以案说法：跳单要不要给中介费？

案例一：不支付中介费
如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。
最高人民法院所发布的第1号指导案例，指出了并非绕过居间人就必然构成违约。还要看居间人所掌握的信息是否具有独家性。这在市场经济的大环境下，有利于同行业的公平竞争，并且给消费者更多选择空间，很好地压制了垄断抬价的恶性市场行为。


指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案
（最高人民法院审判委员会讨论通过 2011年12月20日发布）
　　基本案情
2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。

　　裁判结果
　　上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。

　　裁判理由
　　法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。


案例二：跳单属于恶意违约行为，应该支付中介费。
　　法院裁判要旨：1、关于看房确认书的性质：经纪确认书符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同；2、关于客户跳开中介违约责任条款的效力：其主旨在于保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效；3、如果委托人为了不交或少交佣金不正当地阻止佣金支付条件成就，如买卖双方私下成交或另行委托他人成交的，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。

　　浙江省杭州市江干区人民法院
　　民事判决书
　　（2011）杭江九商初字第11号
　　原告杭州互悦房地产代理有限公司。
　　被告楼白桦。
　　原告杭州互悦房地产代理有限公司诉称，2010年10月25日，被告经原告的经纪人居间介绍，带看了位于杭州市江干区华元梦琴湾佳苑3幢1单元2502室的房产，并在原告公司的房地产经纪确认书上签字，对提供居间服务、带看房产的相关事实进行了签字确认。被告为表明购房诚意，于2010年10月25日在编号为的房地产买卖居间协议上签字，并以儿子唐剑扬的名义支付购房意向金人民币600元。后被告以原告收取的居间服务费过高为由，要求原告降低居间服务费。在未得到原告同意的情况下，被告竟然隐瞒原告，于2010年10月26日通过杭州美迪嘉房地产代理有限公司（以下简称美迪嘉公司）签订了杭州市房屋转让合同，并已在2010年11月12日办理完毕房屋所有权证。被告的跳单行为严重损害了原告的合法权益，使原告早应促成的合同成立及应收取的居间服务报酬付之东流。原告认为，作为房地产代理公司，原告提供了被告所需购买的相关房产信息，并进行了实地带看，被告的跳单行为已属严重违约，使得原告本应获得的居间服务报酬未能实现，因此被告应依双方约定承担相应的违约责任。依据房地产经纪确认书的第二条的约定，被告应支付原告房屋转让总价3%的违约金。为维护原告的合法权益，诉至法院，要求判令：1、被告支付原告违约金人民币元；2、本案诉讼费由被告承担。
　　综上，综合本院认定的有效证据以及双方当事人的陈述，本案事实认定如下：
　　2010年10月3日、10月25日被告楼白桦就有关购买房产事宜咨询原告。原告的工作人员陈亮、朱明花先后带被告现场看了本市华元梦琴湾4-2702、2704、3-2502室房屋。双方因此先后二次签订了《房地产经纪确认书》。
该《房地产经纪确认书》载明，委托人楼白桦（甲方）与受托人杭州互悦房地产代理有限公司（乙方）就甲方向乙方咨询、委托乙方居间房产事宜确认下列条款并保证依约履行：一、乙方向甲方提供合适的房源便于甲方挑选，同时提供法律、税务、工商、市场、评估等多项咨询服务，经乙方居间，甲方与交易对象签订书面合约即视为乙方完成咨询、居间服务；二、甲方与乙方曾介绍的交易对象于签订本确认书后一年内以任何方式任何价格自行成交，或擅自经其他中介机构成交的，或乙方已提供咨询、居间服务后但因甲方原因导致房屋买卖或租赁无法继续进行的，甲方仍应向乙方支付该房屋转让总价的3%（租赁业务为该房屋成交居间服务费的3倍）作为违约金；三、物业咨询、居间服务费按杭州市物价局核准价格收取。
因被告楼白桦对华元梦琴湾佳苑3-1-2502室房屋（即案涉房屋）有购买意向，在看房当日（即2010年10月25日）原、被告草签了一份《房地产买卖居间协议》，其中载明购买房产为华元梦琴湾佳苑3-1-2502室，建筑面积约125㎡，房屋转让总价为壹佰伍拾捌万。
　　2010年10月26日晚，三方协商签约时被告楼白桦未到场。当日原告发现被告与吴一清在美迪嘉公司签订了房屋买卖合同，双方因此发生争执。原告工作人员朱明花于2010年10月27日打电话给被告，被告表示因中介费的原因，故其选择了美迪嘉公司进行交易。
　　本院认为，本案争议焦点有三：一、原、被告签订的《房地产经纪确认书》的法律性质问题，原、被告是否成立居间合同法律关系；二、《房地产经纪确认书》中第二条的效力问题；三、被告是否构成违约。

