海口市国有土地使用权有偿出让暂行办法

（1992年9月30日）

第一章总则

第一条为了合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，改善投资环境，促进我市的开发建设，根据《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》及有关法律、法规，结合海口市实际，制定本办法。

第二条海口市行政辖区范围内的土地，由海口市人民政府（以下简称市政府）统一管理、统一规划、统一征用、统一开发、统一出让。

第三条本办法所称国有土地使用权有偿出让是指市政府将海口市行政辖区范围内的国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由受让者支付地价款、办理登记手续而取得土地使用权的法律行为。
公共设施和地下各类自然资源、埋藏物、隐藏物不属于本办法规定的出让范围。

第四条境内外的公司、企业、其他组织和个人，凡持具有法律效力证件的，均可按照本办法的规定取得土地使用权。

第五条国有土地使用权有偿出让地块的位置、范围、用途、年限、规划要求及其他条件由市土地局会同有关部门根据土地利用总体规划和城市规划及用地计划共同确定。报经市政府批准后，由市土地局组织实施。

第六条国有土地使用权有偿出让最高使用年限不超过七十年。

第七条国有土地使用权有偿出让可以采取协议、招标和拍卖的方式。商业、旅游、房地产、娱乐、金融等项目用地一般采取招标、拍卖的方式出让。

第八条土地使用者必须按照出让合同的规定和城市规划要求开发、利用、经营土地。不得擅自改变出让合同规定的用途和其他条件。
土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途，应当先报经城市规划主管部门同意后，向市土地局提出申请，经过批准后重新签订土地使用权出让合同，按照调整后的用途补交地价款，办理变更登记手续。

第九条依照本办法规定取得土地使用权的土地使用者，其土地使用权在使用年限内可依法转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护。

第十条国有土地使用权出让的收入，作为海口市土地开发资金，由市政府统一管理，用于土地开发和保护。

第二章协议出让土地使用权

第十一条协议出让土地使用权的范围：
（一）工业用地；
（二）福利事业用地；
（三）统建房用地；
（四）国家机关、部队、文化、教育、卫生、体育、科研和市政基础设施等非营利性项目用地；
（五）市政府批准的其他用地。

第十二条协议出让土地使用权程序：
（一）申请。申请用地者应当同时向市城市规划局、市土地局提出用地申请，并提供下列文件：
1．申请用地报告书；
2．国家投资的建设项目应当提供有关部门关于建设项目的批准文件；
3．在海南经济特区注册登记的企事业单位应当提供有关批准成立（设置）机构的批准文件、营业执照。未在海南经济特区注册登记的国内其他公司、企业、其他组织应当提供上级主管部门的批准文件、营业执照。境外公司、企业、其他组织应当提供有效的营业注册登记证件（开业执照）、章程、董事会成员名单、注册所在地的公证机关和律师事务所出具的证明文件及注册银行开具的资信证明。个人申请用地的应当提供合法的身份证件。
4．在海南省、海口市营业的银行存款的资信证明书；
5．大型、重点项目需提供项目建议书、环境保护分析报告、初步规划方案；
6．高科技项目需要提供省、市科技主管部门的鉴定意见书；
7．法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托书及其他应当提交的文件。
（二）申请用地者统一向市城市规划局提出用地申请报告。由市城市规划局作出同意或者不同意选址的意见。同意选址的，送市土地局；由市土地局审核同意后报市政府审批。市政府应当在二十日内作出审批意见。
（三）经市政府批准后，由市城市规划局向申请用地者发给《建设用地规划许可证》；由市土地局向申请用地者发给《协议出让土地使用权通知书》。
（四）申请用地者在收到《协议出让土地使用权通知书》之日起二十日内，持通知书到市土地局协商用地事宜。
（五）经协商一致后，由市土地局与申请用地者签订出让合同。申请用地者必须在达成征地协议之日起十五日内与市土地局签订出让合同。逾期不签订出让合同的，原达成的协议予以解除，有关批准文件作废。
（六）受让者按照土地使用权出让合同规定缴清地价款后，办理登记手续，领取《国有土地使用证》。

