男子买到二手房回家却遭了难，二手房交易风险多多

据悉，安阳一男子买了一套二手房，好不容易将房产证办下来，却因前业主拖欠一万余元的物业费无法拿到门禁卡，导致其每次回家都要在门口等待其他业主的到来。近些年，房屋交易市场一度呈现火爆局面，而二手房因具备完善的配套设施，较低的交易价格等优势，也成为许多买房人的不二之选。但看似简单的二手房交易，其中间也存有许多无法确定的因素，若不将其调查清楚，很可能会将自己带入纠纷的漩涡。

安阳一男子买一套二手房 如何回家作了难

“我买了一套二手房，房产证好不容易办下来了，由于没有门禁卡，连家也进不去。”8月13日，家住华强城小区一期的孙先生告诉记者，由于原业主拖欠1万余元的物业费，物业至今未给其办理门禁手续，导致有家难回。

反映：原业主欠费 新业主回家难

高高兴兴买了一套二手房，办理完相关手续，准备入住时却发现无法办理小区门禁卡，如今连回家都成了问题。“昨晚，我在门口等了一个多小时，才进了小区的大门。”孙先生无奈地说。

孙先生告诉记者，今年7月月底，他在一家网站看到房源后，便和业主取得联系。看了房之后，孙先生便和妻子购买了位于华强城小区一期20号楼的一处房产。“房子面积约143平方米，还有一套地下车库，一共花了90万元。”孙先生说。

8月8日，孙先生终于拿到了房产证。本以为能欢欢喜喜搬进新房，令他没想到的是去物业办理小区的门禁卡时，物业却以该房产拖欠1万余元物业费为由，拒绝为其办理相关门禁手续。“物业的工作人员告诉我，由于原业主欠了1万余元的物业费，因此无法给我办理门禁手续，为什么原业主拖欠物业费，我却不能正常回家？”孙先生表示不解。

孙先生告诉记者，这套二手房是通过中介买的，合同里并未提到物业费的情况。“原业主没有缴纳物业费，物业应该催缴原业主，而不是始终拖着不给我办手续，导致我如今连家都回不去。”孙先生说。

“我现在每天回家都需要等其他业主一起。原业主拖欠物业费的结果，为什么要我来承担呢？”孙先生说。

物业：新业主也应尽快联系原业主

随后，记者跟随孙先生来到该小区物业公司，并找到了物业的工作人员。当被问到为何原业主欠了物业费，物业却不为孙先生办理相关门禁手续时，该工作人员表示，因该房产拖欠1万余元的物业费。

该工作人员告诉记者，原业主拖欠1万余元物业费，他们一直在催缴，也向原业主发过律师函，但始终未催缴成功。该工作人员同时表示，之所以向孙先生索要原业主拖欠的物业费，是因为购房者在购房前有义务了解原业主的债务情况。

“孙先生也应该和原业主联系，催其尽快缴纳物业费。”该工作人员说。当谈及物业也应尽快为孙先生办理相关门禁手续时，该工作人员表示，会向其领导反映。

律师：应由原业主承担物业费用

河南国厚律师事务所律师宋昆表示，物业公司以房屋为对象收取物业费的做法是不符合法律规定的，原业主享受了物业公司提供的物业服务，故而应当由原业主承担物业费。

宋昆表示，1万余元物业费是原业主与物业公司在房屋转让前发生的，对于房屋办理过户前的债务，若买卖双方没有归属约定，应视为原业主的债务，物业公司应该向原来的权利人和债务人追讨。

宋昆表示，物业费的缴费主体是业主而不是房屋，如果物业公司需要追缴拖欠的物业费，可以通过法律手段向享受物业服务的原业主追缴物业费，而不能以此为由拒绝为新业主办理门禁等相关手续，导致新业主回家难。

宋昆提醒，市民在购买二手房时，一定要了解原业主在物业管理费、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用缴纳上是否有拖欠，有必要的话可在合同中注明原业主所欠债务在过户后与新业主无关。（摘自：安阳网 [微博]）

二手房交易需注意哪些风险

在日常生活中，因二手房交易引发买卖双方之间的纠纷事件时有发生。作为买卖双方应明确自己的责任与义务，尤其是在签订协议时，切实保证每一项主要义务与责任的对应，从而避免因违约给自己带来的不利因素。尤其是作为买房来说，二手房交易完成后，与自己的生活息息相关，在交易过程中，切实审核相关事项，维护好自身的合法权益。

其一，将自己已找到的房源进行产权审核，当找到房源后就要去核实房产的状态，可以选择去当地的房地产交易中心进行查询；有许多房屋或许已被查封，亦或该房产属于多人共有，以及存在其他对于房屋交易的限制性条件。若发生上述情形时，即使已经完成房产交易，也会给房屋购买人造成不利的影响。

因此，在买二手房前，我们要仔细查看业主的房产证，特别注意房产证上的署名。如果有两个人，在签订合同时就必须要有两个人的名字。我们还要看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等。同时，在进行二手房交易前，购房者还应当审查司法机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。此外，还应当审查该房屋是否被抵押等情况，若有抵押，则应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。

其二，对于房产的权益归属审核明确时，双方可以就房产的买卖签订正式合同；对于合同的内容应有一个明确的规定，尤其是涉及到房屋地址、建筑面积、房屋的价格、付款时间、付款方式、交楼时间以及违约责任；同时，若还涉及到房屋内的物品时，须在合同上注明物品名称、品牌、新旧程度等。此外，若标的房屋的原业主存有按揭情形时，双方还应对此做出明确具体的说明。

其三，注意对该二手房是否有优先购买权的审查；根据我国法律规定，共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，购房者可能会因此而导致购房合同无效。故此，如果承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

其四，一般情形下，在购买房屋时，买方往往会缴纳一定的定金，而定金最好交由银行监管；买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。在房屋交易成交前会有很多不确定因素，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%。

第五，房屋过户，依据我国相关法规的规定，办理房屋过户需到房产所在地的产权登记中心，交易双方需带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。为了能够有效的规避风险发生，双方可在购房合同中约定：若在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。同时，还应对一些意外事件以及不可抗力事件的风险进行约定，依据民法精神，在产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。

规范有序的房屋交易需要每个人来维护，随着二手房的交易的增多，因二手房交易引发的纠纷数量也不断上涨；尤其是作为购房人应注意相关文件及证据的保存，一旦发生违约情形时，因证据充分，买方也可较为及时的主张自己的权益。同时，建议购房者可以就买房的情况与房产相关人员进行沟通，并咨询他们的意见，必要的时候可以请专业人士进行把关，尤其是在签合同的时候，尽量把自己的风险降到最低。