介公司签订了买卖合同，约定杨某以175万元的价格购买凌某的房子。签订合同次日，杨某就转给中介29万余元，至今年1月，杨某交完购房款、中介费及契税共计182万余元。

交清各项费用后，今年1月18日，杨某向南宁市房屋产权交易中心申请该套房屋变更登记手续。可过户手续还没办完，凌某却因欠债不还，于1月25日被西乡塘区法院查封了该套房屋。

花了巨额资金，房子却未能过户，杨某夫妇觉得很不合理。他们认为，在该房屋交易前，并不存在影响过户的情形，且在法院查封该房屋之前，他们已支付完毕购房款，履行了合同的全部义务，属于善意取得。他们在法院查封前已缴纳了契税，并申请了产权变更登记，因此双方签订的合同合法有效，他们应取得该房的所有权。杨某夫妇遂将凌某及中介公司一起告上西乡塘区法院，要求确认买卖合同有效，所查封房产归他们所有。

法院审理后认为，双方的买卖合同有效，杨某已履行支付相应购房款之义务，所以有权请凌某继续履行相关合同义务。但在该案中，因凌某的该套房在产权转移登记尚未完成之前已被法院查封，转移登记的条件已不具备，应认定杨某的请求已构成履行不能。由此，法院驳回了杨某夫妇的诉讼请求。主审该案的法官说，杨某夫妇可以要求解除合同，或者等该房屋解除查封后再主张权益。（新浪新闻）

善意取得的适用条件

杨某夫妇认为自己属于善意取得，但是法院认定杨某的请求已构成履行不能，驳回了杨某夫妇的诉讼请求。善意取得，又称即时取得或即时时效，指动产占有人向第三人移转动产所有权或为第三人设定其他物权，即使动产占有人无处分动产的权利，善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。

我国《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确规定了善意取得制度，最大限度的保护善意第三人的利益。该制度的建立有利于维护正常的市场交易关系，保护善意的交易相对人，促进社会经济秩序之稳定，从而有利于促进社会主义市场经济快速有序地发展。

根据法律规定，适用善意取得，归纳起来主要以下四个要件：

1、让与人对让与的财产无处分权。所谓无权处分，是指让与人无处分权而从事了法律上的处分行为。对财产的处分权是属于财产所有人，让与人是无权处分他人财产的，如果让与人有权处分则不适用善意取得制度。常见的无权处分有以下几种情形：一是无所有权的情形即占有委托物的情形，如承租、保管或借用人对承租或保管、借用的财产而将该财产出让给他人；二是所有权受到限制的情形，如某一共有人未经其他共有人的同意，而将共有财产处分给他人；三是代理人擅自处分被代理人的财产的情形，如代理权终止、超越代理权、无权处分的情形下，也有可能发生无权处分的情况。

2、受让人受让该财产时是善意的。善意取得以受让人受让动产时主观上为“善意”且无重大过失为其必备要件。所谓善意，是指第三人于受让时，不知出让人为非所有人，也不知出让人无权处分。财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。当然，我们不能要求受让人自始不知道该物为善意取得，因此，善意的适用时间应为物权变动行为发生之前，在此之后即受让人取得所有权，原权利人不得以受让人恶意要求返还原物。

在善意取得制度中，这种善意应为“推定善意”，这一原则已为德国民法、我国台湾地区民法明文确认。第三人和占有人（无权处分人）进行交易行为时，根据占有的权利推定效力，以及占有的公信力，我们应推定第三人为善意，如果原权利人主张权利，则负责举证第三人为非善意，如不能举证，第三人则为善意而取得财产所有权。

3、受让人取得财产是基于合理的价格有偿转让行为。善意取得是以有偿取得为前提条件，受让人在取得财产时，必须向出让人支付相应对价。因此受让人取得的财产必须是通过有偿的法律行为来实现，如果通过继承、赠与等无偿行为取得财产，则不能产生善意取得的效力。

4、已作出了物权变动行为。根据《物权法》规定，动产的物权变动必须作出了交付行为，交付可以为现实交付、简易交付、指示交付及占有改定。登记是不动产物权的生产要件，如果受让人没有为权利的变更登记，也就没有实现物权的变动，即使受让人占有财物，财产的物权仍属于原权利人。因此，只要符合以上四个条件即可适用善意取得制度，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。

善意取得的法律后果

善意取得制度是一项古老的民法制度，起源于日耳曼法“以手护手”原则，也是物权法的一项基本制度，是适应商品经济的发展而产生的一项交易规则，其主旨在于保护交易安全、解决民事纠纷、稳定经济秩序、促进经济的发展。其法律后果有如下几种：

1、让与人与受让人之间

基于善意取得制度的适用，受让人取得让与人转让的交易财产的所有权。让与人和受让人应履行所有权转移的权利和义务，受让人应支付价款，让与人应协助将交易财产的所有权移转于受让人。让与人不得再依自己无处分权或依所有权人追索或索赔，而请求受让人返还财产。

让与人与受让人基于法律行为而产生债权债务关系，受让人因善意而取得让与人移转其占有的动产所有权，而受让人应向让与人支付动产之价金，如受让人不按法律行为支付价金

2、原所有权人与受让人之间

在善意取得情况下，原权利人与受让人之间将发生一种物权变动，即因为受让人出于善意将即时取得标的物的所有权，而原权利人的所有权将因此发生消灭。

善意取得是所有权取得的一种方式。原权利人不得向善意的受让人主张返还原物，也就是说，如果原权利人向受让人提出返还原物，则受让人可以基于善意取得而进行有效的抗辩。

3、原所有权人与让与人之间

由于原权利人因善意取得使其标的物的所有权发生消灭，而又不能请求受让人返还财产，法律上对原权利人提供了一种债权上的救济，即权利人可以基于债权上的请求权要求让与人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任。具体来说：

第一，合同责任。如果原权利人与让与人之间事先存在着租赁、保管等合同关系，而让与人擅自处分原权利人的财产，则原权利人可以以违约为由，请求其承担违约责任。

第二，侵权责任。让与人对原权利人的标的物不享有处分权，而仍然将该标的物转让给他人，在此情况下，将构成对原权利人财产所有权的侵害，应当承担侵权责任。