山东省人民政府办公厅转发省直机关住房委员会关于省直公房出售工作有关问题的意见的通知

山东省人民政府办公厅转发省直机关住房
委员会关于省直公房出售工作有关问题的意见的通知

（鲁政办发〔2001〕21号）

省直各部门，省属驻济各单位，中央驻济各单位：
省直机关住房委员会《关于省直公房出售工作有关问题的意见》已经省政府研究同意，现转发给你们，望认真贯彻执行。

二00一年四月一日
关于省直公房出售工作有关问题的意见
（山东省省直机关住房委员会二00一年三月二十日）

为进一步深化住房制度改革，启动住房消费，促进经济增长，现结合省直房改工作实际，就省直公房出售工作的有关问题提出如下意见。

一、关于尚未出售的1997年底以前建成的公有住房的出售问题
各单位目前尚未出售的1997年底以前建成的公有住房，包括按“三讲”教育规定清退出的住房，应尽快向干部职工出售，具体售房政策仍按省直1998年度房改政策执行。为了加快工作进度，各单位必须在2001年4月底以前将出售方案报省直房委会办公室审核，办理售房手续。

二、关于1997年底以前经省政府授权部门批准购建住房的出售问题
1997年底以前经省政府授权部门批准购建，2000年底前竣工，在2001年4月底前出售的住房，其售房价格钢混结构一等1425元／平方米、二等1247元／平方米；砖混一等甲级1247元／平方米、乙级955元／平方米、丙级868元／平方米、丁级816元／平方米的房改成本价执行，并按照鲁政办发〔1998〕50号文件第二条规定，取消现住房折扣，一次性付款折扣为10％。

三、关于1998年1月1日以后经省政府授权部门批准新建住房的出售问题
（一）1998年以后经省政府授权部门批准新建的住房，规定标准面积内的部分出售价格按7项因素（征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、管理费、贷款利息、税金）核定的实际成本价执行；超过规定标准的部分执行市场价。
（二）1998年以后开工建设，并在2000年底以前竣工入住的住房，在2001年4月底以前出售时，按鲁政办发〔1998〕50号文件第一条规定的一次性付款折扣降为10％执行。1997年底以前参加工作的无房户和住房面积达不到规定标准的职工在购买、换购房时，按鲁政办发〔1998〕50号文件第三条规定办理，即可按1997年底的职级标准给予适当照顾，购房时价格按7项因素计算的实际成本价的90％确定。
（三）新建住房出售程序。新房竣工后，售房单位提供工程结（决）算报告等相关资料，由省直房委会办公室、省住房资金管理中心审核批准，具体按《省直单位住房出售实际成本价核定实施办法》（附后）规定执行。

四、关于职工换购住房问题
职工在换购住房时，须先将已购公有住房返售给原售房单位，然后再购买新房。已购住房的返售价格原则上按照房改时评定的同等新房房改成本价减去折旧乘以增值系数（见附件《省直单位住房出售实际成本价核定实施办法》）后确定；返售面积按原购房主体面积、阳台面积与原分摊面积等之和计算。返售房价款用以抵顶新购房价款。其他职工购买返售住房的价格，按单位回购价格执行，其中超过1997年底职级规定面积部分执行市场价。

五、关于售房面积问题
（一）自2001年1月1日起，取消公房出售控制面积标准，凡按本办法购买或换购新、旧公有住房的，超过规定面积部分一律执行市场价。
（二）出售住房面积由主体建筑面积、阳台面积、分摊面积等部分组成。
每户主体建筑面积均按外墙中心线和分户墙中心线计算。
封闭阳台按其水平投影面积的100％计算，未封闭阳台按其水平投影面积的50％计算。
公用建筑面积按每户主体建筑面积的比例计算分摊。
（三）阁楼层高在2．2米以上的部分，按100％计算面积；层高在2．2米以下的不计算面积。地下室按建筑面积计算，价格按售房单价的50％执行。

