深圳市人民政府关于加强深圳经济特区房地产市场管理的试行规定

深圳市人民政府关于加强深圳经济特区
房地产市场管理的试行规定

（1989年7月13日深府［1989］274号）

第一章总则

第一条为加强深圳经济特区（以下简称特区）房地产管理体制改革，尽快建立房地产市场的新秩序，根据中华人民共和国有关法律、法规和《深圳经济特区土地管理条例》（以下简称《土地管理条例》）、《深圳经济特区商品房产管理规定》（以下简称《商品房产管理规定》），制定本规定。

第二条深圳市建设局（以下简称建设局）负责统一管理特区房地产市场，是特区房地产市场的主管部门。
市建设局在履行《运动场管理条例》规定的职责时，仍使用深圳市国土局（以下简称市国土局）的名称。

第三条深圳市房地产权登记处（以下简称市房地产登记处）是特区房地产登记机关，负责统一办理房地产的总登记、变更登记、抵押登记以及其他登记事项，代表深圳市人民政府（以下简称市政府）颁发《房地产证》，收取土地使用权转让费，调解房地产权纠纷。

第四条深圳市物业估价所（以下简称市物业估价所）负责办理特区土地和房产估价事宜，调解房地产价值纠纷。

第二章土地的开发、出让

第五条特区土地以市政府开发为主，由市政府统一出让。土地开发可采用两种方式：一是划出一定区域，由市政府出资，承包给开发企业开发，开发企业收取适当的利润，开发后的土地全部交政府有偿出让；二是由开发企业出资开发，开发后由市政府划出部分土地出让给开发企业经营或转让。两种方式都必须订立合同。

第六条特区国有土地使用权采取协议、招标、公开拍卖方式有偿出让。用地单位和个人必须与市国土局签订土地使用合同，明确双方的权利和义务。

第七条以协议方式出让土地使用权的范围：
（一）高科技项目用地；
（二）市政府兴建的福利住宅用地；
（三）国家机关、部队、文化、教育、卫生、体育、科研和市政公共设施的非营利性用地；
（四）市政府批准的其他用地。
通过协议方式取得土地使用权的单位和个人，在有偿转让房地产时必须报经市房地产登记处批准，并按规定补交地价或缴纳土地使用权转让费。

第八条协议出让土地使用权的程序：
（一）申请人向国土局提交下列文件：
1．《协议出让土地使用权申请表》（由市国土局统一印制）；
2．市政府批准在特区兴办企事业的文件；
3．深圳市计划局批准的建设项目计划（设计）任务书。
属高科技项目的，还应提交深圳市科学技术委员会签发的项目鉴定意见书。
属《土地管理条例》第十五条规定可减免地价的，应在《协议出让土地使用权申请表》中提出申请。
（二）市国土局在接到申请文件之日起三十天内作出答复，同意的应向申请人发出《用地通知书》。
（三）申请人持《用地通知书》到市国土局协商用地事宜，签订土地使用合同，并按合同规定给付地价。
（四）用地单位和个人在签订土地使用合同之日起三十天内到市房地产登记处办理用地登记，领取《房地产证》。

第九条以招标、公开拍卖方式出让土地使用权的范围、受让资格、方式、程序、规则由市国土局制定，并对外公告。

第十条通过招标、公开拍卖取得土地使用权的单位和个人需要取得房地产专项经营权的，可在签订土地使用合同之日起三十天内，持《专项经营申请书》、《土地使用合同》、《企业章程》向深圳市工商行政管理局办理工商登记。已在特区登记注册的企业，在原营业执照的经营范围内增列房地产专项经营内容；未在特区登记注册的，补办企业登记注册手续，领取专项经营营业执照。

第十一条用地单位和个人取得房地产专项经营权后，按有关规定办理税务、银行、外汇管理、海关等手续。

第十二条取得土地使用权的单位和个人须按《土地管理条例》或《土地使用合同》规定的时间进行建设。

第十三条用地单位和个人在领取《建筑物使用许可证》之日起三十天内，持《建筑物使用许可证》和《房地产证》向市房地产登记处办理房地产总登记。

第十四条微利商品房用地由市建设局按略高于开发成本的价格供应，然后由房管局直接组织建设或采取竞争方式由开发企业参与建设。房屋建成后，以微利房价提供给符合条件的职工。此类住宅出售的价格和对象均在土地出让合同中证明。

