陕西省人民政府关于贯彻执行国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的通知

陕西省人民政府关于贯彻执行国务院
关于深化城镇住房制度改革的决定的通知

（陕政发［1994］59号一九九四年十月二十九日）

为贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发［1994］43号），建立城镇住房新制度，促进住房商品化，加快住房建设，现结合我省实际，就深化城镇住房制度改革问题通知如下：

一、各级人民政府、各有关部门，必须认真遵循国发［1994］43号文件指明的城镇住房制度改革的根本目的和基本内容，切实部署和周密安排城镇住房制度改革工作。
我省深化城镇住房制度改革，要坚持综合配套、分阶段推进。近期的主要任务是：巩固发展已有改革成果，全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维护、管理市场，鼓励集资、合作建设住房，加快经济适用住房建设。“八五”期末到2000年，在重点解决危房户和人均居住面积在4平方米以下的困难户住房问题的同时，努力加快经济适用住房建设，改善城镇居民的住房条件，力争人均居住面积达到8平方米（使用面积为11．4平方米）以下，住房成套率达到60－70％，使我省城镇居民住房基本达到小康水平，并建立起新的城镇住房制度。

二、全面推行住房公积金制度。
所有行政和企、事业单位及其职工，均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则缴存住房公积金，建立和完善住房公积金制度。
（一）住房公积金由在职职工个人及其所在单位，分别按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月缴存，1994年全省单位和个人住房公积金的缴交率均按5％掌握，已超过这个比例的可以不变。住房公积金存入个人公积金帐户，归职工个人所有，用于购、建、大修住房；职工离退休时，公积金的本息余额一次退还职工个人。集体所有制单位、私营企业及其从业人员的住房公积金，可比照上述比例建立。外商投资企业及其中方职工的住房公积金缴交率应高于上述比例。
（二）企业为职工缴存的住房公积金，从企业提取的住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分经同级财政部门核定，在成本中列支。行政事业单位为职工缴存的住房公积金，首先立足于原有住房奖金的划转，不足部分，行政单位和全额预算的事业单位由财政核拨；自收自支的事业单位比照企业开支渠道列支，差额预算的事业单位按照差额比例分别比照行政单位和企业的开支渠道列支。职工的住房公积金本息免征个人所得税。
（三）确有困难的企业和单位，可以提出书面申请，经同级财政部门审核，房改部门批准，在一定时期内暂缓建立住房公积金。每次缓建的期限不能超过一年。
（四）各地区行政公署和市、县人民政府，要根据责权利一致的原则，建立和完善住房公积金管理制度，加强住房公积金的管理，审批住房公积金的使用计划和财务收支预决算。各级住房资金管理中心负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作。住房公积金要专款专用，严禁挪作它用或变相挪用。财政、监察、审计部门要加强对公积金管理的监督和审计核算工作。

三、积极推进租金改革。
（一）公有住房的租金改革，要在职工家庭合理住房支出范围内逐步加大租金改革力度。根据国务院［1994］43号文件规定，到本世纪末，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15％。鉴于我省1994年公房租金已经到位，故从1995年起，全省公房租金统一调整到占双职工家庭月平均工资的5％，以后原则上每年上调2％。按上述办法测定的租金水平已达到或超过成本租金水平的市、县，按成本租金或商品租金计租。实际租金水平已高于上述办法测定的租金水平的市、县，产权单位不应再降低租金标准。
（二）各市、县都要按照本通知规定，结合自己的实际情况，制定2000年以前公有住房租金改革规划，确定每年的调租标准。省辖市和地区行署驻地市的租金改革规划和每年的调租标准，报省房改委批准后实施，其它市、县报上一级住房制度改革主管部门批准实施。租金提高的幅度和次数，要与当地居民的收入水平相适应，要根据本地区物价指数控制目标统筹安排，有步骤地实现向成本租金和商品租金的过渡。在租金水平达到成本租金以前，新分配的公有住房租金标准要高于同期现住房的租金标准。
（三）在公房租金未达到商品租金水平之前，实行对超标准部分的住房面积加收租金的办法。凡住房面积超过陕办发［1990］6号文件规定标准的部分，除因结构原因不可分割、且超标准部分使用面积在8平方米以内者外，其余均须以商品租金计租。
（四）公房租金调整后，对下列人员在本户规定住房面积标准之内部分的新增租金区别情况给予减免：1937年7月6日前参加革命工作的老红军，新增的租金全免；1937年7月7日至1945年9月2日期间参加革命工作的老干部，免缴新增租金额的60％；1945年9月3日至1949年9月30日期间参加革命工作的老干部，免缴新增租金额的40％；建国前参加革命工作的退休职工，按本人参加革命工作的时间，参照上述规定实行减免。
已故离休干部配偶（非供养）的住房面积在国家规定标准之内的部分可按已故离休干部本人参加革命工作的时间确定减免比例；由国家供养的老干部遗孀、社会救济户、优抚户在本户住房面积标准之内新增的租金全部免缴。
（五）住房在规定标准之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分仍不足支付房租的，可由职工所在单位适当给予补助。
（六）公房租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，专项用于住房建设、维修、管理和房租补助。各单位要加强对租金收入的管理，不得挪作它用。
（七）为保证房改政策的连续性，我省各市、县继续按《陕西省城镇住房制度改革总体方案》的有关规定，实行承租公有住房交纳租赁保证金的办法。

