建设部关于申报土地使用权涉及国有房地产权问题的复函

（建房［1992］462号）

海口市房地产管理局：
你局五月三日市房字（1992）第53号《关于申报土地使用权涉及国有房地产问题的请示》收悉，经研究现答复如下：

一、国务院关于建设部职能分工的“三定”方案和国发（1989）31号文件都明确规定建设部是房地产业的行政主管部门，凡与我部主管业务有关的文，必须与我部协商一致，会签方属有效。某部门所发《确定土地权属问题的若干意见》，涉及我部房地产权属管理业务，既未与我部协商征求意见，而且文件内容与有关法律相抵触，这样的文件应不予执行。

二、为保证房地产各项工作正常进行，必须重申房地产管理一贯遵循的如下原则：
1．坚持房屋所有权与土地使用权主体一致的原则。解放以来，我国对待房屋所有权、土地使用权的一贯原则是：不经取得土地使用权，不得进行地上建筑，地上建筑所有权转移时，连同所使用的房基地一并转移；合法取得的房屋所有权和土地使用权，受国家法律保护。我国司法、规划和房地产管理机关都是按照这一原则处理房地产权属问题的。国家基本法律中关于公民、法人合法权益的规定和法律保护，部门规章无权否定和变更。
2．房地产管理部门直管公房的所有权和房基地使用权，属于地方人民政府，并由房地产管理部门代表政府进行管理和经营。因此，房地产管理部门是直管公房所有权和相应的房基地使用权的合法产权代表人。任何单位和个人不得以任何理由将房地产管理部门的这些合法权益无偿转移给使用单位。把合法土地使用人的土地使用权确认给承租人，不仅侵犯了土地使用权人的合法权益，而且造成大批有房屋所有权的没有房基地使用权，与有房基地使用权的没有房屋所有权的产权主体不一致的情况，人为地制造了各种房地产纠纷。例如，在房地产交易、土地使用权的有偿转让，以及承租人的变更都会因得不到其中一方权证人的同意而终止，城市房地产流通将被窒息；房屋产权人为得到房基地使用权的资格，会以各种方式逼撵承租人退租，出租人怕失去土地使用权将不再愿意出租房屋，这是我国现行房地产政策法规中所不允许的。
3．坚持房屋买卖时，连同所使用的土地一并转移的原则。这是我国房地产交易中长期遵循的原则。1984年最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见中，第七类宅基地问题（64）条中规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用”。一九八八年由建设部、国家物价局、国家工商行政管理局联合颁发（88）建房字第170号文件，又作了明确的规定。房屋交易应按这些现行法规执行。

三、你局关于房和地同属一权利主题不可分离的意见是正确的。请你们按照上述原则妥善处理好房地产产权关系的问题。

1992年7月22日

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