江西省国有土地使用权抵押贷款管理暂行规定

（1994年9月4日江西省土地管理局、中国人民银行江西省分行
中国工商银行江西省分行、中国农业银行江西省分行、
中国银行江西省分行、中国人民建设银行江西省分行发布）

第一章总则

第一条为加强国有土地使用权抵押贷款管理，防止国有土地资产流失，保证贷款安全，保障抵押贷款当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《借款合同条例》以及其它有关法规文件的规定，制定本规定。

第二条本规定所称土地使用权抵押贷款是指抵押人以合法取得的国有土地使用权或其他地上建筑物、附着物等为抵押物涉及的土地使用权向银行贷款的行为。

第三条本规定适用于我省行政区域内的金融机构（以下简称抵押权人）与建立信贷关系的借款者（以下简称抵押人），抵押人凡以土地使用权或其他地上建筑物、附着物等为抵押物涉及的土地使用权向抵押权人贷款时，必须办理土地使用权抵押贷款手续。

第四条土地使用权抵押贷款，应具备下列条件：
（一）抵押人以出让方式取得国有土地使用权的须交清土地出让金；划拨土地使用权抵押的，须经县级以上土地管理部门同意；
（二）抵押人为公司、企业、其他组织和个人；
（三）抵押人持有《国有土地使用证》和地上建筑物、其他附着物合法产权证明；
（四）抵押人持有土地的《土地价格评估报告》；
（五）抵押权人持有土地管理部门签发的《国有土地使用权抵押证明书》以下简称《抵押证明书》），此证明书由省土地管理局制发。
土地管理部门同意以划拨土地使用权抵押贷款的，必须明确抵押人支付土地出让金的标准和时间，抵押人缴纳土地出让金确有困难的，经土地管理部门同意，可暂缓交，待处分抵押土地使用权或终止贷款行为后补交。

第五条土地使用权抵押贷款期限不低于《抵押贷款合同》中抵押当事人确定的贷款期限，但该期限不得超过政府批准的土地使用权出让期限扣除土地使用者已使用的期限后剩余的年限。

第六条抵押借款额根据土地使用权抵押价格确定。属行政划拨土地使用权的，最高抵押借款额一般不超过土地使用权抵押价格扣除补交土地出让金后的余额。

第七条有下列情况之一的国有土地使用权不允许作抵押：
（一）土地使用权有争议的；
（二）土地使用权以非出让方式取得和划拨土地使用权抵押未经县级以上土地管理部门同意的；
（三）没有《国有土地使用证》和地上建筑物、附着物所有权证明的；
（四）经批准的临时用地；
（五）经政府批准要按统一规划拟作为公共用地的土地；
（六）划拨土地使用权的国家机关和军事用地、城市基础设施和公益事业用地；
（七）职工宿舍、食堂、学校、幼儿园等企业生活福利设施（需要在一年内拆迁的除外）用地；
（八）与其他土地使用者共同使用的土地事先未取得其他共有人的书面同意的，共有土地办理了土地使用权分割手续但超出抵押人所占有份额的；
（九）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制土地使用权的；
（十）国家规定的其他不得设定抵押的土地使用权。

第八条土地使用权抵押及抵押的续期、终止和处分，抵押人、抵押权人和因处分抵押土地使用权的土地使用者必须到县级以上土地管理部门办理土地登记。

第九条凡未办理《抵押证明书》和抵押人超过抵押的土地评估价格贷款的，金融机构有权拒绝贷款。

第十条县级以上人民政府土地管理部门和各级国家银行负责组织实施本规定。

第二章程序

第十一条土地使用权抵押贷款的一般程序：
（一）抵押人向抵押权人申请土地抵押贷款，抵押权人签署土地使用权抵押意向性意见（可在《国有土地使用权抵押贷款申请审批表》上填写）；
（二）市、县土地管理部门提出初步审查意见；
（三）进行土地抵押价格评估；
（四）市、县土地管理部门提出终审意见，对同意抵押的，签发《抵押证明书》；
（五）抵押人与抵押权人签订《土地抵押贷款合同》；
（六）抵押当事人到市、县土地管理部门办理土地使用权抵押注册登记手续。
（七）发放贷款。