第十三条协议出让国有土地使用权，受让者应当在出让合同生效之日起十日内，向市土地局缴纳地价款总额百分之十作为定金；余额在出让合同生效之日起九十日内全部付清。逾期未付清的，从滞纳之日起每日加收地价款差额百分之一的滞纳金。逾期九十日仍未付清的，土地使用权出让合同自行解除，退还扣除定金外的地价款，地上自建的建筑物和附着物限期拆除或由市土地局处置。

第十四条通过行政划拨方式无偿取得的土地使用权，进行转让时，应当向市土地局提出申请，报经市政府批准，按照有关规定补交税费后，才能进行土地使用权转让。
通过出让方式取得的土地使用权，进行转让时，应当在签订转让合同后十日内到市土地局办理变更登记手续，更改或者更换土地证书。

第三章招标出让土地使用权

第十五条土地使用权招标出让的资格范围、内容以及招标方式由市土地局根据本办法的有关规定和年度用地计划及地块的具体情况确定。

第十六条设立海口市国有土地使用权招标出让小组（以下简称招标小组），由招标小组具体主持国有土地使用权招标出让工作。
招标小组的职责：负责制订招标文件；确定招标对象；审查投标者资格；主持召开有关单位会议；进行开标、验标、评标和定标；发中标通知书。

第十七条国有土地使用权招标出让可以采取下列两种方式：
（一）公开招标，即由招标小组公开发布招标通告；
（二）邀请招标，即由招标小组向符合指定条件的单位发出招标书。
公开招标必须提前三十日登报公告有关事宜。

第十八条国有土地使用权招标出让按照《海口市出让国有土地使用权招标投标暂行办法》的规定办理。

第四章拍卖出让土地使用权

第十九条拍卖出让土地使用权是指在特定的时间、地点，在市土地局土地使用权拍卖主持人（以下简称主持人）的主持下，竞投者按照规定的方式应价，竞投土地使用权，按照价高者得的原则出让土地使用权的行为。
拍卖土地使用权必须提前三十日登报公告有关事宜。

第二十条下列文件由市土地局编制并向竞投者提供：
（一）土地使用权拍卖须知；
（二）海口市土地使用权出让合同。

第二十一条拍卖土地使用权程序：
（一）发出拍卖公告；
（二）竞投者领取土地使用权拍卖文件；
（三）竞投者必须在规定期限内，到指定的地点缴纳竞投保证金；
（四）主持人在拍卖公告规定的时间、地点就职主持拍卖活动：
1．简介拍卖地块的位置、面积、用途、规划指标、使用年限等；
2．说明应价方式和每次应价的差额；
3．公布拍卖地块的底价；
4．竞投者按照规定方式应价；
5．最后一次应价时，由主持人连续两次宣布最后应价数额而没有人再应价时，主持人一槌敲下，该幅土地使用权由应价高者得。
（五）价高得者即时与市土地局签订土地使用权出让合同，并当即以能在海口市营业的银行兑付的支票或者现金向市土地局支付地价款总额百分之十的定金。当即不能支付定金的，由市土地局处予五万元罚款；
（六）受让者按照出让合同的规定缴清地价款后，办理登记手续，领取《国有土地使用证》。

第二十二条拍卖出让国有土地使用权，受让者应当在出让合同生效之日起三十日内缴清地价款，所付保证金和定金可以抵充地价款。逾期未付清的，从滞纳之日起每日加收地价款差额百分之一的滞纳金。逾期三十日仍未付清，土地使用权出让合同自行解除，退还扣除定金外的地价款，地上自建的建筑物和附着物限期拆除或者由市土地局处置。

第二十三条主持人认为竞投者出价偏低时，有权收回该幅土地，另行安排拍卖。

第五章成片开发

第二十四条本办法所指的成片开发是指对成片土地进行综合性的开发建设、平整场地、建设供排水、供电、道路交通、通信等公用设施和公建配套，形成工业用地和其他建设用地条件的措施。

