长春市深化住房制度改革方案_法律法规库-好律师网

lign='center'> 长春市深化住房制度改革方案

（1995年5月11日长春市人民政府令第30号）

为了贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，进一步深化我市住房制度改革，加快住房建设，逐步实现住房商品化、社会化，使我市居民在本世纪末居住水平达到小康目标，根据我市实际情况，制定本方案。

一、深化住房制度改革的根本目的、总体思路和近期任务
（一）根本目的，建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
（二）总体思路：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制：把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立和完善住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
（三）近期任务：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易和社会化的房屋维修、管理市场，实施“安居工程”，加大住房解危解困力度，加快经济适用住房建设，不断改善人民群众的居住条件，到二000年，住房租金原则上达到占双职工家庭平均工资的15％，人均居住面积达到8平方米以上，初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。

二、深化住房制度改革的内容
（一）全面推行住房公积金制度
住房公积金制度是职工一项长期储蓄制度，它有利于转变住房分配体制，有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立，有利于提高职工购、建住房能力，促进住房建设。
1、住房公积金实施范围
凡在本市城区和郊区的所有党政机关、群众团体和企事业单位的固定职工、劳动合同制职工、三资企业中方员工及其所在单位，均要按照“个人存储，单位资助，统一管理，专项使用”的原则交纳管理住房公积金，建立住房公积金制度。
2、住房公积金的建立与使用
住房公积金由职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，归个人所有，存入个人公积金帐户，用于购、建、大修住房，职工离退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。
3、调整住房公积金的交缴基数
从一九九五年十月一日起，所有党政机关、群从团体、事业单位和企业的固定职工、劳动合同制职工及其所在单位，住房公积金交缴基数以职工本人上年度月平均工资计算；三资企业中方员工及其所在单位交缴基数，按上年度职工本人月平均工资的60％核定，低于全市职工平均工资收入水平的，按全市职工平均收入水平为基数。
职工和职工所在单位仍各按5％的缴交率缴交公积金。
职工月工资总额核定，以一九九四年底为准。月工资总额的组成按国家统计局有关规定执行。
4、提高住房公积金的存款利率
住房公积金存款，按法定三个月定期存款利率计息。
5、单位为职工交纳的住房公积金列支渠道
企业承担部分从企业提取的住房折旧和其他划转的住房资金中解决，不足部分经同级财政部门核定，在成本、费用中列支。行政事业单位为职工交纳的住房公积金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，全额预算行政事业单位由财政预算拨付；差额预算事业单位按差额比例由财政预算拨付。自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。
6、住房公积金的缓交
暂无能力交缴公积金的企业，经企业职工代表大会讨论通过，企业主管部门同意，市住房资金管理中心会同有关部门审核，市房改办批准，可暂缓建立公积金；企业效益好转时，企业应当及时交缴公积金。
7、职工的住房公积金本息免征个人所得税。
8、住房公积金的支付
职工个人住房公积金只能用于家庭购买、建造自住住房及家庭自住住房大修理支出。
职工离退休、离职或出国定居时，可由本人提取住房公积金的本息余额。
职工调动工作时，其住房公积金本息余额转入新单位该职工名下的住房公积金帐户。
在职期间去世的职工，由其合法继承人或受遗赠人提取住房公积金本息余额。
9、住房公积金的使用
住房公积金存款主要用于职工购买、建造自住住房抵押贷款；职工自住住房的大修理贷款；城市经济适用住房建设贷款；单位购买、建设住房贷款和用于购买国债。
职工可使用本人、家庭成员及直接亲属存储的住房公积金。
住房公积金使用计划由市住房资金管理中心会同市房改办、市财政局编制，报市房改领导小组审定后下达给受委托银行。
（二）积极推进租金改革
住房租金改革要着眼于租售比价合理化，要在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度。从一九九五年起到二000年六年间，我市房租提高要分步实施，各步住房租金占双职工家庭平均工资的比例分别为：一九九五年达到4％；一九九六年达到5％；一九九七年达到6％；一九九八年达到8％；根据物价指数目标和各方面承受能力，二000年力争达到15％。
1、调整公有住房租金
从一九九五年十月一日起，全市公有住房租金在一九九三年房改测定的基本租金基础上，每平方米使用面积月租金提高50％，即成套住房提高0．20元；非成套住房提高0．175元；简易住房提高0．15元。
2、住房补贴对象和标准
对各机关、团体、企事业单位的职工，以及离退休职工，由所在单位继续执行原补贴标准；一九九五年十月一日起上调的房租，不再增发住房补贴。
3、新增租金的免补政策
租金调整后，对离退休职工、政府民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等的免、补，依照《长春市公有住房提租和住房补贴管理办法》执行。
住房在规定标准内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴。仍不足支付房租的，差额可由其所在单位适当给予补助。
4、住房补贴资金的来源
企业从企业提取的自身住房折旧和其它划转资金中解决，不足部分，经同级财政部门核定，在成本费用中列支；行政、事业单位首先在原有住房资金中划转，不足部分，全额预算的行政、事业单位，由财政预算拨付；差额预算的事业单位，按差额比例在财政预算和单位自有资金中解决；自收自支事业单位比照企事开支渠道列支。
5、住房租金的使用
各产权单位回收的租金纳入单位住房基金，专项用于住房维修和房租改革。新房较多的单位，用于房屋维修后仍有结余的，可用于住房建设。各单位的房租要单独建帐，按月收缴，不得放弃管理或挪作它用。
6、在租金水平达到成本租金以前，公有住房承租人仍依照《长春市住房建设债券管理办法》规定认购住房建设债券。
7、住房面积超过控制标准的部分，要加收房租，具体办法另行规定。
8、有条件的单位，经过市房改办批准，可以适当加大房租改革的力度。
（三）稳步出售公有住房
1、出售公有住房的原则