　　关于《房地产经纪确认书》的法律性质问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原、被告签订的《房地产经纪确认书》系双方当事人自愿意思表示，不违反法律规定，应为有效。《房地产经纪确认书》约定，原告向被告提供合适的房源进行挑选并提供相关的咨询服务，如被告与出卖方成交应向原告支付佣金。该经纪确认书符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同，原、被告之间成立居间合同的法律关系。
　　关于确认书第二条的效力问题。《房地产经纪确认书》虽系原告拟定的格式合同。第二条是关于客户跳开中介的违约责任条款，其主旨在于保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。
　　关于被告楼白桦违约与否的问题。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。但是如果任由委托人看房后跳开中介，则对居间人显属不公平，确认书第二条所约定的违约行为即是指委托人为逃避支付佣金为目的不正当交易行为。
根据合同法规定和双方约定，如果委托人为了不交或少交佣金不正当地阻止佣金支付条件成就，如买卖双方私下成交或另行委托他人成交的，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。
在本案中，首先，原告向被告提供了中介服务。2010年10月25日原告带被告实地看房，与被告草签协议，将交易信息交发给房屋业主确认，最后促成三方于第二日协商签约。其次，被告在第二日未在原告处与业主进行协商签约，另行委托美迪嘉公司办理签约手续。但美迪嘉公司从未带被告实地查看过案涉房屋，且被告与美迪嘉公司的委托代理合同中亦注明：“该房屋为甲乙双方自配对，丙方只负责办证。”同时，该份委托代理合同的落款时间为2010年10月7日，标注的房屋的价格为128万。那么被告既然在2010年10月7日就与房屋业主达成了上述协议，又为什么在10月25日还要原告带去实地看房，并草拟了房屋总价为158万的协议，交纳交通费600元呢？因此该份协议所记载的内容与社会常理相悖。业主吴一清的证明亦可以说明其房产交由哪个中介公司进行交易都是以购房者的要求的，且被告在美迪嘉公司与业主签约当日就被原告工作人员发觉，并发生争执，本院有理由相信该协议日期是倒签的，美迪嘉公司在签约前没有实际向被告提供媒介服务；最后，被告主张其因中介费与原告协商不好因而选择了美迪嘉公司。但双方签订的《房地产经纪确认书》中明确约定了物业咨询、居间服务费按杭州市物价局核准价格收取，被告应当受该项约定的约束，不能以此为由随意变更中介，损害合同相对方的利益。综上所述，本院认为被告存在恶意违约行为，应向原告支付违约金。鉴于被告签定的正式买卖合同载明的并向产权登记部门报备的成交价格为128万，本院以此为基数计算违约金。
判决如下：
　　一、被告楼白桦于本判决生效后十日内支付原告杭州互悦房地产代理有限公司违约金人民币元；
　　二、驳回杭州互悦房地产代理有限公司其他诉讼请求。


案例三、中介公司非独家代理房源，也应该支付中介费

房屋交易遇“跳单” 法院判决：购房者需支付一定服务费
房产中介，是购房者和房东之前的桥梁，但时常有购房者得知房屋信息后，越过中介和房东达成交易，这就是俗称的“跳单”行为。
3月17日，四川省高级人民法院发布了这样一起典型案例，自贡市中级人民法院通过“云法庭”审理了一起居间合同纠纷案件。
经法院判决，存在跳单行为的购房者罗某，需支付上诉人自贡某房产中介公司服务费1000元。
原来，购房者罗某在购买房屋前，与自贡某中介公司签订了《看房协议》，其中约定房屋成交后，罗某需按房屋成交总额的1.5%，即9000元向中介公司支付佣金。其次，若罗某获得了房屋信息与卖家私下达成交易或通过其他中介公司达成交易，仍需支付中介费用并赔偿损失。
在协议签订后，中介公司向罗某提供了案涉房源信息，并带领看房。
但令人没想到的是，罗某看房后，通过第三方房地产经纪公司与该房源的所有权人签订了房屋买卖合同，支付了3000元佣金。
中介公司得知后，认为罗某违约，请求法院判令罗某按照协议的约定支付佣金和赔偿损失。
法院审理后认为，诚实信用原则是民法的基本原则，在民事活动中，各方当事人均应当遵守。
因此，买房者如果在接受了中介机构提供的看房服务后，利用中介机构提供的信息与机会，私下与房屋业主或者通过其他中介机构达成交易，这种行为构成典型的“跳单”行为，应当承担违约责任。
但本案中罗某购买的房屋，并非该中介公司独家代理，他在买房过程中选择房价与中介费用更低、服务更优质的中介公司达成房屋交易，是房地产中介市场交易的习惯，其行为并非恶意“跳单”， 中介公司要求罗某支付佣金及赔偿损失的请求不能成立。
然而，在看房过程中，罗某确实享受了中介公司提供的服务，综合考虑中介公司提供看房服务的次数、已完成中介服务项目的程度及合理的支出，遂法院作出如上判决