六、关于职工一次性住房资金补偿挂帐的兑现问题
凡经省住房资金管理中心审批确认作挂帐处理的（含购房及未购房）职工一次性住房资金补偿，挂帐职工今后可在购买、以住房时予以兑现；凡决定今后不再购买、换购省统建住房和单位自建住房的职工，其挂帐部分可直接兑现给职工个人。具体兑现办法为由挂帐职工本人提出申请，单位审批同意后，报省住房资金管理中心核实后办理。单职工家庭一次性住房资金补偿的困难照顾部分，只能用于购买现住房，不能作挂帐处理，也不能兑现现金。
兑现一次性住房资金补偿挂帐及上述各项优惠政策，资金来源从购房职工单位售房收入中解决，个别售房收入倒挂的省属高校由省政府统一调剂解决，其他单位售房收入不足的由单位自行解决。

七、关于2001年以后的职工住房建设问题
根据国家和省关于深化住房制度改革的要求，决定自2001年1月1日起，各单位一律不得再自行建房。省直机关住房委员会和省发展计划委员会也不再审批各单位的自建房计划。今后在一个时期内，省直单位所缺住房由省住房发展中心统一建设，按经济适用房价格出售，然后逐步过渡到市场价格。2001年1月1日以后竣工的住房，在出售时，不再执行一次性付款折扣政策。

八、关于房改政策和房改纪律的检查问题
为做好省直公房的出售工作，近期省直房委会要对各部门、各单位执行房改政策和房改纪律情况进行一次专项检查。检查方式为先由各单位对已售公房的面积、装修标准、一次性住房资金补偿额计算、职工集资、多占住房等房改政策和纪律的执行情况进行自查；然后由省纪检监察部门牵头，房改、财政等部门参加，对省直各部门、各单位的自查情况进行复查验收。通过检查，认真总结省直房改工作的经验；对查找出来的问题和不足，要按照房改政策和纪律要求，切实加以解决。
附件：省直单位住房出售实际成本价核定实施办法

附件：省直单位住房出售实际成本价核定实施办法

根据国家有关政策，结合省直机关实际情况并参照济南市有关规定，制定本实施办法。

一、新建住房实际成本价核定办法
凡在1998年1月1日后经省政府授权部门批准建设的住房，其出售价格均按住房建设的实际成本价计算确定，包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。具体项目按以下办法测算：
（一）征地和拆迁补偿费，指按国家规定征用土地和拆迁补偿的各项费用。为尽量减轻购房职工负担，充分体现地段差异和公平合理的原则，参照济南市人民政府济政发〔1999〕33号文件规定的基准地价和应交纳土地出让金的比例计算确定为：多层住宅，一级地段324元／平方米，二级地段223／平方米，三级地段156元／平方米，四级地段112元／平方米，五级地段82元／平方米，六级地段57元／平方米；高层住宅各级地段的征地和拆迁补偿费按多层住宅的50％执行。
（二）勘察设计和前期工程费。勘察设计费按国家物价局、建设部《关于发布工程勘察和工程设计收费标准的通知》（〔1992〕价费字第375号）规定的收费标准执行；前期工程费按实际发生的规划费、三通一平费等费用测定。为简化手续，确定勘察设计费按建安工程费的3．9％计算；前期工程费按建安工程费的0．5％计算（此项合计为建安工程费×4．4％）。
（三）建筑安装工程费。建安工程费指住宅建筑安装平方米造价，也就是住房本身建筑安装单位造价（含土建、装饰、设备安装三部分）。建安工程费由施工单位提出工程结算，经审核后用总造成价／总建筑面积。
（四）基础设施配套费。此项费用含城市基础设施配套费（150元／平方米）及人防易地建设费（13元／平方米），共计163元／平方米。
（五）管理费。按前四项之和的2％计算。
（六）贷款利息。按单位实际发生贷款利息总额／总建筑面积计算。
（七）税金。按国家有关规定执行。
上述各项，按固定比例和标准的按其固定比例或标准确定；没有固定比例和标准的测算出平均值作为该项目参考定额。在具体审核时，实际开支在参照定额以上的，按实际开支数额列入该项目定额；实际开支低于定额项目，又不能作出合理解释的，按参照定额列入该项目。征地和拆迁补偿费一律按本办法规定数额列入。
1998年1月1日以后批准建设的住房，按照以上7项因素测算出的实际成本价不足1200／平方米的，按1200元／平方米计算。
按政策规定，职工换购住房超过规定面积以上部分，执行市场价。
新建职工住宅楼层系数由受委托的中介机构在评估时与售房单位共同协商，提出初步意见，经省直房委办批准后执行。各楼层系数相加，其代数和不得小于100％。