凡在本市城区和郊区内由市房产管理部门直接管理和机关、团体、企事业单位自行管理的公有住房（以下简称公有住房），除市规定不宜出售的外，均可出售。购买公有住房要坚持自愿的原则，新建公有住房和腾空的旧公有住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。
2、出售公有住房的价格
人均年收入1万元以上（含1万元）的高收入家庭，购买公有住房实行市场价；人均年收入1万元以下的中低收入家庭，购买公有住房实行标准价，但本人自愿也可以实行成本价。
（1）出售公有住房的成本价格
成本价格包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。我市一九九五年出售公有住房的成本价，每平方米建筑面积为860元。在实际执行中，按不同结构的等级分别掌握。旧公有住房的成新评估，实行年折旧法和实际评估法相结合方法确定。砖混结构的住房折旧率一般为2％，使用年限超过30年，按30年计算。经过大修或设备更新的住房和其它特殊情况的住房，按有关规定评估确定。
（2）出售公有住房的标准价格
标准价由负担和抵交价两部分组成。我市一九九五年出售新建的砖混结构成套标准住房的标准价为每平方米建筑面积526元。其中负担价322元，抵交价204元
个人以标准价购买砖混结构的公有住房，年成新折旧率一般为1．5％。
砖混结构住房折旧年限一般为50年，使用超过30年的，按30年计算。经过大修或设备更新的住房和其它特殊情况的住房，按有关规定评估确定。
（3）出售公有住房的实际售价
住房的实际售价，根据房屋的成新、结构，结合地段环境差价、居室朝向差价、楼层差价、室内设备差价、室内装修差价确定。
出售公有住房的成本价和标准价，每年由市房改办会同有关部门测定，由市人民政府报省人民政府批准后公布执行。
购买公有住房控制标准以内的部分，执行标准价或成本价；超出住房控制标准的部分，执行市场价。
3、购买现住公有住房给予折扣优惠
职工购买公有住房给予工龄折扣优惠，具体优惠标准由市房改办每年测定一次并公布执行。一九九五年工龄折扣优惠标准按每年测定一次并公布执行。一九九五年工龄折扣优惠标准按每一年工龄每平方米折扣3．14元计算。
职工购买现已住用公用住房的，享受现住房折扣优惠，具体优惠标准由市房改办每年确定公布一次。一九九五年按负担价的5％折扣优惠。以后，逐年递减。二000年前取消。
职工购买公有住房，一次付清房款的，给予一次付款优惠，具体优惠标准由市房改办根据有关规定测定执行。
职工购买公有住房，可以分期付款，分期付款部分，按政策性抵押贷款利率计收利息，但首次付款不得低于实际售价的30％，分期付款年限一般不超过十年。
购买公有住房的，可以按规定申请住房抵押贷款。
个人购买公有住房的，按规定免交有关税费。
以成本价或标准价购买公有住房，在分期付款期间，按未付房款占应付购房款的比例交纳房租。
4、明确产权关系
以市场价、成本价购买的公有住房，产权归个人所有，依法享有占有权、使用权、收益权和处分权。
职工以标准价购买的公有住房，产权归购房人和售房单位共有，购房人享有占有权、使用权、有限的收益权和有限的处分权。购房人和售房单位产权按售房当年住房标准价占成本价的比例确定。购房人出租或出售所购住房的，原售房单位有优先购买或租用权；出租或出售住房，所获收益由购房人和原售房单位按各自的产权比例进行分配。
5、公有住房出售程序
公有住房出售要坚持审批和评估的原则。单位出售公有住房，须报市房改办审批，并按规定办理房屋交易登记、评估和产权转移手续，领取产权证书。产权证书应当注明产权的产权份额。购买公有住房后，购房人可以依照有关法规规章规定出租、出售，或以其他形式转让所购公有住房。
6、公有住房售后维修管理
公有住房出售后，应统一委托市房产管理部门认定的专业房产管理单位实行物业管理，也可以自管自修。
公有住房出售后，采暖费、电梯费和二次供水系统设备的运行、维修、更新费用及其管理等，在政府没有新的规定之前，由现行渠道解决。公用的供暖设施维修、更新费用，由供暖单位负担。
公有住房售后维修管理按《长春市城镇异产毗连房屋共有房屋管理办法》的有关规定执行。
7、出售公有住房资金的管理
现有公有住房出售后，售房款首先划出20％作为共用部位、共用设施的纵基金，其余用于住房建设和住房制度改革。
国家投资建设的公有住房，其出售收入按住房产权关系和一定比例上交，分别纳入各级住房基金；其它公有住房出售收入，归单位所有，纳入单位住房基金。售房款存入市政府指定的专业银行房地产信贷部，用于住房建设和住房制度改革，严禁挪用。
（四）加快经济适用房的开发建设，实施“安居工程”
逐步建立经济适用房建设体系，加快解决中低收入家庭、教师和住房困难户的住房问题。经济适住房建设用地。原则上采取行政划拨方式供应；经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以扶持，根据我市房改的进展情况，重点抓好合作建房、解困建房和“安居工程”，加快住房建设的速度，解决我市的住房问题。
1、积极实施“安居工程”，大力发展经济适用住房，探索建立新的住房建设投资和住房供给机制，加快解决中抵收入职工的住房问题
“安居工程”要建设成本价住房，向城市中低收入的住房困难户出售。
“安居工程”建设享有以下优惠政策：建设用地实行以行政划拨的方式供应；免交城市基础设施配套费、干管排污费、教育网点配套费、商业网点费、人防工程费、规划管理费、施工占道费、新型墙体材料扶持费、解困（危）费；建设小区范围之外需要增改的配套项目由市人民政府在市政建设计划中安排。
“安居工程”要多方筹措资金，主要是市财政用干“安居工程”建设的资金、房改政策性借款资金、国家“安居工程”贷款和引进的外资等。
“安居工程”由政府有关部门统一组织建设。“安居工程”的建设要坚持“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则。“安居工程”设计的标准要体现中低档次，户型以中小型为主，使用功能要配套齐全，既经济适用又美观大方，为居民提供方便、安全、优美的居住环境，达到经济、社会、环境三个效益的统一。
2、大力发展以个人出资为主、单位资助和政府扶持为辅三方合理负担的合作建房
在继续扶持好已成立的职工住房合作社的同时，抓好各单位的合作集资建房工作。要按照《长春市合作建房管理办法》的规定审查参加合作建房的单位和职工；要坚持个人出资占成本价同比例减免有关费用。鼓励和支持个人出资用于住房建设，要把房改筹集的资金主要用于发展经济适用住房的建设。
3、继续抓好解决住房困难户住房工作
继续按照政府扶持、单位资助、个人的偿的原则，抓好多方筹资、解困户资格审查、解困工程建设、解困房分配等环节，加快解决住房困难户住房的步伐。
（五）加强房改资金管理
1、按照责权利一致的原则，建立和完善房改资金管理制度，加强房改资金的管理
市房改领导小组负责制定房改资金的归集、使用、管理等有关具体规定，审批房改资金的使用计划和财务收支预决算；市住房资金管理中心负责房改资金归集支付、核算和编制使用计划等管理工作；房改资金的存贷款等金融业务委托市工商银行、市建设银行房地产信贷部办理。加强房改资金金融委托业务的管理和监督，做到规范化、制度化。市住房资金管理中心与受委托的银行房地产信贷部签订委托协议，确定双方的权利和义务。房改资金要专款专用，严禁挪作它用。财政、审计、监察部门要加强监督管理。
2、继续建立稳定的住房基金
要按《长春市住房资金管理办法》的规定，在同级财政部门的参与下分别核定、理顺城市住房基金和单位住房基金。

