江西省人民政府关于进一步加强土地市场建设的通知

（2000年10月30日赣府发〔2000〕41号）

各市、县（区）人民政府，省政府各部门：
近年来，我省各地认真贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》），切实加强土地市场管理，土地的资产效益初步得以显现。随着改革的深化和经济社会的不断发展，尤其是企业改革过程中，以及发展县域经济、推动小城镇和基础设施建设中，土地作为重要的生产要素和资产，越来越发挥着重要的作用。为依法加强土地市场管理，规范土地使用、流动和土地资产处置等运作行为，增加财政收入，促进经济发展，特作如下通知。

一、依法加强土地市场管理
各级政府培育和发展土地市场，必须增强法制观念，强化国土意识，坚持依法办事，必须严格执行《土地管理法》、《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》等有关法律法规，严格执行土地利用总体规划和计划，严格履行建设用地审批手续，坚持建设用地集体讨论，坚持一支笔审批，切实保护耕地，把好土地入市供应量这一关，依法统一管好整个土地市场。

二、进一步培育和发展土地市场
各级政府要将培育和发展土地市场作为发展本地经济和加强财源建设的一件大事来抓，充分利用土地资源，依法对土地实行有偿使用。除法律规定的采取划拨方式供地外，其他国有建设用地一律实行有偿使用。各地可根据当地土地市场发展的具体情况，在法律法规规定的范围内，采取灵活多样的土地有偿使用方式，进一步扩大土地有偿使用范围。要积极创造条件，原则上采用拍卖、招标出让方式供地。如采用协议出让方式供地的，出让地价不得低于基准地价。对低于基准地价的土地，政府可以贮存起来。出让结果应当公开，接受监督。
用出让方式取得土地使用权有困难的，可以采取租赁方式，并按租赁合同交纳租金。也可以采取土地作价入股（包括政府贮存的土地、企业的土地、划拨的土地）、以土地作价联建等有偿使用方式。结合我省实际，今后土地租赁应作为全省土地有偿使用的主要形式。对原行政划拨存量国有建设用地，除法律规定可以继续采取划拨供地外，依照城市基准地价按年收取一定的租金，对困难企业，经有批准权的政府批准，可免交租金。具体办法由省国土资源厅商省财政厅另行制定。
小城镇建设用地依法实行有偿使用，有偿使用收益缴入同级财政，除法律法规另有规定外，留归市、县（区）部分主要用于小城镇基础设施建设。对新修订的《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》实施之前农村村民超面积占用的宅基地，超面积部分按每月每平方米3至5元的标准实行有偿使用，直至超面积部分退回集体为止。对新修订的《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》实施之后占用土地建住宅的，必须严格按现行的土地管理法律法规执行，违犯法律规定的，发现一起，依法查处一起。
适度开放城市住宅用地市场。设区的市及其他有条件的城市和县城，按照土地利用总体规划确定的建设用地范围，依照土地功能分区，可以在居住区内划出一块民用住宅用地，允许有购买能力者以出让方式取得土地使用权后，按城市规划要求和土地使用权出让条件，建单家独院住房，面积不受当地城镇居民每户占地面积的限制。在城市规划区外，可以按照土地利用总体规划要求，以出让方式利用非耕地建私家住宅。开放城市住宅用地市场均需依法办理用地审批手续。

