“自动续期”的核心价值是一次取得永久使用

[导语]

“自动续期”的核心价值，在于住宅建设用地使用权为一次取得永久使用的用益物权。“自动续期”的法律规定，使住宅建设用地使用权成为城镇居民的永久性享有的用益物权，而其法律后果应当怎样确定，也是一个重要的问题。

[内容]

最近几天，就温州的住宅建设用地使用权期满续期问题进行的大规模讨论，其深入和广泛的程度都是空前的，学者各抒己见，见仁见智，意见趋于一致。这对保障民生多有裨益。不过在讨论中，学者忽略了一个更为重要的问题，即没有真实地解释《物权法》第149条第1款规定“自动续期”的核心价值何在。我认为，“自动续期”的核心价值，在于住宅建设用地使用权为一次取得永久使用的用益物权。

一、确定自动续期的一次取得永久使用核心价值的法律和客观依据

对住宅建设用地使用权续期问题争论的主要是，20年、30年等不足70年的期限是否要与70年的期间拉齐，如果拉齐是否要补交出让金的差价；70年期间届满之后自动续期，是否要收费，如果要收，是收费还是收税。这些都是重要问题，都是要解决的问题。但是，应当看到，在研究在《物权法》制定中留下来的这个悬而未决的问题，更重要的是要解决《物权法》通过“自动续期”的规定，究竟要送给人民群众的是一个什么样的物权，即业主取得的期间届满即自动续期的住宅建设用地使用权，究竟是一个什么样的用益物权？换言之，自动续期的住宅建设用地使用权究竟是有期限的权利，还是无期限的权利？依我所见，如果通过这次讨论，能够解决这个问题，就会使这次全国性的讨论具有了最大的价值。

我想在通过这次讨论要解决的问题是：住宅建设用地使用权的自动续期的核心价值，就在于住宅建设用地使用权通过自动续期，而成为一个一次取得，即永久享有的用益物权。我提出这样意见的依据是：

第一，从“自动续期”的文义逻辑上推论，自动续期的权利具有永久性。何为届满自动续期？一种理解是，一个存有期限的权利，当其期间届满，就能够自动地展期，使该权利继续下去，再也不受期间的限制。续期的本来意思，应当是续展一定的期限，但是，当一个权利的期限届满时，法律规定其自动续期，且未规定续展的期限为多久的，这个期限应当是永久的。这个解释符合文义逻辑的要求。另一种理解是，如果一个权利续展的期间还有期间，例如是30年，那么，70年届满自动续期，再续期30年的期间又届满，当然还得是自动续期，并且会永续下去，结论仍然是无期限，即永久性。无论是用哪一种理解，自动续期的概念，都会得出权利永久性的结论。因此，当一个有期间的权利规定为期间届满自动续期的，这个自动续期就意味着该权利变为永久性。

第二，从立法者规定自动续期的本意推论，住宅建设用地使用权作为永久性的权利在其立法本意之中。立法者规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期，目的在于“保障老百姓安居乐业”。[1] 安居乐业一词源于《汉书·食货列传》：“各安其居而乐其业”，指有个安定的住处和固定的职业，安于所居，乐于所业。让老百姓各安其居，就必须让其有一块固定的土地建房居住，不能因为权利的变更而流离失所。老百姓享有的住宅建设用地使用权尽管规定了期限，但是通过自动续期而使其成为永久性的权利，就能够保障老百姓各安其居而乐其业，实现立法者的立法目的，否则，老百姓不能安其居而乐其业，就无法实现立法者的立法目的。

第三，有恒产者有恒心的价值观，要求自动续期的住宅建设用地使用权是永久性权利。“有恒产者有恒心”，是制定《物权法》过程中最常说的一句话，也是立法者规定“自动续期”的目的之一。[2] 房屋等建筑物并非真正意义上的恒产，只有土地才是恒产。任何一个人只要在地球上生活，就必须生活在土地上，因而不论是所有权还是使用权，都是必须永久地享有的。只有享有了永久性的土地权利，公民才能够建立永久生活、永续利用的恒心。如果仅有建筑物的所有权而不享有永久性的土地权利，无论如何也不能让公民有恒产，也就无从建立守家、创业、爱国的恒心。在此必须明确一个基本的事实，而这个事实实际上是被大大地误导了，即业主卖房，实际上一并买到了该住宅所有权和住宅建设用地使用权。这就是，开发商在买房时，是把建筑物所有权的价钱和住宅建设用地使用权的价钱加到一起出售的。但是我们通常都说是买房，而不说是买地，这是不正确的。而有些民法学者也认为我国业主购买商品房，是买房而不是买地，更是严重地误导了人民群众。只买住宅所有权，不能实现有恒产者有恒心，只有买地，才能够实现这个价值观。

