• 【发布单位】81502
• 【发布文号】鲁政发[1996]50号
• 【发布日期】1996-07-08
• 【生效日期】1996-07-08
• 【失效日期】--
• 【文件来源】
• 【所属类别】地方法规

山东省人民政府关于加快 城市住房建设提高居民住房水平的决定

 山东省人民政府关于加快
 城市住房建设提高居民住房水平的决定
 
（一九九六年七月八日鲁政发［1996］50号）
 为了进一步加快城市住房建设，满足城市居民不断增长的住房需求，确保到本世纪未实现城市居民住房达到小康水平的战略目标，根据党的十四届五中全会提出的实现两个根本性转变的要求，结合我省的实际情况，特作如下决定：



 一、充分认识加快城市住房建设的重大意义

 加快城市住房建设是我国小康目标的重要组成部分，是人民群众最为关心的热点问题之一，事关改革、发展和稳定全局，是政府的一项重要职责。

 加快城市住房建设，有利于实现城市住房的商品化和社会化，促进社会保障制度的建立和市场经济机制的发育；有利于房地产开发结构的调整和房地产业的健康发展；有利于带动建筑业和相关产业的发展，促进经济的快速增长；有利于调整消费结构，平抑物价，保持社会稳定。各级政府务必高度重视，列入重要工作日程，切实抓好。



 二、住房发展的目标、方针和原则

 （一）我省住房发展的总目标是：到2010年，基本解决城市居民住房问题，实现户均一套舒适住房。具体分两步走：第一步，到2000年城市新建住房1．2亿平方米，人均居住面积达到10平方米（使用面积15平方米），基本解决人均不足6平方米家庭的住房难问题；住房成套率达到80％；住房建设工程质量一次合格率达到100％，优良品率达到40％以上；实行物业管理的小区要达到60％。第二步，到2010年，推动住房建设向更高层次发展，城市新建住房3．7亿平方米，人均居住面积达到12平方米（使用面积18平方米），住房成套率达到90％以上，建成一大批规划合理，设计新颖，配套齐全，环境优美，具有国内外先进水平的住宅小区。

 （二）城市住房建设的方针和原则：

 1．坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针，堵住零星征地、分散建设的口子，推行住宅建设产业化、专业化，提高住宅投资综合效益。

 2．坚持质量、效益并举的方针，保护生态环境，提高环境质量，消除质量通病、完善使用功能。

 3．坚持旧城改造与新区开发并举的原则，严格执行土地利用总体规划、城市规划，加快城市空间布局的置换和现代化建设，使住房建设与经济建设同步进行，协调发展。

 4．坚持同房改相结合，同房改政策相衔接的原则，形成住房建设良性循环。



 三、建立住房建设新机制

 （一）建立住房建设投资体制。要坚持住房改革的方向，逐步建立起国家

、集体和个人共同负担的住房投资新体制：各级政府每年要适当提高住宅建设投资，加快解决人均居住4平方米以下的住房困难户的住房问题，加快旧城区、棚户区、涝洼区改造；“九五”期间，各地每年都要拿出一定数额的土地出让金，用于为住宅小区配套的基础设施建设；企业应根据实际情况，每年从公益金中划出一定比例资金用于本单位职工住房建设；努力推行住房公积金制度，今年全省所有城市都要推行公积金制度，公积金归集率要达到70％以上，今后逐步增加；鼓励单位和个人筹资建房。

 （二）建立住房金融服务系统。按照国家有关规定，逐步建立和完善住房生产、交换、分配、消费的金融服务系统。商业银行要广泛吸收社会资金，大力发展抵押贷款和住房储蓄业务；要积极盘活房地产贷款存量，将回收的贷款优先支持省安居工程和普通住宅建设。

 （三）建立住房建设用地体制。住房建设要认真贯彻节约合理用地的原则，严格控制在城市规划区之内，严格限制占用耕地建房；充分利用城市土地和旧城改造，以内涵挖潜改造为主。对住房建设用地实行区别政策、分类供应、分类管理。安居工程用房、经济适用房用地，通过划拨方式供应，商品房用地通过出让方式供应。

 （四）建立住房供应体制。即建立以高收入家庭为对象的商品住房供应体系和以中低收入家庭为对象的具有社会保障性质的普通住房供应体系。安居工程要体现政策性、示范性，并由政府直接管理或间接管理。在房改的基础上，逐步将新住房的供给按职工家庭收入线划分，实行住房供应多轨制。高收入家庭的住房由房地产市场提供；中收入家庭购买政府和企事业单位提供的经济适用房或安居住房；低收入家庭购买或租赁政府和企事业单位提供的安居住房或公有住房。

 （五）建立住房价格体系。物价部门要会同建设主管部门做好住房价格的分类管理工作。凡向房地产开发企业收取的进入房屋成本和价格的收费，一律实行中央和省（不含计划单列市和副省级城市）两级管理，集中审批。所有房地产开发企业都必须按照国家规定的成本构成和现行财会制度规定，正确计算房屋开发成本，不得虚列或挤占成本，凡政府减免的收费不得在价格构成中虚列。个人购买公有住房，按房改政策及条件办理。



