房屋产权的取得方式和区别

一说到房子的产权问题，大家自然而然的就会想到是70年。其实，房子拥有70年产权的说法并不正确。因为咱们国家的特殊性，土地要不然归集体所有，要不然就归国家所有。在建造商品房时，开发商都是通过购买国家出让的城市住宅建设用地来获得试用权的。也就是说，我们买的商品房所占用的土地只有70年的使用权，而没有所有权。

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收(即土地使用权出让金)。

房屋产权有哪些取得方式?

依据我国法律规定，房屋产权可以通过以下几种形式取得：

1、购买取得。购买是人们取得产权的一种主要形式。在购买房屋时应注意以下问题：

(1)应考察所购房屋是合法，有关手续是否齐全，卖房人是否有合法身份;

(2)应与卖房人签订购房合同，在合同中应详细地写明房屋的地理位置、购买方式、价款、付款方式、双方的权利义务等条款;

(3)应及时到房管部门办理登记、过户手续。

2、建设取得。这是房屋产权的一种原始取得，是指建设者投入一定的资金建造房屋，则该建设者对其所建房屋享有产权。通过建设而取得产权的，在产权取得前或前建设过程中应注意下列问题：

(1)应注意建设用地的合法性，即是否经有关部门批准;

(2)应注意有关手续的合法性，即是否有立项、规划、开工等手续;

(3)应注意房屋质量是否合格，即是否有质量检验合格单。如果上述应注意的方面有问题，则建设者不一定能取得产权。

3、受赠取得。这种产权的取得方式是指原产权人通过赠予行为，将房屋赠送给受赠人。在办理房屋赠予手续时，赠予人与受赠人应签订书面赠予合同，并到房管部门办理过户手续。但如果赠予人为了逃避其应履行的法定义务而将自己的房屋赠予他人时，如果利害关系人主张权利的，则该赠予行为无效。

4、抵押取得。所谓房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。由于抵押是一种担保行为，当债务人不履行债务时，则抵押权人有优先受偿权，在享有优先受偿权时抵押权人有权将抵押物归来已有。

通过这种方式而取得产权时，应注意以下几点：

(1)抵押人与抵押权人应订立书面合同;

(2)应当到有关部门办理抵押登记手续;

(3)应当注意抵押房地产的合法性;

(4)如果抵押到期，债务人不能履行债务，则应根据抵押合同的有关约下，办理有关手续。

5、继承取得。我国的《继承法》中所列遗产的范围中有房屋。所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。

房子产权到期后怎么办?

根据目前的法律规定，商品房的土地使用权如果是到期后，住宅用地是可以自动续期。

1、我国《物权法》第149条对房屋产权到期后的情况有规定：

①住宅建设用地使用权限的时间届满的，可以自动续期。

②该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定执行;没有约定或约定不明确的不动产，依照法律、行政法规的规定办理。

2、《城市房地产管理》中的第21条也有规定：

在土地使用权出让合同约定年限届满后，如土地使用者需要继续使用，可以在期限届满前一年申请续期。除根据社会公众利益收回该土地的外，其他续期申请应当予以批准。续期的应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

通过总结，我们可以知道，房屋在70年产权到期后，有两种情况：

①延长土地使用权期限。这种情况的话可以由房屋业主联名来向当地的国土资源局提出申请，补交土地出让金，当然这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。

②如果是根据规划需要，国家需要收回土地和地上建筑物的。那么业主也可以得到相应的经济补偿，用类似拆迁安置的办法解决。

其实大家不需要太过于担心商品房土地试用期限到期的问题，因为商品房的使用年限包括土地使用权和房屋使用权，如果到期了的话，房主只需要交钱续用;相反，如果国家不让继续使用，房主同样可以获得拆迁补偿等等。

50年产权、70年产权的政策规定

土地的使用年限是政府将土地出让给开发商的年限，是从开发商取得土地的时候算起的。而房屋的权则是指对房屋全面支配的权利，包括房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。一般，在土地使用证上标注的终止日期，指的是用于建筑的地块使用期限。而“房屋权”年限，根据《物权法》规定，市民购买房屋后，就取得了房屋的权，这个权限是终身有效的。

实际上，现在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。关于使用年限的计算，使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，最短也要2年，购买房屋后使用年限就不到70年了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，使用年限则更短，房屋产权的“实际寿命”也就随之缩短。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，尤其是一些烂尾楼改造的项目，购房者必然面临“房产产权期限缩水”的问题。

根据现行法律规定土地产权绝对不出让，而土地的使用权也是有一定出让年限的，最高只有70年。70年后，国家有权收回土地移作他用，但必须对私人房屋进行补偿，房屋的产权人也可以通过补交土地出让金，继续享有土地使用权。

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