广东省人民政府关于发展居民住宅的通知

（粤府〔1998〕76号）

各市、县、自治县人民政府，省府直属各单位：
近年来，我省房地产业发展很快，对改善城镇居民的生活和居住条件，推动我省经济发展和城市建设发挥了积极的作用，同时也带动了相关行业的发展。但是，从供给来看，也存在盲目开发，闲置土地数量较大，部分地区房价过高，商品房大量空置等问题；从住宅消费需求来看，存在住房商品化程度不高，居民住房消费观念滞后，二级市场交易不活跃等问题。为加快我省住宅业的发展，使之成为新的经济增长点，现通知如下。

一、采取有效措施，推动住房商品化的发展
（一）根据国家房改政策，各市、县在停业行政机关、企事业单位自建住房立项审批和全面实行住房分配货币化以后，居民住宅供求将逐步走向市场化。为此，各地要根据当地实际，发展适应不同收入家庭消费需求的商品住宅，重点发展适应广大中低收入家庭消费的经济适用住房。各级政府要加强政策引导，鼓励购房，促进流通。
（二）经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地，节约用地的原则，经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排。各地政府要及时掌握分析经济适用住房的需求和开发总量，定期向社会公布信息，引导建设和消费；要根据当地中低收入家庭住宅需求趋势和空置商品房情况制定切实可行的发展规划，经济适用住房要形成小区规划、成片开发，并同期建设、完善各项基础设施和生活服务设施。
（三）禁止在风景区及外围保护地带、城镇公共用地及占用耕地进行别墅性质的高档住宅项目建设，使用山坡地等其他用地进行此类项目建设也要严格控制。对别墅性质的高档房地产开发项目要严重按照《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》规定，征收15％的投资方向调节税。
（四）扩展商业性的个人购房抵押贷款业务。引导和支持商业银行将住房贷款逐步转向个人按揭贷款，不断创新和完善住房信贷业务种类，积极扩大个人住房组合贷款业务。各商业银行要按照中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》和《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》的要求，制定具体措施，加大住房信贷的力度，在省内所有城镇推广、办理个人购房抵押贷款业务，贷款的利率在允许的幅度内给予优惠，简化手续，提高服务效率，推动住房信贷业务快速发展。
（五）政策性的住房公积金贷款向职工个人购房贷款倾斜。各地要从住房公积金中划出一定比例的资金委托银行发放低息政策性购房抵押贷款，最长贷款期限20年。各地要严禁用住房公积金放贷于房地产开发企业，以确保该项资金的安全性、政策性。
（六）取消已购公有住房上市的限制，允许职工所购公有住房在取得房地产权证后即可上市出售，对职工出售所购公有住房新购自住商品住房或上市房改房的，给予一次性税费优惠，对个人首次出售房改房取得的收入，按照省地方税务局《关于对个人出售、抵押房改房的行为免征营业税、土地增值税问题的批复》有关规定执行，并由国土部门在办理土地有偿使用手续时按售房收入的1％收取土地出让金。新购住房按《广东省契税实施办法》有关规定缴纳契税。
（七）鼓励城市房屋拆迁补偿采用按产权面积给予货币补偿的办法，让被拆迁户到房地产市场自由选购住房。被拆迁户所购商品住宅的投资方向调节税适用税率按照国务院发布《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》中有关城乡个人住宅的规定，比照零税率予以核定。

