烟台市城镇住房制度改革试行方案

为了改革旧的城镇住房制度，逐步推行住宅商品化，制定本方案。

一、改革的指导思想

这次城镇住房制度改革的指导思想是，从我国国情和我市实际情况出发，通过把公房租金标准提高到准成本租金水平，同时发给职工相应数量住房券的办法，将住宅由实物分配转向货币分配，初步改革长期以来低房租高补贴的分配制度，逐步把住宅的生产、分配、交换、消费纳入有计划的商品经济轨道，使住宅资金能够实现良性循环，形成比较合理的消费结构和产业结构，加快住宅建设和经济建设的发展。
为此，改革要坚持如下原则：（一）根据财政经济状况量力而行。在起步阶段通过“一手发出去，一手收回来”的空转办法，旧房产权单位实收房租仍维持原来的低租水平，同时只是对公有住宅的租金进行改革，把改革的代价控制在国家、地方和企业财力允许的范围内，兼顾各方面的利益，使改革的步子能够迈得开，走得动。（二）充分考虑到职工家庭经济承受力和群众心理承受力。一方面坚定不移地贯彻“多住房多拿钱”的原则，另一方面又要保证多数家庭不过多地增加支出，使改革能够得到大多数人的拥护而顺利起步。（三）在有限条件下迈大步，一开始就从根本上冲破旧制度的框架。即以改革公房租金为突破口，由现行低租金一步提高到准成本租金，在质上体现住宅的商品属性，在量上达到住宅商品化的初步要求；调动职工买房的积极性，使租售价格比较接近住宅简单再生产的需要，并利用商品原则抑制不合理的需求膨胀，从制度上纠正住房分配的不正之风。
住房制度改革是一项复杂的系统工程，需要有计划，分阶段地推进。初步设想，“七五“期间基本完成由准成本租金向成本租金的过渡，“八五”、“九五”期间基本达到商品租金。目前的改革只是在有限范围内起步，旧房由空转逐步向实转过渡，新房全部实转，进入良性循环。随着改革的深化，全体职工都将参加改革，所有住宅全部进入实转，准成本租金过渡到商品租金，实现改革的最终目标。

二、改革的范围

（一）改革的实施范围：芝罘区范围内的中央、省、市、区属的单位和居民。不含镇及镇所在地的镇属单位和居民。

（二）住房券的发放范围：在改革范围内改革前住公房（简称旧房）的固定职工、合同制职工、离退休职工；按国务院国发〔1978〕104号文件规定享受40％生活补贴的退职职工；经劳动部门批准，在常年性生产（工作）岗位上顶岗位生产（工作）的城市户口的计划内临时工；街道居委会编制内的工作人员；被聘用到国营、县以上集体单位的停薪留职人员；带薪服役的军人；职工配偶系农村户口，在改革范围内住公房的职工；原是国营和县以以上集体单位正式职工的劳教人员（须经过审查批准），均属发券范围。
住自有住宅和租赁私人住宅的职工，住集体宿舍的单职工（不含家在本市区暂住集体宿舍的），配偶是农村户口而本人住单位集体宿舍的职工，住工商公司房产的职工，住非租赁公房及临时安置动迁户房的职工，暂不列入发券范围。
凡改革后住进新建公房（简称新房）的职工（含配偶一方在外地的职工），分别由外地所在单位和本地所在单位，按本方案规定的计券工资基数和发券系数计发人民币。
驻烟部队参与地方改革问题，另与部队商定。在具体办法确定以前，暂按以下办法处理：1、部队住地方房产的干部、职工，视同住户一方在外地的职工对待；2、地方住部队房产的职工，不发住房券。

（三）计算住房券的工资基数：执行行政事业工资标准的职工，以基础工资、职务工资、工龄补贴之和为基数；执行企业工资标准的职工，以标准工资加五元副食品补贴为基数；带薪服役的军人，以其原标准工资为基数；在国外工作的人员，以国内的标准工资为基数；未参加工资改革的行政事业和企业离退休职工，以离退休时的标准工资加十七元补贴和五元副食品补贴为基数；工资改革后的离退休职工，行政事业单位的，以离退休时的基础工资、职务工资、工龄补贴之和为基数，企业以标准工资加五元副食品补贴为基数；按国发〔1978〕104号文件规定享受40％生活补贴的退职职工，以计算退职费的标准工资加五元副食品补贴为基数；计划内临时工，以烟台市劳动局规定的工资标准为基数；街道居委会工作人员，以芝罘区政府规定的工资标准为基数；被聘用到国营、县以上集体单位的停薪留职人员，由聘用单位按其停薪留职前的标准工资为基数；劳教人员由原工作单位按其劳教前的标准工资为基数计券。
上述提租发券范围的基础数据为：
公房承租房数： 68，085户
发券职工人数： 139，745人
公房总使用面积： 2，345，430平方米
原个人月自负租金总额： 152，322元
月新租金总额： 2，744，153元
月计券工资总额： 11，038，063