第十五条任何单位和个人未经资质审查和工商登记，不得经营房地产。市建设局在本规定颁布之日起三个月内对特区的房地产开发企业进行清理和整顿，对技术力量薄弱、资质缺乏、不符合条件的开发企业予以撤销，并由深圳市工商行政管理局注销其营业执照。今后每所由市建设局进行一次资质复审。

第十六条填海造地、开山造地必须报经市建设局批准。造地范围内的土地实行有偿出让。参与开发的企业享有优先受让权。

第三章房地产预售

第十七条房地产经营者须向市房地产登记处申请，获准后方可预售房地产。未经批准的，所签订的《房地产预售合同》一律无效，市房地产登记处视其违章情节，处以罚款。

第十八条房地产经营者向市房地产登记处提出预售申请时，必须提交下列文件：
（一）市建设局签发的《建筑许可证》和《开工许可证》；
（二）房地产预售对象、价格、计划；
（三）房屋使用、管理、维修公约；
（四）预售款的监管机构（银行或律师事务所）和监督方案；
（五）经银行或注册会计师审核的，除用地价款外，投入开发建设的资金已达总投资额的百分之二十五的验资证明；
（六）市房地产登记处认为应提供的其他文件。

第十九条房地产预售必须签订《房地产预售合同》，《房地产预售合同》应订明价格条款，所有条款内容应与《商品房产管理规定》第十一条相符。

第二十条房地产经营者在房屋竣工前，按预算合同所收的预售款必须先用于支付及清偿该预售房屋的一切建筑费用后，才能另作他用。

第二十一条预售合同生效后，预购人应在十五天内，持《房地产预售合同》，向市房地产登记处办理预购登记。

第二十二条房地产经营者在办理房地产总登记后，应在三十天内书面通知房地产预购人，双方签订《房地产转让合同书》，并按本规定第二十八条规定向市房地产登记处办理房地产变更登记。

第二十三条房地产预购人在未领取《房地产证》之前，不得将预购的房地产转售。

第二十四条房地产经营者不得将已预售的房地产用于抵押。

第二十五条《土地管理条例》颁布后至本规定实施前已预售房地产的，预购人必须在本规定颁布之日起三个月内，按本规定第二十一条的规定补办预购登记。

第四章房地产买卖和租赁

第二十六条房地产经营者或业主将建筑物出售时，建筑物使用范围内占用的土地使用权同时转移。同一建筑物分割转让的，各房地产权利人占有相应比例的土地使用权，但同一建筑物所占用的土地使用权整体不可分割。

第二十七条房地产转让后，受让人应继续履行原土地使用合同规定的权利和义务。

第二十八条房地产买卖，当事人应签订房地产转让合同，并于合同生效之日起三十天内向市房地产登记处办理变更登记，缴纳土地使用权转让费或补交地价，换领《房地产证》。
房地产转让合同必须经深圳市公证处公证。
房地产买卖没有办理变更登记的，买卖双方的权益不受法律保护。

第二十九条办理变更登记必须向市房地产登记处报送《房地产证》和《房地产转让合同书》。
市房地产登记处有权要求买卖双方就房地产转让的有关问题作出说明，有权审阅有关的原始资料和凭证。

第三十条第二十八条所指的土地使用权转让费由市房地产登记处按土地增值额的一定比例向房地产出售方收取。费率规定如下：
（一）土地增值额未超过前次转移地价百分之一百者，征收百分之四十的转让费；
（二）土地增值额超过前次转让地价的百分之一百、未超过百分之二百者，除按前两款规定办理外，其超出部分，征收百分之六十的转让费；
（三）土地增值额超过前次转让地价百分之二百、未超过百分之三百者，除按前两款规定分别办理外，其超出部分，征收百分之八十的转让费；
（四）土地增值额超过前次转让地价百分之三百者，除按前三款规定分别办理外，其超出部分，收取百分之一百的转让费。

