长春市城镇异产毗连房屋共有房屋管理办法

（1993年7月26日长春市人民政府令第6号）

第一章总则

第一条为加强我市异产毗连房屋、共有房屋的管理，维护房屋所有人、使用人的合法权益，明确管理、修缮责任，保证房屋的正常使用和完好，根据国家有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条凡我市城镇异产毗连房屋、共有房屋，均适用本办法。
本办法所称异产毗连房屋（以下简称毗连房屋），是指结构相连且相连部位为不同所有人共用的，或者房屋结构不相连，但具有共有设施设备和附属物的房屋。
本办法所称共有房屋，是指为两个以上所有人所共有的房屋。

第三条市房地产管理局是我市城镇毗连房屋、共有房屋的行政主管机关，负责全市毗连房屋、共有房屋的统一管理工作。
毗连房屋、共有房屋的具体管理实行地域管辖：市房地产管理局负责管辖城区的毗连房屋、共有房屋；各县（市）、效区房地产行政主管部门负责管辖本行政区城镇的毗连房屋、共有房屋。

第四条毗连房屋、共有房屋由自用部位、自用设备和共用部位、共用设施设备组成。
自用部位系指户门以内的部位和自用阳台。
自用设备系指户门以内的上水、电照，煤气表以内的管线和暖气支管，散热器及卫生设施。
共用部位系指楼板、屋面、梁、柱、内外墙体、基础等承重结构部位和楼梯间、水箱间、走廊、门厅、楼内存车库、院落、共用厨房、共用厕所。
共用设施设备系指共用的给排水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、共用天线、通讯电缆、暖气干线、供暖锅炉设备及房屋、加压水泵设备及房屋、消防设施。

第五条毗连房屋、共有房屋所有人或使用人应依法行使权利，并承担相应的义务。

第六条毗连房屋、共有房屋的所有人、使用人均应自觉遵守本办法，服从管理，正确使用房屋及设施设备，维护房屋及设施设备完好。并按照有利于生产、方便生活、共同协商、公平合理的原则正确处理相邻关系。

第二章毗连房屋、共有房屋的管理

第七条毗连房屋、共有房屋所有人确有能力自行管理的，必须以栋为单位进行管理；不能以栋为单位自行管理的，必须委托辖区房地产管理部门认定的房屋托管单位管理，不得放弃管理。
委托管理的房屋，房屋托管单位要与房屋所有人按有关规定签订托管合同，并按托管合同约定收取费用。

第八条毗连房屋、共有房屋所有人自行管理的，各所有人应当协商建立管理组织，订立管理章程，报辖区房地产管理部门批准后，对下列事项进行管理：
（一）负责共用部位及设施设备使用的管理、监督。
（二）负责共用部位及设施设备的修缮，确保使用功能完好。
（三）按修缮费用承担比例收取修缮费用。
（四）调解因共用部位及设施设备的使用和修缮所发生的纠纷。