第二十五条成片开发土地可以采取下列方式进行：
（一）划出区域，由市政府委托给开发企业开发，开发企业收取适当利润，开发后的土地全部交政府出让；
（二）由政府将土地使用权出让给开发企业，一次性收取出让地价款，由开发企业出资进行开发，开发后土地由开发企业经营或者转让，政府按照规定收取转让增值费；
（三）政府可以土地使用权入股，由开发企业出资进行联合开发，开发后的土地进行转让或者综合开发，利润按照股份分成；
（四）成立海口市土地发展（控股）公司，政府以土地使用权入股，通过发行股票、投资券以及其他方式筹措社会资金进行开发建设。

第二十六条成片开发土地应当有明确的开发目标和利用开发后土地的建设项目。市土地局或者开发企业应当编制成片开发项目建议书，提出规划方案，报经市城市规划主管部门批准后实施。

第二十七条进行成片开发的土地，可以实行预征，对预征的土地实行规划控制。由市土地局按征用土地的补偿办法、标准预付百分之三十的征地补偿费给被征地单位，其余部分在三年内付清。开发需要使用土地时，由市土地局将其余的征地补偿费全部付给被征地单位，办理征用土地的手续后，将土地进行开发建设。预征土地的资金，由市土地局在土地出让的收入中解决或者向银行贷款。

第二十八条成片开发土地，出让地价由市政府根据实际情况确定。

第二十九条外商投资成片开发经营土地的管理办法另行规定。

第六章法律责任

第三十条土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后，按出让合同规定的期限付清地价款。逾期未付清的，市土地局有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第三十一条市土地局应当按照出让合同规定，提供出让地块的土地使用权。未按照出让合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第三十二条国有土地使用权出让后，土地使用者必须按照出让合同规定的期限和条件开发利用土地。土地使用者不能按照出让合同规定期限和条件进行开发建设的，应当向市土地局书面提出申请延期，经批准后才能适当延长期限。
未经批准将土地闲置不进行开发建设的，收取土地闲置费：逾期半年至一年的按照地价款总额的百分之三收取；逾一年至一年半的按照地价款总额的百分之六收取；逾一年半至两年的按照地价款总额的百分之十收取。
逾两年以上的，由市土地局扣除定金、管理费和出让地价总额百分之十的闲置费后，将其余的地价款退还受让者。由市土地局收回土地使用权，另行安排使用。

第三十三条对未依法批准或者未办理登记手续者擅自出让、转让、出租、抵押或者以土地使用权作为联营条件的，对当事者各方处以二千元以上五万元以下罚款；对其直接责任者或者单位主管人员，由所在单位或者上级机关给予行政处分；由此造成经济损失的，依法追究直接责任者或者单位主管人员的经济责任；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。

第三十四条采取欺骗手段骗取批准出让土地使用权的，收回土地使用权，并处以二千元以上五万元以下罚款；由此造成经济损失的，依法追究直接责任者或者单位主管人员的经济责任，并由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十五条土地管理部门工作人员在土地出让工作中，弄虚作假，徇私舞弊，接受贿赂的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十六条土地管理部门依照本办法的规定作出的行政处罚决定，当事人不服的，可以在收到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定的上级机关申请复议或者向人民法院起诉。对复议决定仍不服的，可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。逾期不申请复议不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关向人民法院申请强制执行。

第七章附则

第三十七条国有土地使用权出让期届满，由市政府无偿收回土地使用权及其公共设施，注销土地使用证；地上其他建设物、附着物也无偿收归国有。
国有土地使用权出让期限届满需要续期的，土地使用者应当在期满前一年申请续期，并重新签订合同，按照当时的地价标准缴纳地价款。地上原有基础设施、建筑物、附着物为受让人继续使用。

第三十八条国有土地使用权出让期限未满，不收回土地使用权。国家因社会公共利益需要，可以依法定程序提前收回土地使用权，并根据土地已使用的年限或者开发、利用实际情况给予相应补偿。

第三十九条境外的企业，其他组织或者个人交付地价款，应当以外汇支付。

第四十条本办法未作出规定的按照国家的有关规定办理；市政府过去发布的有关规定与本办法不一致的，以本办法的规定为准。

第四十一条本办法由市土地局负责解释。

第四十二条本办法自发布之日起施行。一九八八年二月十四日市政府颁布的《海口市土地使用权有偿出让和转让的规定》同时废止。

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