• 【发布单位】81402
• 【发布文号】赣府发[1985]120号
• 【发布日期】1985-01-01
• 【生效日期】1985-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件来源】
• 【所属类别】地方法规

江西省商品房价格管理试行办法

江西省商品房价格管理试行办法
 
（赣府发＜1985＞120号）
第一章 总则



第一条 为了加强商品房价格管理，加速住宅商品化进程，推动城市住宅制度的改革，特制订本办法。



第二条 住宅商品化涉及城市经济体制改革各个方面。商品房价格政策性很强，必须纳入价格管理范围。凡是经营商品房的单位，都必须依照本办法的程序申报价格。



第三条 制定商品房价格必须遵循以下原则：

 （一）考虑价值规律的要求，使商品房的生产、经营单位成为独立的商品生产者和经营者，以促使其不断改善经营管理，加强经济核算，提高经济效益。

 （二）从实际出发，与当前住宅制度改革的总体规划相适应，在考虑房租水平和人民群众的支付能力的前提下，以“保本微利”的原则核定价格水平。

 （三）贯彻“按质论价，分等定价”的原则，综合考虑房屋的质量、结构、层次、朝向、自然环境、所处地段、交通条件等多方面的因素，正确制订质量标准、等级标准，按质分等核定商品房价格。

 （四）防止垄断价格形式，建立竞争型价格模式，允许商品房生产、经营单位以国家定价为最高限价，自行向下浮动，以确保建成适用、经济、美观的商品房。


第二章 价格的制定



第四条 可计入商品房价格的因素包括以下项目：

 （一）房屋本身的建筑造价。包括土建造价和室内水电安装费。

 （二）土地开发费。包括土地征用费、青苗补偿费或拆迁安置费。

 （三）三通一平费。包括通水、通电、通路和平整场地。

 （四）室外配套费。包括路灯、水箱、给排水、污水处理、煤气管道、环卫设施和绿化等。

 （五）利息。（一般以一年利率为限，计算基数由各地根据当地资金占用情况确定）。

 （六）公共设施费。包括幼儿园、中小学校舍、公安派出所和街道办事处等。（原则上由地方财政投资，如地方财政无力承担，可进入价格）。

 （七）其他费用。包括三材差价，不可预见费、基础加固费差价和勘探设计费等。

 （八）税金。（目前只有建筑税一种）。

 （九）管理费。包括工资、旅差费、办公费、广告费等。

 （十）利润。

 以上各项仅限小区范围内实际发生的费用，城市干线、干道不得计入价格。



第五条 售给个人的商品房（包括补贴出售的商品房）价格，按房屋本身的建筑造价、土地开发费和三通一平费等三项因素计价。旧房折价出售给个人也可比照本办法计算。



第六条 营业性用房价格可在第四条规定的费用基础上再考虑级差地租因素由各地确定。



第七条 成片开发的商品房价格原则上以小区为单位核定。土地开发费、三通一平费、室外配套费、公共设施费、其他费用均按小区住宅总面积分摊；房屋本身的建筑造价、利息、税金、管理费和利润则直接计入每栋房屋的价格。

 零星开发的商品房价格以栋为单位，按其所发生的上述费用直接计入价格。



第八条 房屋本身的建筑造价、三通一平费、室外配套费、公共设施费均按工程预算数计入价格；利息按当地定额计入价格；土地开发费、税金、其他费用按实际发生数计入价格；管理费按工程预算成本的3％计提；利润按售价的2％计提。


第九条 商品房价格计算公式：

工程预算成本＝房屋本身的建筑造价＋三通一平费＋室外配套费＋公共设施费

售价＝＜工程预算成本×（1＋管理费率）＋税金＋土地开发费＋其他费用＞×（1＋利润率）



第十条 商品房地段差价划分由各地根据城市的具体情况及供求关系确定。为了保持在一个城市内同类型、同标准、同地段的房屋价格基本一致，可通过当地房管（城建）和物价部门进行综合平衡。


第四章 价格的监督与检查



第十六条 省物价局、省城乡建设环境保护厅负责指导各地认真贯彻执行本办法，对违反本办法规定的计价原则、计价范围，更改计价办法的，有权予以修正。



第十七条 各经营单位必须严格执行本办法，凡不按规定办理，自行订价，擅自提价，各级物价检查所可按《对违反物价纪律实行经济制裁的暂行规定》查处。


第五章 附则

第十八条 商品房经营单位与买房单位已签订购销合同或已交纳定金，其价格条款如高于或低于当地物价部门定价，在履行期间或交付使用前均应按物价部门定价执行。



第十九条 本办法自1986年1月1日起实行，凡与本办法相抵触的文件和规定即行废止。



第二十条 本办法解释权属省物价局、省城乡建设环境保护厅。