购房合同的内容以及签订购房合同应注意事项

不管是买商品房还是买二手房都需要签订书面的购房合同，该协议以不动产房屋为标的物，记载了房屋出售方将房产所有权转移给购房者，由购房者支付房款等内容。然而实践中，购房者只会茫然的从开发商或中介手中接过合同，很少注意购房合同的具体内容，更加不清楚在签订合同时应注意哪些问题。

 

购房合同的内容

 

购房合同是房屋买卖双方维权的主要证据，其各项内容也记录双方权利义务的划分，购房者最好清楚所收到的购房合同是否包含以下内容：

 

1﹑房屋

 

其是经济法律关系中所讲的“标的”，即双方当事人权利义务指向的对象。所售房屋必须是属于卖方所有，倘若是与他人共有房产，必须征得他人的同意才能转移产权﹑出售房屋。

 

在售房条款里应包括房屋的数量和质量。在数量上应明确计量单位，在质量上应明确房屋是高层建筑还是多层建筑﹑或是平房，以及房屋坐落的地点﹑房屋的结构﹑房屋的层次，房屋的朝向﹑房屋的面积等等。另外，对于房屋的环境﹑配套设施以及物业管理都必须明确清楚。

 

2﹑价款

 

价款是一方当事人以货币形式支付对方房屋的代价，是买受人最主要的义务。它既是房产买卖合同中最重要的内容之一，也是房屋面积﹑房屋质量的价值表现。在合同中应明确支付货币的名称﹑单价﹑总价以及付款方式。

 

3﹑履行合同的期限和方式

 

主要是指房屋支付的日期和交付手续，房屋价款的支付日期和支付办法等等。如，房价是现金支付还是支票支付，是在出卖人所在地支付还是在买受人所在地支付。以上条款应当清楚明白，不可模棱两可。

 

4﹑产权登记

 

这是房屋在买卖双方的过渡桥梁，也是购房最重要﹑必不可少的一个环节。如果不办理产权登记，房产转移在法律上也就没有效力，若发生产权纠纷，将对买受人产生不利影响。因此，在合同中应明确产权登记时双方的职责分工﹑产权登记的时间以及有关费用等。

 

5﹑税费负担

 

产权过户登记费﹑印花税﹑契税及其他应由买受人承担的费用，由买方承担。

 

6﹑房屋基地使用权

 

房屋基地所有权属于国家或者集体，当事人无权通过房产买卖获得房屋基地所有权，房屋所有人对其基地只有使用权。同时，房屋所有人还必须服从城市建设规划的要求，按规定缴纳土地使用费。此条款可在登记时进行附加说明即可。

 

7﹑违约责任

 

合同订立后，当事人应当按照合同的条款履行自己的义务，但是由于主观或者客观原因，仍不可避免的存在着不履行合同义务的情况。当事人订立合同以后没有履行自己应尽的义务，叫做违约或者违反合同，而由此引起的法律后果，即为违约责任。

 

在购房合同中，卖方不履行合同的主要表现有：逾期交割房屋；交割的房屋存在严重的质量问题；卖方出卖的房产，在产权上存在瑕疵等等。买方违约的主要表现有：不按期支付价款；无正当理由不受领卖方交付的房屋等等。买方或卖方因为违约所要承担的民事责任有：强制履行合同，支付违约金，赔偿损失等等。

 

8﹑其他条款

 

合同中还应包括合同主体﹑公证以及一些附加说明。

 

签订购房合同应注意事项

 

由于购房合同一般由开发商或中介提供，购房者在查看购房合同条款之后仍需注意以下事项才可签订购房合同：

 

1、注意明确商品房面积。

 

在商品房买卖合同纠纷中，面积误差纠纷所占比重最大。房屋面积“缩水”、多算公摊减少套内面积、重复计算甚至编造虚假面积等行为，严重侵害购房者的利益。建议在合同中明确约定面积大小并明确是什么面积。

 

2、约定开发商违约的赔偿责任。

 

买受人需要特殊情形之下的出卖人的违约责任和缔约过失责任问题。出卖人可能因为违约行为、欺诈行为或者缔约过失行为，需要承担“惩罚性赔偿”，即“承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

 

3、确保房屋权属没有问题

 

要确定自己购买的房子没有被开发商卖给别人或者将该商品房出租，如果已经出租，弄清承租人是否放弃优先购买权关系到购房者能否实现买卖合同，否则，有被人民法院宣告该房屋买卖无效的可能。

 

4、约定开发商逾期交房的责任。

 

违约责任的后果是一种财产责任，承担违约责任的形式有支付违约金、支付赔偿金、解除合同、返还定金等。购房者需要注意违约责任情形，免责事由、时效问题以及慎重行使自己的“解除权”。

 

因房地产行业的火热，购房合同在实际生活中广泛使用，也经常因为合同约定出现纠纷。因此，签订房屋买卖合同时一定要认真查看合同的条款和具体内容，将涉及的事项全面明确地写入合同，避免日后发生纠纷。如果遇到开发商仅提供空白的合同的情况，建议您不要盲目的签订购房合同，否则您的权益就就可能会遭到损害。