• 【发布单位】82003
• 【发布文号】桂建房字[1985]13号
• 【发布日期】1985-05-01
• 【生效日期】1985-05-01
• 【失效日期】--
• 【文件来源】
• 【所属类别】地方法规

广西壮族自治区关于城镇房地产 实行综合开发和商品房经营管理试行办法

广西壮族自治区关于城镇房地产
 实行综合开发和商品房经营管理试行办法
 
（桂建房字＜1985＞13号）
 根据国发＜1984＞123号文“
国务院关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定”、国家计委、城乡建设部下发的计设字（1984）2233号文关于印发《城市建设综合开发公司暂行办法》的通知和自治区人民政府桂政发＜1984＞111号“批转区建委《关于改革建筑业和基本建设管理体制的若干规定》的通知”精神，为更好地开发我区城镇房地产业，搞好房屋的商品生产和经营管理，提高城市建设的社会效益，环境效益和经济效益，特制定本办法。



一、城镇房地综合开发

 1．城镇房地综合开发要以经批准了的城市总体规划为依据，以提高经济效益为中心，根据有利生产，方便生活的原则，在搞好开发区详细规划的基础上，开辟新区与改造旧区相结合，成街成片统一开发和建设。

 2．各城镇根据需要和可能，可以成立多个或多种形式的房地产开发公司，三年内可以免缴所得税。同时，允许这些公司在同等条件下开展竞争，扩大经营范围，提高经济效益和环境效益。

 3．城镇各地房地产开发公司对内可组织市内单位集资统建，也可以建设成套住宅和非住宅出售，还可以承发包各类工程，对外根据自愿、平等、互利的原则，可同外省、外地、外商合资经营。

 4．城镇房地产开发公司，开发的范围：（1）成片开发地段或小区；（2）承包制订和组织实施小区建设规划；（3）办理开发区范围内的征地上报审批手续，承包拆迁安置、平整场地、搞好道路、通水、通电、通讯、排水和绿化等基础设施；（4）承发包组织以住宅为主的地面建筑设计、施工的招标投标和各项配套设施的建设；（5）承包与开发相关的其他业务。

 5．根据国务院国发＜1984＞123号文和国家城乡建设部（84）城研字第320号文件精神，各城市（建制镇）人民政府可成立统一的征地管理机构，负责管理规划范围内土地的征用、拆迁等行政管理业务，并实行征地费用包干使用，保证建设用地。今后建设单位用地。都必须统由其作出安排。凡属实行成街成片综合开发所需办理的土地征用审核工作，要按照城市总体规划，根据建设规模实际需要，制订出开发区的建设规划，经批准后一次或分次按现行审批权限办理，其他单位在开发区要地，应凭政府土地管理部门批准的文件拨给。

 统一征地和开发的具体经济活动可采取以下方式：一是城市（含建制镇）政府，可设立土地开发公司，专营土地开发，并将经开发的土地有偿转让给建设单位；二是城市（含建制镇）政府征地管理机构如因人力不足可通过签订承包合同，委托房地综合开发公司代办征地手续、拆迁及进行综合开发和经营的具体工作。

 综合开发中所发生的开发配套费包括：小区或街区规划经费、征地、青苗补偿、拆迁、安置、土地平整、各项基础工程费、绿化、贷款利息和税金以及开发管理费等，均由土地使用者合理负担。其价格的控制幅度由政府征地管理机构为主，会同当地建委、计委、建行核定。



二、商品房的经营管理

 （一）商品房的生产（建设）

 1．商品房可由开发公司与各单位签订协议，集资进行建设，包括成套住宅、商业楼宇、办公或其他用房等；还可以由开发公司所掌握的资金和材料，实行商品房生产与经营，完全按商品规律办事，开发公司根据工程进度，按实际需要向建设银行申请贷款，在不超过投资总额的前提下，可以不受年度的限制。每年年初由区建委根据各地市、各公司商品房生产的资金、材料供应的可能情况，下达给各地市、各公司一个年度商品房生产指标，并抄送区计委、区统计局各一份。

 2．商品房所需建筑“三材”，原则上按自治区人民政府桂政发（1984）111号文精神办理，归口区城乡建委统筹安排，自治区根据情况拨给适当周转材料，其余由市场调节解决。

 3．经营商品住宅的资金来源有单位自筹、银行、建行贷款、专项补助、予收购房款、地方财力和“外引内联”资金等。经营单位应与从事建筑安装企业一样，在建设银行开设户头，其资金的收支和运用应接受建设银行的检查。

 4．经营商品房的单位，因经营周转的需要，企、事业单位因补贴本单位职工购买商品住宅以及个人购房资金不足时，可向工商银行申请办理购房贷款，个人贷款必须根据先存后贷，存贷结合的原则。单位及个人贷款，均应负担贷款利息。贷款的具体办法由当地工商银行制定。