三、房租标准、发券系数和运转程序

（一）房租标准的确定：
住宅每平方米建筑面积造价按203．34元计算。租金由五项因素构成：1．折旧期60年，减2％残值；2．修缮费，每平方米建筑面积每年2．1元；3．投资利息，年息3％；4．管理费，为前三项因素之和的10％；5．税金，占租金的12％。五项因素合计，每平方米使用面积每月准成本租金1．28元，是成本租金1．53元的83．7％，是商品租金2．4元的53％。
计算各类住宅租金采取“基本租金加减法”。首先，统一确定1．28元为基本租金，其住宅标准有七项：平顶防水屋面或瓦屋面；窗上一玻一纱，内室有门；水、电、厕到户；水泥地面、抹灰墙面和顶棚；一砖（含）以上或大板外墙；一炕、一灶、暖气到户。然后，按照住房的居住条件，对超过基本租金住宅标准的，按项目增加租金；对达不到基本租金住宅标准，按项目减少租金。增减项目的租金，多数按准成本价格计算，个别较高档装修项目，按商品价格计算。按照“基本租金加减法”计算后，市区实际平均租金为1．17元／立方米。

（二）发券系数的确定：
1、测算的平均数据：
职工平均住房使用面积：16．78平方米
职工平均月计券工资额：78．99元
原职工平均月自负房租额：1．09元
平均单位面积月新租金额：1．17元／平方米
2、发券系数的计算公式：
平均单位面职工平均原职工平均
积月租金额×使用面积－月负房租额
发券系数＝────────────────×100％
职工平均月计券工资额
1．17×16．78－1．09
＝───────────────×100％＝23．5％
78．99
此公式的基本原理是：月发券总额等于月提租总额。即发放给职工的住房券，通过相应的住宅租金收回来。
3、职工发券额的计算
发券额＝计券工资额×23．5％

（三）运转程序
改革前的旧房（个人购买的除外）实行空转，其住户的住房券和租金采取“以证代券，差额结算，沉淀统筹，纳入基金”的形式流转。即在模拟动转的基础上，核定对每个职工户应发的住房券和应交的新租金数，尔后各单位先按财政局核定的减免补助资金统筹额，缴现金存入银行，作为兑现沉淀券的准备金。对收大于支或支大于收的，由承租人所在单位进行差额结算：增支的交现金，存入银行，也做为沉淀券的准备金；沉淀的券（凭证）汇总向银行结算后，做为个人的购建房基金；老房租仍划转原产权部门。
改革后租用新建住宅和购买公用住宅的职工，都由所在单位按统一券系数发人民币，并代扣租金（如交租有余，进入个人购建房基金）和归还银行贷款。资金来源，属企业单位的进入成本，属行政事业单位的列入经费支出。

四、减免补助办法

在住房制度改革中，对于发给的住房券全部交租后仍要增加较多支出（3．01元以上）的家庭，在坚持多住房多拿钱原则的前提下，考虑到目前职工收入较低的状况和三十多年住房分配制度的历史背景，以及其他特殊情况，根据财政和企业的承受能力，在一定时期内采取适当的减免补助政策，作为过渡办法，缓解一部分职工的经济压力和心理压力，保证住房制度改革的顺利起步。

（一）减免补助范围。减免补助办法只适用于住在改革前旧房中的“旧住户”。“旧住户”中增支户的四种情况，即增支三元以下的、配偶一方为农村户口而在城市住公房的、一户占有2套（含）以上住宅的和旧住户换房的，不予减免补助。对建国前参加革命工作的老干部，根据其参加工作的不同时期适当给予减免照顾。对新住户中少数特别困难户，可由所在单位通过福利性途径解决。

（二）减免补助条件。确定增支户的减免补助比例，以家庭住房使用面积和家庭人均计券工资水平作为两个制约条件。工资越高，面积越大，减免补助比例越低，反之就越高。这样，主要考虑家庭经济承受能力，并从某种程度上限制住大房，尽量维护改革的积极作用。

（三）减免补助比例。用于旧住户增支的减免补助资金控制在发券总额的7％以内。这一部分减免补助，将随着住房资金理顺逐步减少，以至取消。以后少数特别困难户，可实行福利性补助。

（四）减免补助所需资金，属企业单位进入成本，属行政事业单位列入经费支出。

五、公有住宅出售

鼓励职工购买住宅，是住房制度改革的重要目的之一。在改革起步阶段，由于准成本租金与商品租金距离较大，加之传统的消费观念影响，人们对买房还有一个心理适应过程，单靠提高租金还不能完全调动职工买房的积极性，还必须在出售住宅方面采取一些必要的措施。

