焦作市人民政府关于加强房地产开发管理的意见

各县(市)区人民政府，高新区管委会，市人民政府有关部门：

为进一步规范房地产市场秩序，加强房地产开发建设全过程监管，促进房地产市场健康发展，针对当前房地产市场存在的问题，现就加强我市房地产开发管理工作提出以下意见：

一、加强房地产市场管理的指导思想

1.加强房地产开发管理的指导思想是：坚持规范与发展并重，管理与服务并重，以住房市场化的基本方向为指导，以住房需求为导向，有序发展房地产业，调整供应结构，增加普通商品住房供应，满足不同收入家庭的住房需要，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，使房地产业的发展与我市经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进人民群众居住条件的持续改善，推动城市经济社会全面协调可持续发展。

二、加强规划管理，优化住房结构

2.房地产开发必须符合城市总体规划、近期建设规划、住房建设规划，贯彻经济效益、社会效益、环境效益相统一的要求，坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

3.增加普通商品住房供应。根据我市居民住房状况和收入水平的变化，调整住房供应结构，加快普通商品住房发展。

4.严格执行规划许可。规划区内所有新建、扩建、改建的房地产项目，必须按规定办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，依法足额交纳有关规费。

5.房地产项目的建筑层高、建筑风格、色彩搭配要列入控制内容。建筑物的围墙基础、台阶、阳台、管线和附属设施等不得逾越道路规划红线。

6.建筑基地内应预留足够的绿地，绿化面积占基地总面积的比例应不少于40%，旧城区建设可降低到35%。

7.房地产项目用地严禁占压道路红线、绿化绿线、河渠蓝线。

8.鼓励在划定区域内进行高层房地产项目开发。开发建设高层房地产项目的，要严格执行市政府关于鼓励建设高层建筑的有关规定。

9.各有关部门应依法按职责审批房地产开发项目，违法审批的建设项目，批准文件无效，不予办理房产证、土地证，不准上市交易。

10.城市规划管理部门对全市城中村开发改造项目进行统一规划。实施城中村改造项目时，由市城中村领导小组统一研究，定区域、定项目、定方案，任何部门和单位不得独自出具与核发城中村改造的有关批文和证书。

三、严格土地管理，提高土地收益

11.健全房地产开发用地计划供应制度，房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和纳入年度用地计划，严格控制占用耕地。

12.调控土地供应，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应可以在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

13.房地产开发项目要严格按照城市规划要求进行建设，不得擅自改变容积率和用地性质。根据实际情况确需调整容积率或用地性质的，需要按程序报经有关部门批准。房地产开发项目需要改变用地性质的，由规划、国土部门按照有关规定和程序批准后，对土地重新进行招标、拍卖、挂牌。

14.重要地段、重要区域的集中开发和招商引资项目在不改变用地性质的情况下，对建筑容积率和开发区域内不同性质的建筑规模的比例，可以根据房地产开发企业实际规划效果做适当调整。调整比例不超过15%的，由规划、国土部门按照有关规定和程序审批办理，并按当期周边土地市场最高价足额补交土地出让收益；超过15%的，该宗土地重新进行招标、拍卖、挂牌。

15.严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年且依法应当无偿收回的，坚决依法收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府土地储备等途径及时处置和充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

16.加强对节约集约用地工作的监管。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应谨慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，凡违规提供贷款和核准融资的，要依法追究相关责任人的责任。

17.城中村开发改造项目的实施，要按照市政府关于城中村开发改造的有关文件要求，坚持整体推进、成片开发。分期开发的须在土地使用条件或规划许可时严格限定时间，按时完成。严禁各种零星、分割开发行为。违者将予追回已经享受的城中村开发各种优惠政策所产生的收益，并依法予以处罚。

18.进一步整顿土地市场秩序。对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。严禁以科技、教育等产业名义取得享受有关政策的土地后再用于房地产开发，严禁非法占用(租用)农民集体土地进行房地产开发。严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。各职能部门不得为违法用地项目办理房地产开发手续。

19.新增建设用地主要用于经济适用住房和棚户区改造，房地产开发用地要集约挖潜，充分利用企业搬迁和城中村改造拆迁的土地。

20.解决中低收入阶层住房的，可申请建设经济适用住房，其用地以划拨方式供给。

四、加强建设管理，完善功能配套

21.加强已审批项目的后续管理。房地产开发商对已审批项目应整体推进开发，未经市政府批准不得分期开发。

22.已取得土地使用权的房地产开发企业，必须在规定时间内完成建设任务。建筑面积1万平方米以下的多层建筑(四至六层，下同)，开发建设期限从土地成交之日起不得超过1年；建筑面积1万平方米以上、5万平方米以下的多层建筑，开发建设期限从土地成交之日起不得超过1年半；建筑面积5万平方米以上、10万平方米以下的多层建筑，开发建设期限从土地成交之日起不得超过2年；建筑面积10万平方米以上的多层建筑，开发建设期限从土地成交之日起不得超过2年半。对于高层建筑，在上述规定开发建设期限内可延长半年时间。房地产开发企业取得土地使用权后不能按时完成建设任务的，不得参与新的土地招拍挂活动；已列入市重点项目的，将追回免缴的相关费用。