 （二）商品住宅的经营和价格原则

 1．商品住宅主要由房管部门和房屋建设开发公司实行专业经营；但为了鼓励竞争，提高投资效益，建筑、建材部门和其他单位（包括城乡集体单位）有条件，也可对外经营。单位新建的住宅应逐步由分配改为向本单位干部、职工补贴出售。

 2．商品住宅销售价格，原则上由土地开发和小区配套设施费、住宅成本、经营单位3％的管理费和2．5％的利润组成，不形成小区，分散建设的住宅，销售价格中也可以收取配套费。出售给私人的住宅，目前一般不收或部分收取开发配套费。

 每套住宅因层次、朝向、及环境不同，可有价格等级差，级差幅度为5～10％。座落于市中心的商品房，价格差也可以大些。

 为了鼓励私人购房，个人全额购房及补贴出售房，凡一次付款者，可享受10－20％的优惠待遇，分期付款者，首次付款需要50％以上，余额由各地确定付款期限，和5～8％的还款年息；用外汇购房可按外汇币值差享受相应的优惠。拖欠款者，亦按期限加付购房款10－－20％的处罚。

 （三）商品房的经营形式、对象和手续

 1．商品房的经营形式有六种：

 （1）国家机关和事业单位（事业单位企业经营性的单位除外）的职工、干部个人购买住宅，国家补贴售价三分之一，单位补贴三分之一，个人支付三分之一。

 （2）厂矿企业的职工、干部个人购买住宅，由所在厂矿企业补贴售价的三分之二，个人支付三分之一。

 （3）有证个体工商户和居民购买住宅所需资金由本人负担，对个别确有困难的，当地政府可视具体情况由国家适当给予补贴，但最多不超过三分之一，其余由个人支付。

 （4）个人全价购买商品住宅

 个人购买商品住宅的补贴范围，限于按国务院严格控制城镇住宅标准的规定中应住的标准，多购面积不限，但不予补贴，收取全价。

 国家补贴的资金来源，按隶属关系，根据具体情况，分别由各级财政予算安排解决。

 （5）单位全价全栋购买。

 （6）非住宅全价或按商品价出售，具体价格由当地确定。

 2．对象

 凡有当地正式户口的干部、职工、居民，都可以申请购买住宅。优先卖给无房户、拥挤户、不方便户、晚婚青年户，因落实私房政策而需迁出户，用外汇购房户和经批准回广西定居的华侨，外籍华人、港、澳、台同胞。

 3．手续

 （1）凡职工要求购买补贴出售住宅者，先向所在单位申请，由所在单位负责向住宅经营部门办理购房，付款等手续，个人负担的房款由所在单位收缴，个人购买全价出售的房产，可以直接向经营单位购买。分期付款购买住宅，必须有单位作保。

 （2）非当地城市户口，进城经商活动，经有关部门批准也可以在城镇购、建房屋，其办法有三：一是租房；二是按契约购房并确定使用年限，到期出售者将房屋收回；三是按契约借地建房，并按规定交纳土地使用费（税），期满后，房屋由国家作价收购，其房屋偿价按实计算。经商户购、建的房屋要到当地房地产管理部门办清房证手续，否则政府不予承认。

 （四）商品住宅的管理与维修

 1．单位及个人购买的商品房（包括企业内部补贴出售的房），凭当地的长住户口，根据经营部门出售的证明，到当地房管部门办理房屋产权证，受法律保护，按国务院发布的《
城市私有房屋管理条例》管理；全价出售的商品房允许出售、继承、转让、分割；补贴出售的商品住宅产权属于私人，有合法继承权和居住权，如确不需居住时，可由原补贴单位或房管部门按个人支付部分折价收购。

 2．商品房不论出售给单位或个人，土地均属国家所有，由政府房管部门管理。商品房周围空地，除统一规划绿化外，任何单位及个人，不得侵占，乱搭乱盖。

 3．住宅小区内和居民点内，以房管部门为主，吸收居委会、派出所、居民代表等参加，组织成立管理委员会，实行民主管理，管理费可按实摊销。

 4．商品住宅的维修可以实行统筹统支的办法，单位或个人购房户，每月按建筑面积向房管部门交定额统筹维修费，由房管部门的建行设立专户，专款专用，不得挪做他用。房管部门可建立专业维修队，负责承包商品住宅的维修事宜。统筹维修的范围是指共用部分，如楼梯、天面、上下水管道，公用照明等项，室内部分维修由住户自理，不在统筹范围之内。统筹维修费定额，由各市根据各地情况自行制定。

 （五）根据国家统计局1983年颁发的固定资产投资统计报表制度规定，商品房投资完成数不在国家核定的基建投资总规模内，但在统计上要在年基4表《按资金来源分的基本建设投资》的“其他投资”中单独列出“商品房”完成投资数，并在年终后一个月内汇总上报区计委、区建委、区统计局各一份。



三、城市（建制镇）的综合开发及商品房经营管理的业务工作归口区城乡建设委员会管理。



四、本办法自颁发之日起试行，各地可根据本办法制定具体实施细则。