二、规范市场行为，促进房地产交易
（一）建立、健全符合市场经济运作规律的房地产交易规则，简化程序，规范服务。
1．房地产开发企业在商品房交易过程中必须根据有关的税收规定，在收取购房款项的同时切实履行纳税义务，在法定期限内缴纳税款，否则将按照税法有关规定予以处罚；必须按照买卖双方签定的商品房预售合同约定的期限，将符合合同约定条件的商品房交付购房户使用。开发企业承诺可代购房者办理房地产权证的，要按承诺的时间为购房者办妥房地产权证。对不在法定时间内依法缴纳税款及以各种借口拖延办理房地产权证的开发企业，除责令其必须在限期内补办之外，并将在今后的开发项目审批、商品房预售项目管理和资质年审时按有关规定给予处理。
2．各地房地产交易登记机构要向广大群众公开房地产权登记发证工作的程序和必须具备的条件，并在严格按照省人大常委会1994年颁布的《广东省城镇房地产权登记条例》第十条规定的基础上，简化办事程序，缩短登记发证时间。商品房登记发证工作要在受理申请之日起60日内完成，为商品房销售提供便利条件，促进流通。
3．减少房地产交易环节费用。要张榜公布国务院、省人民政府批准的房地产交易收费项目及明令取消的收费项目，对不符合规定的收费项目，交易方有权拒付；按规定应收取的交易环节各类费用应按现行商品房收费标准减半收取。
4．大中城市严格控制外地人员购买商品房入户，并将外地人员购买商品房入户纳入当地城市人口机械增长计划管理。从1998年12月1日起，外省人员在广州购房入城市户口的做法，一律停止。
（二）加强对开发企业预售商品房的监管。根据省人大常委会通过的《广东省商品房预售管理条例》有关规定，开发企业要取得商品房预售许可证必须按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，逾期交付的按照与土地管理部门签定的土地使用权出让合同约定的处罚方式进行处罚，缴纳滞纳金直至解除出让合同，收回地块；开发企业必须在商品房项目所在地的银行开设商品房预售款专用帐户，由预售的商品房所在地的市、县房地产交易登记机构负责监督管理商品房售款的收存和使用，银行按房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。在项目竣工之前，商品房预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。
（三）切实加强对房地产开发企业的管理。建立严格的开发企业资质年审制度，通过年审，对不符合有关开办条件或取得开发资质后两年内没有开发业绩的开发企业，一律取消开发资质。对在房地产开发经营中有违法行为和损害消费者合法权益的开发企业，视不同情况分别给予通报批评、降低开发资质等级，直至取消开发资质的处罚。
支持开发企业通过兼并组合，发挥优势，提高综合开发能力，达到规模经营。
（四）各有关部门要加强住宅质量、面积计量和所使用建筑材料、装饰材料质量的监督管理，维护购房者的合法权益。房地产开发公司必须向购房户提供房屋质量验收报告、住宅质量保证书和住宅使用说明书，开发企业对所出售的商品房应按国家有关规定承担保修责任；不得使用假冒伪劣建筑材料、装饰材料及水电等其他设施。购房者如发现住宅质量、面积及所使用建筑材料、装饰材料与合同不符，可向建设主管部门或消费者组织机构投诉。
（五）发展和规范房地产中介服务市场。健全房地产中介的执业规范和管理，加强对房地产咨询、评估和经纪等中介服务行业的管理；按照国家和省有关法律、法规的规定，完善房地产中介服务机构资格审查制度和专业人员资格认定制度。对出卖资格证书，收取挂靠管理费的房地产中介服务机构，一经发现立即取消其资格。发展中介服务，促进商品房市场流通。
（六）规范已售商品住宅的物业管理收费标准，改善服务，降低收费。

三、运用市场规律，促进空置商品房销售
（一）鼓励将空置商品房（1996年8月以前竣工验收后空置的，下同）转换为安居工程。凡需建设安居工程的地方，若开发企业提出将积压空置商品房转为安居工程的，政府应予优先安排收购并执行国家规定的安居工程建设的有关优惠政策。
（二）强制开发企业加快促销。商业银行要采用法律手段，催收开发企业空置商品房的贷款。对催收后所空置商品房卖不出去或不愿降价促销而不能归还贷款的房地产开发企业，由银行向法院申请强制执行，拍卖该企业空置的商品房以清偿债务。请法院依法对银行追收房地产开发逾期贷款给予协助，优先处理。
（三）拍卖配套齐全、质量符合条件的成栋空置普通标准商品房。由政府承办安居工程的机构投得的，可以转为安居工程按规定向中低收入家庭出售。这些项目凡原来未上缴地价款和各项费用的，按照安居工程的标准计交；已缴地价款和各项费用，在同一开发企业以后开发项目应缴地价、费用款项中相应扣减，不计算利息损失。
（四）各地政府也可收购部分配套齐全、质量符合条件的空置商品房以不高于成本租金（包括标准租金、成本租金）出租给城镇经济困难和住房困难户居住，其应缴纳的营业税，在2000年底前比照省地方税务局《关于广东省出售、出租公房免征营业税审批管理办法的通知》中有关规定执行；应缴纳的房产税，按规定报批后给予免征。
（五）对截至今年年底止积压商品住宅面积仍然超过近3年累计该企业竣工商品住宅面积20％的开发企业，各级计划部门一律停止审批其新的商品住宅建设项目的立项，城市规划、建设、计划等主管部门分别停止发放建设工程规划许可证、建筑施工许可证和投资许可证。
各市政府可根据本通知制定具体的实施办法。

广东省人民政府
一九九八年十一月十二日

广东省人民政府关于发展居民住宅的通知

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