 四、坚持综合开发，配套建设

 城市居民住宅小区建设要满足人口环境和社会发展需要，形成规模效益，并突出地方特色。加快旧城改造步伐，要鼓励拆迁居民购买拆迁还建房，调动居民外迁积极性，提高居民外迁安置比例，促进城市功能结构布局的合理调整。大中城市要把建设的重点放到旧城改造，特别是危房区、棚户区和涝洼区改造上。要增加绿化面积，改善居住环境，适当提高安置房建设标准。新区建设一次规划，分步实施，分期建设。小区住房建设与基础设施、公建项目必须做到同步规划，同步建设，同步交付使用。所有住房建设项目，均应纳入住宅小区实行统一开发配套建设。“九五”期间，大中城市住房综合开发率达到95％以上，小城市达到85％以上。当前要重点抓好在建或已建住宅小区的配套工作，完善小区功能，为居民排优解难。



 五、采取多种形式推进住房建设

 进一步调整房地产综合开发投资结构和发展方向，把房地产综合开发重点转移到普通居民住房建设上来，加大住房建设比重，房地产综合开发总量中，住房建设不得低于70％。

 各级政府要加快经济适用房、安居工程和解困房建设，大力发展住房合作建房和有组织的个人集资建房。重点解决中低收入家庭的住房问题。

 按照“鼓励、扶持、引导、规范”的原则，积极吸引和利用外资进行普通居民住房建设，拓宽住房建设融资渠道。外商参与安居工程建设，可以享受安居工程有关优惠政策。加强住房建设有关政策的宣传工作，增强外商投资住房建设的信心和兴趣。



 六、努力降低住房建设成本和价格

 对于具有社会保障性质的住房建设，各级政府要认真落实已出台的各项优惠政策，降低住房成本造价；对于商品住房，要严格清理搭车收费项目，剔除不合理因素。限期对全省城市建设中的收费项目进行全面清理整顿，按照商品房、微利房、安居工程三者不同的政策要求，合理确定其收费范围和收费标准。坚决查处和打击哄抬住房价格、扰乱市场、偷税漏税、谋取暴利等非法行为，稳定住房价格和住房市场秩序。



 七、加强房改资金的归集管理使用

 房改归集的资金是住宅建设投资的重要渠道，要在理顺关系的基础上，建立国家、集体和个人三级住房基金。要加大力度，继续深化住房制度改革，按照房改方案中确定的规划分步实施，确保到位。任何部门和单位不得低价出售公有住房。房改归集的资金要专款专用，严禁挪作他用。公有住房出售收入实行“统一管理，专户储存，权属不变，定向使用”的原则。采取低进低出的办法，为中低收入家庭购买住房提供抵押贷款。



 八、积极组织实施住宅产业化工程

 住宅产业化是住宅建设体制改革的重要内容，是住房建设发展的必然趋势和主导方向。要制定优惠政策，扶持住房建设新技术、新设备、新材料、新产品的开发、研制和生产，使之尽快形成产业规模。有关部门要组织好新型优质产品的开发和推广。改革住房建设施工方式，组建住宅产业化试点企业，积极推进住房建筑产品工厂化，装配化生产施工的试点工作。

 积极组织实施住房科技带动战略。用4至5年时间，集中开发研制推出一批成套化、系列化、标准化的节能、节材、节地住房新产品，并在全省推广，努力建成一批具有超前性、示范性和导向性的住宅示范小区。

 当前重点要加强现代厨房、卫生间设备的研制，尽快形成产品系列。研究设计、开发新型住房，根据不同户型、人口结构提供灵活分室、合理布局的空间，克服现有住房千篇一律的状况。



 九、努力提高住宅建设质量

 住宅建设质量要从规划设计抓起。规划、设计要采取招标投标方式确定规划设计单位。规划设计单位要推行全面质量管理。规划设计标准要适当超前，要充分考虑社会、经济发展和人民生活水平提高对住房的需求。

 各地要积极推广全国住宅建设试点经验，凡新开工的住宅小区都要参照国家和省住宅小区建设试点方案进行建设。各地要抓2－3个典型重点指导。

 住宅开发建设必须由相应资质的开发、设计、施工单位承担，任何单位不得越级承担开发、设计、施工任务。住宅项目竣工后，有关部门要进行综合验收，质量不合格的不得交用。开发企业出售住宅，应与住户签订购销合同，明确双方责、权、利关系。推行住宅建设和管理承诺制度，开发、设计、施工企业要对住户实行质量承诺，承担住宅建设质量责任。



 十、大力推行物业管理

 按照统筹规划、先易后难、分步实施的原则，大力推行物业管理。要建立形成规范的物业管理体系，健全管理机构，初步形成竞争机制和监督约束机制，使物业管理市场得到健康发育。

 加强物业统一管理。所有物业管理企业必须依法取得物业管理资质，办理工商注册后方可开业经营。建立物业管理的资金渠道。开发建设单位在出售住宅时，按该住宅建安费3％的比例向购房者代收小区物业管理公共资金。此项资金归小区房屋所有权人集体所有。主要用于小区物业管理工作的启动、小区公共设施的更新及公共设施（项目）的增改。新建小区要全面推行物业管理；原有小区要在政府投入部分资金整治、改造的基础上，积极创造条件，争取3至5年完成由行政管理型向经营服务型的转换。



 十一、切实加强住房建设领导

 住房建设是一项关系到经济发展和社会稳定的大事，是党和政府的一项长期任务。各级政府一把手，要抓住房建设中的难点、热点，明确任务，落实责任，及时检查。要把加快住宅建设、改善居民居住水平，作为衡量和考核领导干部政绩的重要内容，提到各级政府的工作日程。各级房地产行政主管部门要把住宅建设工作作为中心工作。政府有关部门要通力协作，密切配合，落实各项政策措施。

 各级机关在干部住房建设中，要严格执行国家的政策，不准超标准建造和装修住房。各级监察部门要加强监督检查，对违法、违纪行为应及时严肃处理。