受疫情影响要解除租赁合同租客诉出租方未获支持

申先生是一位创业者，其承租了某大厦地下一层部分区域用于开办公司，因疫情影响，其认为合同目的无法实现，故向出租方北京某科技公司提出解除合同，该公司并未同意。申先生遂将出租方诉至法院，要求确认双方的租赁合同已解除，并要求退还租金及押金。日前，海淀法院审结了此案，驳回了申先生的全部诉请。

原告申先生诉称，29年10月，其与被告北京某科技公司就位于北京市海淀区某大厦地下一层部分区域签订了房屋租赁合同，约定用途为办公使用。2020年1月29日，申先生以文字及语音方式向被告方负责人刘某沟通疫情期间无法使用房屋如何处理的问题，对方以向领导汇报为由一直推托。申先生于2020年2月26日正式向被告提出解除租赁合同，被告未理会承租人的请求。申先生称其租赁涉案房屋系用于注册教育咨询类公司并接受学生到店咨询，但公司至今并未注册成功，且由于新冠肺炎疫情这一不可抗力影响，合同目的亦无法实现。因其租赁房屋已无实际意义，要求确认双方的合同已于2020年2月26日解除，并退还租金6万元及押金2万元。

被告科技公司辩称，关于确认合同已解除，出现疫情并不直接导致不可抗力条款的适用，双方合同第一条第一款约定，出租用途是办公使用，疫情并未影响该用途。关于退还租金，今年1月申先生向我方支付了租金6万元整，实际使用到3月30日，离最后期限也没多长时间了。关于退还押金，原告所述为单方通知解除合同，实际上并不存在解除合同的法定事由。此外，我方保留主张原告违约的权利，另行解决，不在本案中处理。

《中华人民共和国合同法》规定合同解除的方式有单方解除和双方协商解除。双方就解除合同协商未果的情况下，申先生能否以不可抗力致使其合同目的无法实现为由，行使单方解除权来解除合同？法院对此评述如下。

法院经审理后认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。依据该条规定，当事人在不可抗力致使不能实现合同目的情况下，享有单方解除合同的权利。庭审中，申先生称其租赁涉案房屋用于注册教育咨询类公司，但公司至今并未注册成功，且由于新冠肺炎疫情导致其无法接受学生到店咨询，合同目的亦无法实现。对此，科技公司主张申先生租赁涉案房屋的目的系注册公司，并且根据北京市相关规定，地下空间不能用于教育，只能用于注册公司。法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中双方在合同中仅约定涉案房屋用作办公使用，并未明确涉案房屋能否用作教育用途。申某签订合同的目的是使用房屋并用于经营。近期，我国发生了新型肺炎疫情这一突发公共卫生事件，为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动。这会给申先生使用涉案房屋带来不便，造成申先生实际经营的不利局面，确实会对申先生签订合同的目的实现产生一定影响。但随着疫情防控以及应急处置措施积极效果的显现，疫情对申先生的影响程度会有一定的时效性，申先生受影响程度可能会得到好转。也正如申先生在庭审中所述，涉案房屋所在的写字楼只要进行体温测量并予以相关登记后，申先生作为承租人能自由出入，可以使用涉案房屋。故法院认为新冠肺炎疫情防控以及应急处置措施确实会对合同的履行造成影响，但这种影响尚不足以达到无法实现合同目的并解除合同的程度。法院经过综合考虑后认为不宜解除本案合同，故对申先生要求解除合同的请求，不予支持。

但法院同时指出，新冠肺炎疫情客观上确实给申先生造成了损失。申先生可以依据双方所签合同第十条约定，与该科技公司协商减免租金或延长租期，对合同进行变更，亦可通过诉讼解决前述事宜，以维护自身合法权益。

最终,法院判决驳回了原告申先生的全部诉请求。宣判后,双方均未上诉，现已生效。

法官提醒：

疫情作为经营过程中无法预见且不可避免的风险，起因与出租方和承租方无关，但是需要双方共同面对。双方应基于公平原则，通力合作、相互理解，尽量通过友好协商的方式，采取减免租金或延长租期等措施，积极解决问题，化解纠纷，同时也能达到分担风险、互利互惠的双赢效果。