农村宅基地是否可随心所欲流转

随着我国城镇化的快速发展，不少农村居民都愿意将自己的宅基地转让给他人，然后搬到城市居住。但农村宅基地是属于集体所有，每个村民享有的只是使用权，只有在符合法定条件的情况下才可以将自己的宅基地转让给他人，而且在转让过程中还要注意某些事项以防范纠纷发生。

农村宅基地转让条件

农村宅基地转让不同于商品房转让，其所有权受有限制，即使是转让使用权也必须符合法定的条件，具体农村宅基地有效转让应具备的条件为：

（一）必须是同一集体经济组织内部成员转让，即同村的村民间买卖才有效，城镇居民或其他村村民购买宅基地在法律上均认定为无效。

（二）受让人没有住房和宅基地，或其他符合宅基地使用权分配条件的。

（三）转让行为需征得集体组织同意。需由村委会、乡（镇）国土资源管理所、县（市）国土资源局逐级审核，批量报市人民政府批准后，由乡（镇）国土资源管理所逐宗落实到户。

（四）宅基地使用权不得单独转让，土地随房屋一并转让才有效。

（五）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）。

农村宅基地转让流程

农村宅基地的买卖不同于普通商品房买卖，因为其土地属于集体所有，未经法定程序转让可能会无效，具体的程序为：

（一）宅基地买卖应经集体即村民委员会书面同意；

（二）如系共有房屋，必须征得其他共有人同意；

（三）应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件；

（四）应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施；

（五）应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。宅基地买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续；还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。

农村宅基地转让纠纷的处理

很多人青睐于农村的环境而选择购买农村宅基地，殊不知由于宅基地的特殊属性而引发了各种各样的买卖纠纷，对于不同的纠纷也有不同的处理方式，一般有和解、调解、仲裁以及诉讼四种方式，而诉讼有时候却是不得已而为之，此时就需要注意：

（一）法院在判决时，会根据双方的过错程度，适当弥补购房者的损失，前几年，法院一般会判决卖房者对购房者的房屋增建和装修部分进行赔偿，但是对房屋增值部分赔偿不多。但是近年来，法院开始对购房者的房屋增值损失进行了越来越多的关注，购房者主张房屋增值部分的赔偿也得到了越来越多的支持。所以说，对于宅基地买卖合同无效的购房者来说，可以主张多方面的赔偿要求，以弥补自己的损失。

（二）法院对购房者进行保护的前提是，卖房者过失比较大，比如，明明知道宅基地不能买卖还要进行交易。所以，购房者一定要掌握相关的证据。

农村宅基地转让需注意的问题

农村宅基地转让与商品房买卖的相同之处就在于需订立书面的转让协议，而在协议中就不得不注意相关事项以求防范纠纷的发生，具体为：

（一）协议的效力问题。

宅基地转让协议的效力要看具体的签约对象，如果是本集体经济组织内部成员之间转让宅基地的，那么该协议是有效的；如果是向本集体经济组织以外的人且未获得集体经济组织同意的，转让宅基地使用权，那么就是无效的。因为根据土地管理法的规定，宅基地属于集体经济组织所有，为了满足本集体经济组织成员的居住和生活需要，不能向本集体经济组织之外的成员进行转让。

（二）协议无效的法律后果。

根据合同法的规定，协议无效的法律后果是恢复原状，但是由于房屋买卖关系着人的基本居住权和生存权，因此一味的恢复原状也不利于问题的解决，因此可采取了变通的做法，如果房屋尚未交付使用的恢复原状；如果该房屋已经交付买方居住使用，那么本着尊重和维持现状的原则处理，驳回产权人要求购买人迁出的诉讼请求。

（三）如果遇到拆迁怎么办。

宅基地转让协议签订履行后遇到拆迁的，那么法院可以直接以判决动迁款的归属的方式处理双方之间的纠纷，如果购买人是本集体经济组织的，那么动迁款均归购买人所有，如果购买人非本集体经济组织成员或者甚至是城镇户口的，那么在动迁款分配过程中可按照三七开的原则处理。

由于大量的农村人离开家乡后就造成了不少宅基地空置问题，我国政府为此出台了相应的政策，允许农村宅基地买卖，但只能出卖给本集体经济组织的成员，且出卖人不得再申请批准宅基地。基于政策，对于想出卖宅基地的朋友，一定要了解清楚农村宅基地买卖有效的条件，谨防买卖无效的情形发生，更要防范买卖纠纷的发生。