四、稳步出售公有住房。
（一）向职工出售公有住房要坚持自愿原则，新分配的公有住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。城镇公有住房，除各级政府认为不宜出售的以外，均可向城镇职工出售。
（二）根据职工家庭年工资收入的不同，售房价格要有所区别。
1、向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价。
2、向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（给排水、道路、供电、暖气、煤气、通讯）、管理费、贷款利息和税金等7项因素。旧房的成本价按卖房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按《国有资产评估条例》的有关规定评估确定。
3、目前以成本价出售公有住房确有困难的市、县，可以实行标准价作为过渡。公有住房的成本价和标准价由各市、县人民政府逐年测定。各城市的成本价和标准价要报经省人民政府批准后公布执行；各县镇的成本价和标准价报地区行政公署或省辖市人民政府批准后公布执行，同时向省政府备案。
现公有住房出售价格已高于本《通知》规定的标准价水平的，不应再降低价格。
出售公有住房，要坚持先评估后出售的原则。公有住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素确定。
（三）标准价按负担价和抵交价之和测定。一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为所在市、县双职工年平均工资的3倍。经济发展水平较高和房改步子较大的市、县可高于3倍。各市、县人民政府要根据所在地的经济发展水平和房改步骤确定具体倍数，并按规定程序报批。抵交价按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80％计算。职工年平均工资一律以各市、县统计部门公布的上年职工平均工资为准。
旧房的负担价按出售当年新房的负担价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧住房的负担价，按有关规定评估确定。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80％。
（四）职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，1994年折扣率为负担价的5％，以后逐年减少，至2000年前全部取消。
售房单位应根据购房职工1993年（含1993年）前的工龄给予工龄折扣，每工龄年折扣抵交价的1／65。
（五）要加快标准价向成本价的过渡步伐。各市、县人民政府要根据当地职工上年平均工资增长的水平、单位资助职工建立住房公积金年增长水平确定当年的售房标准价，一年一定；我省从1996年起，要逐步提高新房负担价与双职工家庭平均工资的倍数，到2000年原则上要达到3．5倍。
（六）每个职工家庭按成本价或标准价购买公有住房，只能享受一次，各级各类人员住房面积标准最高不能超过陕办发［1990］6号文件所规定的标准。超过标准部分一律执行市场价。确因结构原因不可分割、且使用面积在8平方米以内的超过标准部分，可不按超标准处理。
（七）职工购房可以一次付款，也可以分期付款。售房单位可对一次付清款的购房职工给予一次付款折扣，折扣率参与当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。实行分期付款的，首期付款不得低于实际售价的30％。分期付款的期限一般不超过10年，分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定。经办政策性住房金融业务的金融机构，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。没有开展政策性购房贷款业务的市、县，不允许实行一次付款折扣政策。
（八）公有住房出售后要明确产权。职工以市场价、成本价、标准价等三种价格购买的住房，房改主管部门和国有资产管理部门应根据国家和我省有关规定，界定产权单位和购房人的产权比例，明确产权属性。
1、职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。住满5年后可依法进入市场。在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权；原售房单位已撤销的，所在地区行政公署或市、县人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益并按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
2、职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，住满5年后，可以依法进入市场，按规定补交土地使用权出让金并交纳有关税费后，收入归个人所有。
3、职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
（九）加强公有住房出售后的维修、管理服务，培育和完善社会化的房屋维修、管理市场。职工购买的住房，户门以内的各项维修开支由购房人负担。共用部位、公共设施的维修要建立维修基金。维修基金从公有住房出售收入中提留10％的资金形成，也可由住户按住房建筑面积分摊一部分、单位适当给予补助一部分，专项储存。要改革现行城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务。
（十）加强公有住房出售收入资金的管理。国家机关、团体和事业单位（包括全额预算拨款、差额预算补贴和自收自支单位）出售公有住房的全部收入和国有企业出售公有住房收入的10％上缴财政，纳入城市住房基金；国有企业售房收入的90％和其他企业的售房收入，纳入本单位住房基金，专户储存，用于住房建设。
（十一）积极培育和发展房地产交易市场，规范住房交易行为。职工购买住房，都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，发证部门要依据房改部门和国有资产管理部门签发的产权界定证明注明产权比例和产权属性。以出租、出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。各地、市、县要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。

