签定房屋买卖合同隔天就反悔，二手房交易中的争议与责任

在东莞购买二手房的黄先生在与房主签订合同并交付定金后，房主因售价过低于次日反悔不卖，法院经审理裁定房主退还定金并承担违约责任。在日常生活中，因二手房买卖引发的违约纠纷时有发生，作为买卖双方应明确自己的责任与义务，尤其是在签订协议时，切实保证每一项主要义务与责任的对应，从而避免因违约给自己带来的不利因素。

签定二手房买卖合同隔天就反悔 房主被判赔5万元违约金

在东莞购买二手房的黄先生与房主签订合同、交付定金后，房主因房屋售价过低一夜间“翻脸不认”，反悔不卖了。双方协商无果，黄先生无奈之下将房主夫妇告上法庭。法院经审理判令，房主夫妇两人退还黄先生已支付的定金2万元及支付违约金5万元。

签合同第二天房东反悔了

2016年3月，现居东莞市长安镇的四川人温女士将登记在她丈夫张先生名下位于东莞市长安镇某花园的一处房产在某房地产中介公司挂盘转让。看中该房产的黄先生通过亲戚与温女士商谈房产的转让价格。2016年3月25日，双方经过谈判，最终确定转让价格为98万元，并通过房地产中介公司签订了《二手房买卖合同》。当天，黄先生按约定将2万元定金付给温女士。

但是，黄先生没有想到的是，交完定金的第二天，温女士以双方签订的《二手房买卖合同》没有她丈夫签名为由，不同意出售该房产，并主张该合同无效。事后，黄先生多次与张先生夫妇协商无果。2016年4月8日，黄先生致函张先生夫妇，要求支付相关违约金，但张先生夫妇均不予理睬。

无奈之下，黄先生向东莞市第二人民法院提起诉讼，请求确认《二手房买卖合同》于2016年4月8日解除，要求张先生夫妇退还定金2万元及支付违约金20万余元等。

房主称不知妻子要卖房

2016年7月25日，法院对此案进行公开开庭审理。张先生辩称，不知道妻子将他的房产放盘，更不知道她已经跟黄先生签订买卖合同及收取了定金。张先生认为其作为房屋的权属人，自己未在买卖合同上签名，他妻子无权独自处理案涉房屋，因此主张合同不成立。

但黄先生称，温女士在签订房屋买卖合同前已数次致电她的丈夫，张先生明明知道房屋出售之事，如今，他们觉得售价过低，反悔了就单方毁约，使他延误了购买房产的时机，应当按照约定，支付总楼价20%的违约金。对此，黄先生提交了微信记录、录音光盘及录音文字版予以证明，温女士确认了微信记录的真实性。

法院：卖方退回定金并赔违约金

法院经审理查明，温女士在签订房屋买卖合同前确实数次致电丈夫，且在签署房屋买卖合同时，还向中介公司提交了结婚证复印件及房屋的房产证原件。故温女士在房屋买卖合同上签名，黄先生有理由相信其为夫妻双方共同意思表示。

法院考虑到黄先生仅向温女士支付了2万元定金，且张先生夫妇两人在签署合同第二天即表示不会履行合同，给黄先生造成的损失不大。法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，最终将违约金调整为5万元。

2016年10月19日，市第二法院对此案作出了一审判决，确认双方签订的《二手房买卖合同》已解除，判令张先生夫妇退还黄先生已支付的定金2万元，支付违约金5万元，并驳回黄先生的其他诉求。双方收到判决书后，均不服，遂向东莞市中级人民法院提起上诉。中级法院经审理，驳回了双方上诉，维持原判。（摘自东莞时间网）

二手房买卖中的违约责任

在二手房买卖中，买卖双方一般为普通自然人，由于法律知识的欠缺，使得许多人并没有认识到合同的效力，因此，在买房卖房中就会出现很多违约现象，而一旦违约势必承担相应的违约赔偿责任，无论对于违约方还是守约方来说，都会产生相应的损失。

首先，在二手房买卖合同签订后，卖家通过各种渠道了解到，房价日益上涨，以至于卖家承诺愿意承担合同约定的违约金，从而来解除合同，在这个情况下，能否解除合同，要看买家的意思表示了，买家若愿意接受卖方提出的请求，皆大欢喜。然而，在实践中，即使买家拿到卖家的违约金后，也不足以在市场上买到同样的一套房屋。即便诉至法院，法院经审查合同继续履行不存在现实困难的，一般会判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或因不可抗力导致不能履行合同的除外。

二手房买卖合同签订后，卖方未依约交付房屋的，应承担违约责任。未约定逾期交房的违约责任承担方式，买方主张按逾期交付使用期间有关部门公布或有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，结合本地区房屋租赁现状和涉案房屋具体位置，来确定逾期交付违约金或赔偿损失的，人民法院会予以支持；还应注意的是，对于善意受让人来说，若卖房者并无房屋的处分权，擅自将他人房屋转让给第三人，但是第三人以合理价格善意受让该房屋并办理产权过户登记的，在该情况下，房屋买卖合同有效。

其次，在二手房买卖过程中，买方有时也会出现违约情形，此时，因买方违约而承担责任的情形有以下几项：即二手房买受人逾期付款，合同中已约定逾期付款违约金计算标准的，按合同约定处理。合同中既未约定计算标准，又未约定相应损失赔偿的，应按中国人民银行规定的银行同期贷款率计算损失。违约造成的损失超过上述计算标准计算的数额，当事人对超出部分的损失可要求违约方承担。

在二手房买卖合同签订后，买方不履行合同付款义务或履行付款义务不符合约定，又无合理抗辩理由的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任；　　二手房买卖合同当事人对付款和交房约定有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝对方相应的履行要求。

二手房买卖合同中应明确的法律点

对于二手房买卖，首先应明确双方的责任，尤其是对于违约责任的约定，无论是作为买方还是作为卖方，要明确严格的违约责任，从而保障二手房买卖合同的顺利履行。尤其是对于合同中约定的主要义务，应有相应的责任来一一对应；违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20％为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。

其次是合同中涉及到双方义务履行时限时，应尽量采取简单易定明确的日期，避免使用某日之前，某日之后等表达方式；作为买方还需注意卖方基本信息的真实性，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；搞清楚产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。

规范有序的房屋交易需要每个人来维护，随着二手房的交易的增多，因二手房交易引发的纠纷数量也不断上涨；无论是卖方还是买方，在交易过程中遭遇不法侵害时，若双方无法达成一致，要敢于通过法律的途径解决纠纷；在交易中，双方应该坚持诚实信用原则，这不仅仅是道德的基本要求，同时还是做人的基本要求。