第九条毗连房屋、共有房屋自行管理的，所有人应当签订协议，依照协议约定进行管理。房屋管理协议应当明确房屋管理方式及设施设备的使用、修缮、争议处理等事项。

第十条毗连房屋、共有房屋的所有人、使用人应当对毗连房屋、共有房屋的共用部位及设施设备正确使用，不得损坏。

第十一条毗连房屋、共有房屋的一方所有人、使用人不得擅自改建房屋。确需改建的，须其他共有人或使用人同意并经辖区房地产管理部门安全鉴定后，方可进行。

第十二条需改变毗连房屋、共有房屋用途的，应不影响房屋安全及相邻方正常使用房屋，符合城市规化、消防和环境保护等要求，并报辖区房地产管理部门批准。

第十三条毗连房屋、共有房屋所有人或使用人以外的人如需使用毗连房屋的共用部位或共有房屋时，应取得各所有人、使用人一致同意，并签订书面协议。

第十四条共用墙的房屋，其中一方所有人拆除房屋不建的，共用墙由共有各方协商或由辖区房地产管理部门估价卖给继续使用方，不得擅自拆除。

第十五条毗连房屋、共有房屋的一方所有人或使用人损害房屋的，他方有权采取必要措施予以制止。

第十六条毗连房屋、共有房屋所有人下落不明、又无合法代理人的，由市房产委托管理处依照法定程序代管。代管期间，市房产委托管理处对房屋享有相应的权利、承担相应的义务。

第三章毗连房屋、共有房屋的修缮

第十七条毗连房屋、共有房屋发生自然损失或因不可抗力造成损坏的，所有人、使用人或托管单位应及时组织修缮，确保房屋正常使用。

第十八条共有房屋及设施设备的修缮由共有人按所有权份额比例承担修缮费，但煤气、暖气设备除外。

第十九条毗连房屋自用部位的修缮，由所有人承担修缮费用。
毗连房屋自用设备的维护由所有人承担维护费用。

第二十条毗连房屋共用部位的修缮，按下列规定处理：
（一）房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由毗连房屋所有人按产权部门确定的共用部位份额比例（以下简称共用份额比例）分担。
（二）共用墙体的修缮，由每侧相关房屋所有人均分。
（三）楼板（隔层）的修缮，其楼面与顶棚部位，由房屋所有人负责，其结构部位，由毗连层上下房屋所有人均摊。
（四）层面的修缮：
（1）不上人的屋面，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按共用份额比例分担。
（2）可上人的屋面（含周边围栏），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按共用份额比例分担；如仅为部分层使用的，由使用层的所有人按共用份额比例分担其二分之一，其余二分之一由修缮所及范围覆盖下的各层房屋所有人按共用份额比例分担。
（五）楼梯及楼梯间（含超出屋面部分）的修缮：
（1）各层共用的楼梯间、楼梯，由使用的各层房屋所有人按共用份额比例分担。
（2）为部分房屋所有人使用的楼梯间、楼梯，由使用的房屋所有人按共用份额比例分担。
（六）房屋共用部位装饰的整修、检修，由房屋所有人按共用份额比例分担。

第二十一条毗连房屋共用设施设备及附属物的维护，按下列规定处理：
（一）给排水管道、落水管、邮政信箱、共用天线、消防器材、垃圾道的修缮（含疏通、更换），由共用设备所有人按共用份额比例分担。
（二）加压水泵、水箱、蓄水池、泵房的修缮和清洗，由受益的房屋所有人按共用份额比例分担。
（三）共用照明电路更换电线、增加容量、增装电表、更新配件等，由受益的房屋所有人按共用份额比例分担。

第二十二条毗连房屋、共有房屋发生自然损坏、所有人应及时修缮及承担费用，不得拖延或拒绝。否则，造成损失的，责任人应负责赔偿。

第二十三条毗连房屋、共有房屋因使用不当造成损坏的，由责任人负责修缮，给他人造成损失的，应负责赔偿。

第二十四条毗连房屋、共有房屋经鉴定为危险房屋的，房屋所有人应积极治理，所需费用由房屋所有人按产权份额比例分担。

第二十五条毗连房屋、共有房屋所有人应按产权份额比例定期筹备资金，用于共有房屋或共用部位及设施设备的修缮。

第二十六条毗连房屋，共有房屋的拆除，其拆除费用和残值由房屋所有人按产权份额比例分配。

第四章法律责任

第二十七条违反本办法第十条、十一条、十二条、十三条、十四条、十五条的，除责令其停止侵害外，造成损失的，应负责赔偿。

第二十八条对违反本办法第三章的有关规定，拒绝承担修缮义务的，其他房屋所有人或管理组织、房屋托管单位可向房地产管理部门申请仲裁或向人民法院起诉。因延误修缮给他人造成损失的，应负赔偿责任。

第五章附则

第二十九条本办法由市人民政府法制办公室负责解释。

第三十条本办法由市房地产管理局负责组织实施。

第三十一条本办法自发布之日起施行。