五、要积极扶持，加快经济适用住房的开发建设。
（一）为加快解决中低收入职工家庭的住房困难，各级人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设。其建设用地，要采取行政划拨方式供应。对经济适用住宅建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。金融单位在信贷等方面应予以积极支持。房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占20％以上，或者按开发总量中市场价与微利价差额的20％资金交纳给当地政府，专项用于经济适用房建设。在建房、售房等方面，要优先安排离退休职工、中小学教师和住房困难户。各级建设行政主管部门和房改主管部门要切实组织好经济适用住房的开发建设工作。
（二）充分发挥社会各界的积极性，鼓励职工、居民集资、合作建设住房。集资、合作建房是转变住房建设由国家、单位统包为国家、集体、个人三结合建设住房的有效途径。各级政府要在统一规划的前提下，继续发展住房合作社，鼓励集资合作建房，加快城镇危旧房改造。职工参加集资建房，集资额在“八五”期间不能低于房屋建安工程造价的1／3；在“九五”期间不能低于1／2。职工、居民合作建房按省房改委、建设厅、税务局转发的《国务院房改领导小组、建设部、国家税务局关于印发＜城镇住宅合作社管理暂行办法＞的通知》（陕建房发［1992］221号）和省房改办《关于职工集资合作建设住房有关问题的通知》（陕房改办发［1994］009号）的有关规定和程序办理。集资、合作建房要逐步纳入综合开发建设轨道，实行“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设，科学管理。”解决县镇职工的住房问题，要走政府提供土地、职工出资、统一规划、统一建设、节约用地、向高层发展的路子。
集资建设住房项目计划经各级房改主管部门批准后实施，不受固定资产投资规模限制。在规定的工期内建成后，职工可享受集资款到位当年的售房政策规定待遇。计划、规划、土地、城建等有关部门应优先办理各种审批手续；职工集资部分按国家规定减免有关税费，市、县政府应予减免市政建设配套设施等有关收费、尽量减轻集资建房职工的经济负担。

六、做好本通知规定与原有政策的衔接工作。
（一）自住房制度改革以来，经正式批准已出售的公有住房，各级房改主管部门均须统一按照售房当年标准价占成本价的比重重新界定个人拥有的产权比例，明晰产权属性；经购房人同意，也可按成本价补足房价及利息后，原购住房产权归个人所有。1994年1月1日至本《通知》下发之前出售的公有住房，一律按国发［1994］43号文件和本《通知》规定进行规范。
（二）原《陕西省城镇住房制度改革总体方案》和各市、县房改实施方案规定出售公有住房的最低限价以及与本《通知》不一致的其它有关规定停止执行，一律以本《通知》为准。
（三）要继续做好原住房资金转入各级住房基金的核定、划转工作，并将划转的资金和原有的住房补贴，逐步理入职工工资或列支建立公积金。

七、加强领导，健全机构，统筹安排，加快推进城镇住房制度改革。
（一）加强推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责。各地区行政公署和市、县人民政府要加强领导，建立健全工作机构，统筹安排，全面规划，把长远目标和近期改革任务结合起来，加快城镇住房新制度的建立。
（二）各级人民政府要加强对基层单位房改工作的督促检查，保证国发［1994］43号文件和本《通知》的贯彻落实。所有单位，不论隶属关系，都应执行所在市、县人民政府对房改工作的统一部署和政策规定。
（三）各级人民政府要为企业房改创造条件。有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机构转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离出去，加快实现住房的商品化、社会化。
（四）各地、市、县房改主管部门，要认真总结经验，会同体改、建设、土地、计划、经贸、财政、税务、金融、国有资产管理、工商行政管理、统计、劳动、人事、物价等部门，不断完善政策规定和配套措施，协调解决深化改革中的矛盾和问题。各部门要各司其职，各尽其责，相互配合，保证全省城镇住房制度改革的顺利进行。
（五）省房改委要对城市和县镇的房改工作实行分类指导，在全面推进的基础上，着重抓好城市住房制度改革，同时指导好县镇住房制度改革。
（六）新闻单位要加强舆论引导，广泛宣传深化城镇住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤，引导广大干部、群众转变观念，提高认识，正确理解和积极参与住房制度改革。
（七）各级监察部门要加强纪律监督、检查，对违反房改政策、低价售房、变相增加优惠和以权谋私等违法、违纪行为要严肃查处。
（八）省军区和驻陕部队住房制度改革方案，按军队系统自行报请上级批准。
（九）省房改工作机构要根据本通知规定尽快制定各项配套办法，经省房改委批准后颁布执行。

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