住宅小区停车位租赁费属于谁？小区车位必须出售给本小区业主吗？

随着私家车越来越多，很多小区内车位不够停放车辆，但也有一些新开的小区由于入驻率较低，大部分车位处于空置状态，为了更好地利用空置车位，很多小区会委托物业进行管理，而大多数物业就会针对小区内的车位收取相应的停车费。

一、住宅小区停车位租赁费属于谁？

小区内属于业主共有的收入主要有以下几个方面，公共道路停车费（必须留有消防通道4.5米以上的距离，消防车通行4米、偶有非机动车辆留0.5米的距离）；各运营商交纳的场地使用费；信号输入或改造费用；电梯间及楼梯间广告收益；公共区域广告收益等，这些都属于小区的公共收益，有的小区公共收益非常可观，一年可达几十万、甚至上百万。

公共收益归全体业主所有。依照物权法第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于全体业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于全体业主共有。第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

民法典第二百八十二条明确规定：【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

二、小区车位必须出售给本小区业主吗？

《民法典》第276条规定：“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”业主的需要包括购买需求和租赁需求，基于社会现实情况，私家车数量越来越多，一般小区的车位配比都无法充分满足业主的停车需求，开发商负有不将本小区车位销售给业主之外第三方的义务，以充分保障业主的停车需求。

占用小区公共道路、绿地等公共场所修建的停车位，开发商没有处分权，所有权归全体业主所有，也应该首先满足本小区业主的停车需要，不能出售给业主之外的第三方。

同时还应该看到，车位、车库首先用于满足业主的需要，对于保障小区业主的财产和人身安全也十分重要。如果开发商将车位出售给第三方，购买车位的人就有权利随意进出小区，对小区的管理秩序和业主的生活安全都会带来影响。

当然，在小区入住初期，由于入住率不高，车位出售、出租不充分的情况下，基于经济效益原则，在能够满足现阶段业主停车需求的前提下，应该允许开发商将部分车位出租给业主以外的第三方，还能物尽其用，在一定程度上缓解停车难的社会问题。在此过程中，如果业主有停车需求，开发商都应该优先满足业主需要。

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