三、进一步规范土地市场
各市、县（区）政府要结合政府机构改革，按照转变职能、政事分设、政企分开的原则，抓紧抓好土地有形市场建设，建立健全土地公开交易制度，尽快将土地交易市场化，建立公正、公平、公开、竞争、有序、规范的有形土地市场。各设区的市要于2001年6月底前建立起土地交易机构，并挂牌运作，各县（市、区）也应于2001年年底前完成土地交易机构的设立。有形土地市场必须具备土地交易场所，能够提供土地交易信息，办理土地交易等有关事宜。
已经设立土地交易市场的地方，土地使用权交易一律进入土地市场运作，凡出让土地使用权（包括政府征收、收回、收购的土地使用权出让等）、为实现抵押权进行的土地使用权转让、法院判决需拍卖、变卖用于清偿债务的土地使用权转让以及原划拨土地使用权的交易（包括原划拨土地使用权的转让、租赁、抵押以及土地的联营合作交易等）、出让土地使用权的首次交易（包括转让、租赁、抵押、作价出资、入股、交换或赠与等交易）、法律允许的集体建设用地的流转（包括乡镇企业用地的转让、租赁、联营、入股等交易）均应在土地市场中进行。
在土地使用权交易过程中，原划拨土地或改变原土地使用用途的交易，由土地行政主管部门审核、按规定审批权限报经县级以上政府批准后方可入市交易，由土地行政主管部门确认评估结果并核定应补交的出让金，明确缴纳办法；出让土地使用权的首次交易，经交易机构对出让合同履行情况初审后，必须报土地行政主管部门核准，达到转让允许条件方可进行交易；涉及农村集体建设用地的交易，要先取得原集体经济组织的同意，再经土地行政主管部门批准，方可依法流转。
努力规范土地二级和三级市场。依法以有偿使用方式取得的土地使用权，并达到法律法规规定条件的，土地使用权可以依法转让、出租、抵押。土地行政主管部门要在土地市场设立登记处，及时办理土地登记。
加快建立土地储备制度。有条件的市、县（区）要抓紧建立土地储备中心，将旧城改造腾出的土地和企业搬迁、企业破产、划拨交易的土地以及从农村集体征用的土地等，由土地储备中心统一收购，然后由政府交土地交易市场出让。土地储备中心为土地行政主管部门的下属事业单位。土地储备中心所得收益，归政府所有，缴入同级财政。

四、加强国有企业改制中的土地资产管理
各级政府要站在促进经济和社会发展、维护社会稳定的高度，切实做好国有企业改革中的土地产权界定、土地登记、地价评估和土地资产处置等工作。国有企业改革中涉及的划拨国有土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、租赁、国家以土地使用权作价出资、入股和保留划拨用地方式处置。
以出让方式处置的，可由新设股份有限公司、有限责任公司、股份合作制企业直接受让，也可由原国有企业受让后随企业改组、改造的同时将土地使用权划转（包括以土地使用权作价出资、入股）或者转租给新设立的股份有限公司、有限责任公司或股份合作制企业。补交出让金按基准地价的30％补交。一次性补交有困难的，报省政府批准后分年度缴交，5年内交完。
以租赁方式处置的，租期可由租赁双方协商确定，但最长不得超过国家规定的出让最高年限。租金参照出让方式补交出让金的标准确定，可实行一次核定，5年不变，以后每隔3年调整一次，每次调整幅度不高于上期租金总额的30％。租赁土地合同由出租方认可，并征得土地行政主管部门同意，允许转租或转让。
以国有土地使用权作价出资、入股方式处置的，须经省级以上土地和财政部门批准，土地资产经评估确认后可与其他国有资产一并折成国家股，按企业隶属关系由所在地政府委托有资格的国有股权持股单位统一持有。国有持股单位在办理完持股手续后，要将有关证明文件报省国土资源厅和省财政厅备案。
以保留划拨用地方式处置的，除法律规定可以长期保留的外，保留划拨用地方式的期限不得超过5年，土地使用期满或原土地使用用途发生改变，必须按国家和省有关规定实行有偿使用。
对特困企业，经有批准权的政府批准，可以从改制的土地使用权收益中提取一定数额资金用于安置职工。国有企业破产时，其原使用的划拨土地经有批准权的政府批准组织出让，变现资金专户储存，优先用于职工安置。

五、营造土地市场健康发展的外部环境
要建立地价评估和定期公布制度。各级政府要按照法律规定，加快建制镇以上的城区基准地价评定步伐，力争2001年6月底前完成。基准地价评定结果经本级政府审核，报上一级政府批准后，由本级政府向社会公布。全省的基准地价每3年向社会公布一次，市、县（区）基准地价每年向社会公布一次。要参照基准地价确定出让底价和土地租金，建立定期的土地管理信息发布制度，及时对社会公布基准地价、土地租金标准、土地有偿使用、土地利用总体规划执行情况、耕地总量动态平衡情况、土地违法案件查处等情况。
进一步规范和完善土地评估中介服务组织建设。各级政府要尽快做好本级土地评估机构与主管部门的脱钩工作，并允许符合资质条件的评估机构竞争参与土地评估。各级各类符合资质条件的土地评估机构，都要严格遵守国家法律法规，按照国家规定的技术标准，科学选择评估方法和相关参数，合理确定估价结果，并出具规范的土地估价报告。