（一）合理确定住宅售价。住宅建设的各种费用应按各自的渠道解决，不应全部摊在个人购房价内。1、变现行的无偿安置拆迁户为有偿安置，降低房价。2、由买房职工所在单位负担开发费。3、个人买房由国家免征住宅造价中的建筑税和营业税。这样，把住宅每平方米建筑面积售价降到旧城改造区258．43元，新征地建设区256．51元。这是买全部产权的优惠价格。

（二）出售有限产权住宅。在有条件的企业，可以买一部分房子，然后以全部产权优惠价的70％卖给本企业职工使用，职工有使用权和继承权，但不准转让、出租、赠与和典当，如需出售，必须按使用年限减去折旧出售给本单位。

（三）向买房职工发放低息抵押贷款。职工买房首次应付款30％，余额由银行发放低息抵押贷款，银行得视购房者实际偿还能力，规定期限，分期付还，但必须在十年到十五年内还清本息。有条件的企事业单位，可给低收入职工贴息。

（四）购买全部产权和有限产权，首次付款超过30％的，每多10％，按购房款总额优惠2％。

（五）新建住宅实行先卖后租，先卖给个人后卖给单位。近期出售给个人的比例暂定为10％以上。

（六）旧房的出售，要结合逐步进入实转有计划地进行。既要实行优惠政策，鼓励个人购买，又要防止贱价出售，搞新的不正之风。出售旧房由产权单位提出计划，报房管部门平衡批准。

六、住宅基金制度

为了保证住宅生产、经营能有一个正常的资金渠道，应逐步建立市和企业及个人的住宅基金制度，把现在围绕住宅发生的生产、流通、消费等资金集中起来，作为住宅基金，统一由银行控制作为住宅信贷资金来源。
住宅基金的提取渠道：1、财政用于住房的拨款；2、企事业单位用于住房建设的自筹资金；3．企业原已进入成本的住房维修费、折旧费；4、留利比例较高的企业单位在奖励基金项下提取的“职工购房基金”；5、各单位新房租金的一定比例；6、出售住宅收入的资金等。同时银行要开展储蓄业务，发行住房债券，吸收存款，扩大住宅周转基金。
企业要逐步创造条件，疏导理顺住房资金，使生产性固定资产资金同住房资金逐步分离，单独核算，纳入“住房周转基金”，实现住房资金的合理化、固定化、规范化。
旧有住宅虽然提高了房租，但实行空转，因此按原租金纳税；新建住宅按新租金征税，在改革期间税金收入进入市住宅周转基金。主要用于资金困难单位和个人购房的补助。
目前住宅生产、流通、消费领域的资金绝大部分来自地方、用于地方，但被各家专业银行所分割占用，或与其他资金混用，难以保证住房资金周转的需要。住房制度改革必须有金融体制改革的配合。为此，要成立烟台住房储蓄银行，并与本方案配套出台，以便作为住房资金的结算中心和信贷中心，有效地组织社会闲散资金和住宅基金进行商品房建设和经营。

七、住宅小区管理

住房制度改革以后，必然出现房管部门直管住宅、单位自管住宅、私人住宅交叉于一个住宅小区甚至一栋楼内，现行的住宅管理和维修办法已经不适用。为此，要改进小区管理。总的要求是：专业经营，统管统修，合理负担，方便住户，逐步形成一套经营型、服务型管理体制，向房产管理社会化、专业化发展。

（一）建立住宅小区服务公司。服务公司负责住宅小区的房产管理、房屋维修和道路、绿化、环境卫生、公共设施、社会治安的管理，以及其他便民服务等工作，逐步成为一个经营型、服务型机构。服务公司设监事会，监事会由住户和产权单位选举产生，负责监督服务公司的财务开支和维修服务质量，有权建议罢免公司领导成员。

（二）统筹小区管理维修经费。原则上将产权单位租金中的维修费和管理费，交给小区服务公司统一用于小区的住宅维修和其它管理。

八、其他

城镇住房制度改革，是城市经济体制的一项综合性的重大改革，涉及到各单位和千家万户的切身利益，政策性很强，工作相当复杂。市区内各级、各单位都要把这项改革放到重要位置上，切实加强领导。要在改革中始终坚持实事求是、从实际出发和积极慎重的方针，把对改革的坚定性同严格的科学态度和求实精神结合起来，不断地总结经验，解决矛盾，把改革引向深入。要十分注意改革中的思想工作，十分注意关心群众生活。要加强纪律，统一行动，各部门、各单位密切配合，共同把这一工作做好。
凡芝罘区房改范围内的行政机关、人民团体、事业单位和企业单位，不论级别和隶属关系，都要执行本方案及其配套政策和管理办法。
本方案所指“改革前”为1986年11月1日（含）前，“改革后”为1986年11月2日（含）后，以此作为划分新、旧住房和新、旧房的标准时间。
本方案自1987年8月1日起试行。

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