第十二条抵押人应委托经省级以上土地管理部门认定的具备土地资产评估资格的评估机构对抵押的土地进行评估。《土地价格评估报告》有效期一般不超过二年。抵押当事人双方认为需要时，可对抵押土地重新委托估价。
以出让方式取得的土地使用权的抵押价格为所评估的土地公开市场现值；划拨土地使用权的抵押价格为所评估的土地公开市场现值扣除出让金后的余额。

第十三条抵押人持下列证明材料到县级以上土地管理部门申请办理《抵押证明书》：
（一）抵押人和抵押权人对土地抵押贷款的意向性意见。
（二）《国有土地使用证》和地上建筑物、其他附着物合法产权证明。
（三）《土地价格评估报告》。
（四）《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》。
（五）出让金或转让金缴付凭证，属划拨土地使用权的，土地管理部门同意缓交的除外。

第十四条县级以上土地管理部门根据现场地籍调查结果和抵押人、抵押权人提交的证明材料，对抵押土地的四至、权属、用途、面积、抵押价格，以及抵押金额、期限和其它约定条件进行审核，同意后向抵押权人签发《抵押证明书》。抵押人的《国有土地使用证》由签发《抵押证明书》的土地管理机关收存。

第十五条抵押权人接到县级以上土地管理部门签发的《抵押证明书》后，方可与抵押人签订《抵押贷款合同》，经办理土地抵押注册登记后发放贷款。《抵押证明书》由抵押权人收存，抵押权人将《抵押贷款合同》的复印件送达土地管理部门备案。

第十六条办理土地使用权抵押注册登记手续时，抵押人应向市，县土地管理部门提供第十一条第一项至第五项所列材料。

第十七条抵押期间，抵押的土地由抵押人占管，未经抵押权人同意，抵押人不得擅自将抵押的土地转让、出租或再行抵押。

第十八条抵押期满后，对已全部归还借款本息并且不再申请借款的，于十五日内，抵押人持抵押权人退回的《抵押证明书》等证明文件到原土地登记机关办理土地抵押注销登记，领回原存放的《国有土地使用证》；对金融机构同意继续办理抵押贷款的，抵押人和抵押权人在十五日内，按程序办理抵押续期登记手续，对贷款展期和未全部归还借款本息及费用的，在诉讼时效期内，《抵押贷款合同》有效，但需在十五日内到土地管理部门办理《抵押证明书》延期手续。

第三章处分

第十九条抵押期满，抵押人未能履行债务或在抵押期间及诉讼时效之内宣告解散、破产的，抵押权人凭《抵押证明书》向县级以上土地管理部门申请处分抵押土地。

第二十条土地管理部门在接到抵押权人处分抵押土地申请后七日内做出是否允许处分的决定。抵押权人不服决定的，可向上级土地管理部门申请复议，或向人民法院提起诉讼。

第二十一条县级以上土地管理部门在处分划拨土地使用权抵押的土地时，可同意抵押人和抵押权人参加，并办理公证手续。

第二十二条以出让方式取得的土地使用权，抵押权人经土地管理部门同意可以直接转让，对于划拨土地使用权转让的，必须缴纳出让金后再转让。

第二十三条当处分抵押的划拨土地使用权时，抵押人未交出让金的，必须以处分抵押土地的收入补交出让金。出让金支付标准按国家和省有关法规以及财政部门的有关规定执行。

第二十四条因处分抵押土地而获得土地使用权的土地使用者，应在处分完结后十五日内到县级以上土地管理部门办理土地登记。

第二十五条处分抵押土地所得款项，依下列顺利和原则分配：
（一）支付处分抵押土地的费用；
（二）偿还抵押人所欠抵押权人的借款本息及抵押合同规定的其它费用（划拨土地使用权抵押未交出让金的须充补交出让金后再执行此项）；
（三）剩余金额退还抵押人。

第四章附则

第二十六条对无《国有土地使用证》办理抵押贷款的，抵押人应按有关规定在办理抵押贷款前到县级以上土地管理部门办理土地登记，领取《国有土地使用证》。

第二十七条土地估价收费标准按国家和省有关规定执行。
土地登记收费按《国家土地管理局、国家测绘局、国家物价局、财政部关于土地登记收费及其管理办法》中的有关规定执行。

第二十八条抵押当事人、土地管理部门及他们的经办人出具虚假证明材料，造成经济损失和国有土地资产流失的，应承担法律责任。