三、加强领导，统筹安排，搞好衔接，加快住房制度改革步伐
（一）加快住房建设和推进住房改革是各级人民政府的重要职责。市、区政府各部门必须统筹安排，加强领导，健全工作制度，加快推进住房制度改革。
长春市城区、郊区人民政府，要设房改领导小组，成立房改办，负责所属单位的房改工作。各单位的住房资金由市住房资金管理中心统一管理。
市直各部门要设立房改领导小组、房改办，负责所属单位的房改工作。
驻长的所有单位，不论隶属关系，都应成立本单位房改办，接受市房改办指导和监督，执行长春市人民政府对房改工作的统一部署和规定，保证我市房改政策的贯彻落实和房改工作的健康推进。
各县（市）要设立房改领导小组及房改办，负责本辖区内的房改工作；设立住房资金管理分中心，同房改办合署办公，负责住房资金的归集、结算、支付等具体管理工作。
各县（市）要参照本方案尽快制定本县（市）房改方案，报长春市房改办审批后组织实施。
（二）要做好与过去房改政策的衔接工作。凡属严格按照市住房制度改革方案规定报批的房改方案及其批准的具体措施，仍然有效。原来规定不明确的按本方案执行。
（三）严格纪律、强化监督。任何单位和个人不得以任何理由拒绝房改。对阻碍房改工作正常进行的单位和个人，由市房改办会同监察部门、纪检部门和审计部门认真查处，保证房改工作的顺利进行。
有关部门下发文件中涉及房改工作的政策规定，须经市房改办同意或与市房改办共同下发执行。
（四）本方案自发布之日起施行。原《长春市住房制度改革方案》与本方案相抵触的，依照本方案规定执行。

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