六、加强土地收益征收与管理
各级政府及其土地行政主管部门要依照有关法律法规征收土地收益，不得非法减免、截留、挪用土地收益。减免本级政府所有的土地收益，需经集体讨论，一支笔审批；属上级政府的土地收益，下级政府无权减免。土地收益纳入同级财政预算管理，收据一律使用省财政厅统一的专用票据。土地收益应货币化，不得用实物形式支付土地收益（包括用建路、建房代替土地收益等）。土地收益的分成比例，除上缴国家的外，严格按《中共江西省委、江西省人民政府关于进一步加强土地管理切实保护耕地的决定》（赣发〔1997〕11号）的有关规定执行。
土地收益征收与管理的具体办法，由省财政厅和省国土资源厅另行制订，报省政府批准后下发执行。

七、妥善处理发展土地市场与保护耕地的关系
各级政府要建立耕地占补平衡的机制。发展土地市场，不可避免地要占用一些耕地，但绝不能借发展土地市场之名，违反本级土地利用总体规划乱占土地，滥用耕地。耕地被征占用后，必须开垦补充等质等量的耕地。补充耕地原则上由县（市、区）政府组织完成。本县（市、区）无耕地后备资源或开垦耕地不符合要求的，由设区的市政府或省政府组织异地开垦。设区的市之间经过省国土资源厅批准，可用经济合同的方式，签订耕地开垦计划，以资金换耕地指标。不论采用哪种形式完成耕地占补平衡任务，都要通过省有关部门组织的验收，并纳入土地变更、登记、统计。
要妥善解决小城镇发展用地。凡在小城镇规划区内经开发、整理和复垦新增加的耕地，经省国土资源厅会同有关部门检查验收，在完成耕地占补平衡后，按实际增加有效耕地面积置换小城镇建成区建设用地指标，并允许跨年度使用。允许从农村进入小城镇落户人员保留原承包的土地，并允许将其所承包土地的使用权进行有偿转让。农村集体经济组织要严格承包合同管理，防止耕地撂荒。
要妥善解决少地或无地农民的生活出路。鉴于当前农村集体经济组织内调剂土地有一定难度，各级政府及其土地行政主管部门要积极探索货币安置、投资入股、土地开发、社会保险等安置途径，形成以市场为导向的多种途径的安置机制，切实维护农民的合法权益。人均耕地66．7平方米以下的城市（含县城）郊区的农村集体经济组织，征地后安排农民生产生活有困难的，允许村集体经济组织按照土地利用总体规划确定的用途，拿出一部分土地投资入股、兴办村办企业、发展第三产业或招商引资。所占土地办理占用手续，不办理土地征用手续。拿出的土地不得高于该村集体经济组织在城市规划区内所有土地的10％。拿出土地的使用权不得出让、转让、出租。也可以按照土地利用总体规划确定的用途，在土地统一征用后，将一部分国有土地给被征地的农村集体经济组织使用，用于发展农业生产或从事多种经营。

八、进一步加强对土地市场建设的领导
各级政府要认真贯彻执行《土地管理法》，切实加强组织领导，完善土地市场的法制建设，依法办事，规范管理，促进我省土地市场的健康发展。要大力宣传和普及《土地管理法》，增强全民土地法制观念和土地国策意识。要坚持依法征用土地，合理确定征地补偿标准，坚决杜绝在征地中侵犯农民权益现象。进一步加强土地监察，严格土地执法，依法严肃查处土地违法案件。要认真总结推广开展创建土地执法模范县活动和创“三无”乡镇（无违法批地、无违法用地、无违法管地）活动的经验。各级土地行政主管部门要切实负起法律赋予的保护“生命线”的神圣职责，依法行政，依法管好、管住土地。农用地转用、建设用地的审核、报批、出让以及土地登记等有关工作，按照法律规定继续由土地行政主管部门一家承办，不允许开发办、征地办、指挥部等机构行使土地管理职权。明年上半年，各级人民政府要组织有关部门对辖区内土地市场建设情况进行一次全面的检查，认真总结经验教训，切实纠正存在的问题。触犯法律的，依法严肃处理。

江西省人民政府关于进一步加强土地市场建设的通知

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