二、职工购买、换购住房价款按以下公式计算
（一）新建房价款计算公式：
房价款1＝实际成本价×（1997年底职级规定标准面积＋阳台面积＋分摊面积）×楼层调剂系数
房价款2＝市场价×（所购住房主体面积－1997年底职级规定标准面积）×楼层调剂系数
房价款3＝地下室单价×地下室建筑面积
总房价款＝房价款1＋房价款2＋房价款3
（房价款1中，有阁楼的再加阁楼层高在2．2Ｍ以上部分的面积；房价款1中，不足规定面积的，按实有面积计算；房价款2为超过规定面积的部分。）
（二）已购公有住房返售价款计算公式：
重置成本价＝评定等级1998年同类新房成本价×〔1－（返售年份－竣工年份＋1）×2％〕×增长系数×各项调剂系数和
房价款1＝重置成本价×（主体面积＋阳台面积＋分摊面积）
房价款2＝附属建筑单价×附属建筑面积
返售价款＝房价款1＋房价款2
（房价款1中有阁楼的再加阁楼面积。房价款2内各数据，按返售时评估结果确定。）
（三）购买返售房价款计算公式：
重置成本价＝评定等级1998年同类新房成本价×〔1－（返售年份－竣工年份＋1）×2％〕×增长系数×各项调剂系数和
房价款1＝重置成本价×（1997年底职级规定标准面积＝阳台面积＋分摊面积）
房价款2＝市场价×超规定标准面积
房价款3＝附属建筑单价×附属建筑面积
总房价款＝房价款1＋房价款2＋房价款3
（房价款1中，有阁楼的再加阁楼面积。附属建筑单价按返售单价确定）
（四）新购、换购住房应付价款计算公式：
应付价款＝新购房价款－应享受的房改政策价格优惠额－返售价款－一次性住房资金补偿挂帐额
应享受的房改政策优惠额＝（1997年底职级规定标准面积－已购房主体面积）×新建房实际成本价×10％×楼层调剂系数
未购旧房职工直接购买新房的，在享受优惠面积中再加阳台和分摊面积。
（购买返售房时应享受的房改政策优惠额计算方法，把“新建房实际成本价”换成返售单价即可。）
（五）新购、换购房实际付款计算公式：
实际付款＝应付价款×（1－届时一次性付款折扣率）

三、单位新建住房出售应报资料
单位新建住房申请出售，需向省直机关住房委员会办公室报送下列资料：
（一）经省政府授权部门批准建设住房的计划批文。
（二）住宅工程造价预决算。
（三）工程决算审核所需明细材料，包括：工程竣工图纸、工程设计变更材料、工程结算书、甲方用工用料等现场方式签证、有关工程材料价格调整单据、发票、施工合同及相关协议。

四、售房操作程序
（一）售房单位提出售房申请并报送有关资料。
（二）省直房委办对售房单位报送的申请报告和有关资料进行初审。
（三）省直房委办委托有资格的中介机构对售房单位的工程决算进行逐项审批，提出审核报告。
（四）省直房委办会同省住房资金管理中心，依据工程决算审核报告确定售房单位新建住房出售价格，书面通知售房单位实施售房。
（五）省直房委办负责换购住房款的计算工作，省住房资金管理中心负责收取售房款；售房结束后，省直房委办为职工办理房产证。

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