第三十一条第三十条所指的土地增值额按下列公式计算：
土地增值额＝房地产出售价格－房地产购入价格×（1＋银行利率－房屋折旧率）〔ｎ1〕－房屋改良投资×（1＋银行利率－改良部分折旧率）〔ｎ2〕
式中：ｎ1为购置房地产到出售房地产的年限，ｎ2为改良房屋到出售房地产的年限，银行利率采用中国人民银行深圳分行规定的一年期定期存款利率，房屋折旧率和改良部分折旧率按百分之二计算。
房地产第一次出售时，房地产购入价格按下式计算：
房地产购入价格＝房地产基本价格（即：成本价＋计划利润＋销售营业税）

第三十二条第三十一条所列公式中的房地产购入价和房屋改良投资，由市房地产登记处测算，出售方如有异议，可提请市物业估价所重新估价并调解该房地产价值纠纷。

第三十三条本规定颁布前一方出地，一方出资，合资合作建房并产权分成的，出资一方分得的房地产的土地使用权，视同有偿转让。转让双方应按本规定第二十六条至第三十一条的规定，向市房地产登记处办理房地产变更登记，并由出地一方缴纳土地使用权转让费。

第三十四条特区内房地产租赁实行租金管制，具体办法另定。

第三十五条市房地产开发企业以及房地产专项经营企业在本规定颁布实施后建成的商品住宅，应预留一定比例用于租赁，其比例由市建设局逐一核定，并在《土地使用合同》中订明。

第五章商品住宅的购买

第三十六条凡有下列情形之一国内人员，不得在特区内购买商品住宅：
（一）在特区没有常住户口者；
（二）已安排住宅用地的农民；
（三）已购买或租用一套准成本商品房者（包括夫妻双方）；
（四）已购有一套商品住宅者（包括夫妻双方）；
（五）不满十八周岁的未成年人。
上款第三项当事人不愿意并购有商品住宅的，已购买或租用的准成本商品房应退回原产权单位。
违反本条规定的，不予办理产权登记。

第三十七条特区居民购买商品住宅办理产权登记时，必须向市房地产登记处提交常住户口簿。

第三十八条特区企事业单位在特区购买商品住宅的总套数，不得超过按下列标准折算的套数：
（一）常住户口每户一套；
（二）暂住户口每三人一套。

第三十九条特区企事业单位办理商品住宅产权登记时，必须向市房地产登记处提交市政府批准其在特区兴办企事业的文件或深圳市人事局、深圳市劳动局批准的关于其人员编制的文件。

第四十条在特区投资兴办企事业的外国人、华侨、港、澳、台商人，可在特区购买商品住宅，购买数量由市建设局分别核定。办理产权登记时，必须向市房地产登记处提交政府批准其在特区兴办企事业的文件和市建设局的购买商品住宅的核准文件。

第四十一条用人民币投得土地使用权兴建的商品住宅，未经市建设局批准，不得售给外国、港、澳、台的经济组织和个人，但用外汇投得土地使用权兴建的商品住宅不在此限。

第六章行政划拔的土地和减免地价的土地

第四十二条行政划拨的土地兴建建筑物后未转让的，调整土地使用费，调整办法由市国土局另行规定。

第四十三条行政划拨连续两年未用的土地，由市国土局收回，对原用地单位和个人已支付的征地、开发费用予以适当补偿。

第四十四条行政划拨时间未满两年的土地，有地单位和个人现要报建的，必须与市国土局签订土地使用合同，按合同规定补交地价，凭土地使用合同办理报建手续。

第四十五条《土地管理条例》颁布前已转让的行政划拨的土地，按深府〔1988〕253号文件的规定处理。

第四十六条《土地管理条例》颁布后，已有偿转让的行政划拨的土地或减免地价的土地，用地单位和个人应在本规定公布之日起三个月内向市国土局补交地价，并按本规定第二十八条至第三十一条的规定缴纳土地使用权转让费，办理变更登记。

第四十七条行政划拨的土地和免地价的土地，在用地单位和个人向市国土局补交地价后，可用于抵押。