23.房地产开发建设必须同时完善相应的基础设施和公共设施，做到供水、供电、供气、供暖、通讯等基础设施和停车场、幼儿园、医疗、蔬菜、水果、熟食交易等社区公共服务设施配套齐全。小区在规划和建设过程中，社区公共服务设施要同时设计、同时施工、同时交付使用。

24.房地产建设项目的竣工验收，由房地产开发企业组织，规划、国土、园林、房产、环保部门等部门和工程建设施工单位共同参与，并接受建设主管部门监督。规划、国土部门要对建筑容积率、土地使用性质做专项检查，对违背规划的项目或部分项目，应限期拆除；对相关配套设施不完善的，应限期完善。

五、规范销售管理，维护市场秩序

25.建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。继续加强房地产市场统计工作，完善房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。对房地产市场信息应定期发布。

26.整顿和规范房地产市场秩序。要加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为。坚决制止非政府授权的收费行为，坚决制止强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。加快完善房地产信用体系，强化社会监督。

27.完善市场监管制度。加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理，严格执行房地产开发项目项目手册制度，积极推行业主工程款支付担保制度。支持具有资信和品牌优势的房地产企业做大做强。

28.规范商品房预(销)售管理。严格实行商品房预售许可制度，房地产开发企业预(销)售商品房屋，应当取得商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证，未经批准，不得按分期或单体工程计算工程进度和预售申报；并应当持有整体项目的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证等合法手续。涉及房屋拆迁安置的开发项目，补偿安置尚未到位的，不得发放预售许可证。对未取得预售许可证擅自销售房屋、收取预售款，以及不按规定向购房人出示预售许可证的，市房管部门应当依法查处。

29.房地产开发企业预(销)售商品房时，必须在售楼处明显位置悬《商品房预售许可证》，向购房人公开承诺经营行为的合法性和真实性，并把购买商品房应当注意的事项告知购房人。

30.规范商品房销售网上备案管理。房地产开发企业预(销)售商品房屋，应当签订《商品房买卖合同》，自合同签订30日内，开发企业应当向房地产管理部门及时办理网上备案。对于未及时备案，囤积房源、恶意哄抬房价扰乱市场秩序的，市房管部门应当依法查处。

31.规范房地产广告管理。房地产开发企业发布商品房预(销)售宣传广告，应当严格执行《中华人民共和国广告法》和国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》有关规定。新闻媒体接受发布广告时，必须严格进行审查，确保广告内容真实、合法、科学、准确。房地产广告和宣传资料中明示或承诺的主要内容和事项，应在商品房买卖合同中予以明确。企业违法发布房地产广告或发布虚假广告的，工商行政管理部门会同市房管部门应当依法查处。

32.规范商品房买卖合同管理。房地产开发企业与购房人签订房屋买卖合同，应当使用由省建设、工商行政管理部门统一监制的《河南省商品房买卖合同》示范文本。房地产开发主管部门、工商行政管理部门和房管部门应当在各自的职责范围内，加强对合同的监管，严厉打击各类房地产合同欺诈行为，切实保护消费者的合法权益。

33.规范商品房面积计算标准和方法。房地产开发企业交付商品房时，应当向购房人提供由具有相应资质的测绘单位出具的，且已在房地产主管部门备案的商品房面积测绘证明文件。市房管部门应当加大查处力度，严厉打击商品房面积计算、分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益，以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。

34.已购公有住房和经济适用住房首次上市交易，土地出让收益缴纳按《河南省财政厅河南省国土资源厅关于已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金缴纳标准问题的通知》(豫财综〔2004〕24号)规定的标准缴纳，不再缴纳所得收益。

35.规范物业管理。房地产开发企业单位应当按照河南省《物业管理条例》规定，配套修建物业管理用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。开发企业在办理商品房预售许可证、商品房产权证(公产证)时，应标明物业区具体坐落位置、面积。物业管理企业的选聘，应当通过招投标的方式确定；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式确定。物业管理企业应当按照物业管理服务合同的约定提供质价相符的服务，应当按照价格管理部门批准的收费项目和收费标准收费，并实行明码标价，不得乱收费。

36.政府各职能部门和相关部门要按上述规定认真履行职责，严格管理。对因工作不到位、不履行职责、失职、渎职等行为，致使企业和消费者受到损失以及造成不良影响的，将追究部门负责人和直接责任人的责任。

本意见自下发之日起执行。市人民政府以前发布的有关文件规定与本意见不一致的，以本意见为准。

二○○八年五月十四日

焦作市人民政府关于加强房地产开发管理的意见

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