第四，客观现实规律要求住宅建设用地使用权通过自动续期成为永久性权利，因而使房地一体相互协调。目前的住宅建设用地使用权和住宅所有权，一个是70年，另一个大体的“寿命”是50年左右。50年后房屋翻修，尚在土地权利的期间之中；翻建之后，土地权利如果不能自动续期，房屋所有权就会受到危害，只有自动续期，才能够使住宅与土地权利相协调。因此，土地权利为永久性权利，就为住宅的不断翻建提供了条件，形成房地一体，永续使用，

二、确定自动续期一次取得永久使用核心价值的重大意义

基于以上分析可以看到，对于“自动续期”的规定，尽管立法者关于“如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜”，[3] 但是从中能够推出住宅建设用地使用权就是一个永久性的用益物权这样的科学结论，并且这个结论是受到人民群众欢迎的，是广大人民群众所热切期盼的。

确定住宅建设用地使用权期间届满“自动续期”的核心价值在于一次取得永久使用，其重大意义在于：

首先，确定住宅建设用地使用权是一个永久性的用益物权，而不是一个有期限的用益物权。应当看到的是，当初设定住宅建设用地使用权期间，借鉴的是香港的土地制度，即香港的土地使用权最长是99年或者在其以下不等。这是因为，香港在英国租借期中，土地为女王所有，由于其租借期的限制，土地使用权的期间最长不能超过100年。换言之，就香港的土地权利的期限，是由于租借地的原因所制约。中国的土地公有，实际上并没有对住宅建设用地使用权设定期间的必要。因此，设定我国的住宅建设用地使用权为永久性用益物权，有现实的客观基础，并且与我国的城市土地归国家所有制度相适应。

其次，将住宅建设用地使用权解释为永久性的用益物权，能够使几亿人安其居而乐其业，有恒产而有恒心。如果一个国家的公民是居住在一个没有切实保障、具有期限性的权利的土地之上，是无法安其居而乐其业的，也因无恒产而对自己的国家无法建立恒心。有了一个永久性的用益物权作为土地权利的保障，即使自己没有土地所有权，也能够让自己安心地居住，快乐地从业。因此，住宅建设用地使用权的永久性，具有极端的必要性和迫切性。

再次，与农村土地权利状况相适应。我国农村土地归农民集体所有，在公有制基础上建立的农民的宅基地使用权，就是永久性的用益物权。在城镇，土地归全民所有，在此基础上，城镇居民的住宅建设用地使用权应当与农民的宅基地使用权相对应，也应当是永久性的用益物权。如果说，农民的宅基地使用权有特殊性，是农民在入社之前本来就属于自己私有的；那么同样，1982年之前，城镇居民的私有房屋的土地也是私有的。在这样的基础上，无论是农民还是城镇居民，在住宅的土地上，都应当享有一个永久性的土地用益物权，二者相互协调，构成统一的住宅的土地使用权体系，使我国的物权体系更为完美、更为和谐。

三、永久性的住宅建设用地使用权的法律后果

“自动续期”的法律规定，使住宅建设用地使用权成为城镇居民的永久性享有的用益物权，而其法律后果应当怎样确定，也是一个重要的问题。依我所见，住宅建设用地使用权作为永久性的用益物权，就是一次取得永久使用，具体的法律后果是：

第一，权利人永久享有住宅建设用地使用权，不仅自己享有，而且可以由其继承人继承，永续享有，使这一权利真正成为民事主体的恒产，不再有所谓权利期间的担忧和限制。

第二，永久使用，意味着无论是权利人还是其继承人，都永久地享有该用益物权，可以依法在该土地上行使权利，对土地进行充分的利用，例如对于建筑物，可以在法律规定的范围进行改建、翻建，使该用益物权范围内的土地得到永续的利用，依法行使权利得到保障。

第三，一次取得，意味着业主花一次钱购买住宅建设用地使用权，今后永远不再需要缴纳出让金，也不必续签建设用地使用权出让合同。在讨论中有人认为，在自动续期时，权利人还应当与土地权利出让人续签合同，重新约定期间等。这是不必要的，自动续期就意味着是“自动”而不用再签合同。

第四，作为一个永久性的用益物权的权利人，对于住宅建设用地使用权从政府手中购买过来之后，享有一次取得而永久使用的权利，那么就应当对土地所有权人尽到相应的义务，即应制定永久性住宅建设用地使用权的依法纳税制度，依照该法律依法纳税。依照通例，作为私有土地所有权人，应当对国家依法纳税，当将住宅建设用地使用权确定为永久性用益物权后，当然也应负有这样的义务，确立永久性使用国家土地的法定义务。

上述意见和结论，对于保障我国公民的物权，保障他们安居乐业，建立对国家的信心和恒心，都具有极为重要的意义，当引起立法者和政府的重视。

[注释]

[1] 全国人大常委会法工委民法室编：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第275页。

[2] 全国人大常委会法工委民法室编：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第275页。

[3] 全国人大常委会法工委民法室编：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第275页。