痴呆老人贱卖房子合同效力引质疑，可撤销合同的情形如何认定

近日，长沙市芙蓉区人民法院依法因显失公平撤销一购房合同的案件引起关注，原来，前两年湖南长沙城区80多平方米的房子，被八旬老人以29万的低价出售，急得老人的儿子打官司讨回。因为老人被诊断患了老年性痴呆，他儿子认为签订的合同无效，应予以撤销，直到最近法院终于做出撤销判决。那么，可撤销合同的情形应如何认定？

 

痴呆老人贱卖房子 购房人是骗子？

 

痴呆老人贱卖房子，购房人是骗子？痴呆老人贱卖房子，老李今年81岁，房子位于长沙市中心，80多平方米，早年花13万多买下的，后来升值到近60万，却在2012年被他以29万的低价卖出。儿子李俊带父亲到医院做检查，老人被诊断出患了老年性痴呆。之后，法院委托司法鉴定中心做出鉴定，确定老人目前有限制民事行为能力，不宜再做出与他智力不符的决定。

 

长沙城区80多平方米的房子，被八旬老人以29万的低价出售，急得儿子打官司讨回。因为老人被诊断患了老年性痴呆，他儿子认为签订的合同无效，应予以撤销。近日，长沙市芙蓉区人民法院公布了该起案件，因购房合同显失公平，法院依法撤销了该合同。

 

痴呆老人卖房子 合同效力引质疑

 

老李今年81岁，房子位于长沙市中心，80多平方米，早年花13万多买下的，后来升值到近60万，却在2012年被他以29万的低价卖出。2013年6月，儿子李俊得知此事后，请假从上海回到长沙家中，却发现房产证已经不见了。

 

“房子已过户到他人名下，但房款只拿到了10万元。”2013年8月，李俊将房屋买方张林告上法庭，想要回房子。期间，李俊还带父亲到医院做检查，老人被诊断出患了老年性痴呆。之后，法院委托司法鉴定中心做出鉴定，确定老人目前有限制民事行为能力，不宜再做出与他智力不符的决定。

 

当合同双方或一方的意思表示不真实或有瑕疵时，可以通过撤销权的行使来撤销该合同，但为了防止一方滥用权利，我国法律明确规定了撤销合同的具体情形以及撤销权的行使。不过现实生活中交易双方或许会担心撤销合同后对己不利，而选择履行这样的合同，若他们了解撤销合同的有关内容后或许就不会瞻前顾后了。（中国青年网）

 

一、可撤销合同的情形

 

因法院委托司法鉴定中心做出鉴定，确定老人目前有限制民事行为能力，不宜再做出与他智力不符的决定，所以，该合同被认为属于显示公平的情形，可予以撤销。但是，申请撤销合同也要该合同是可以撤销的合同，可撤销合同的情形具体为：

 

第一、因重大误解订立的合同

 

重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。重大误解订立的合同构成要件为：

 

1、必须对合同主要内容发生了重大误解。如果仅仅对合同的非主要条款发生误解，并且不影响合同的目的及双方当事人的权利义务则不构成重大误解。

 

2、行为人因为误解作出了意思表示。即行为人的误解与其意思表示之间具有因果关系。

 

3、误解是由行为人自己的过错造成的，主观上并非故意。

 

第二、因显失公平订立的合同

 

显失公平，是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的如果履行对其有重大不利的合同。显失公平订立的合同构成要件为：

 

1、合同的履行对一方当事人有重大不利或明显不公平，主要表现在一方要承担更多的义务而享受极少的权利，或者在经济利益上要遭受重大损失。而另一方则以较少的代价获得较大的利益，承担极少的义务而获得更多的权利。

 

2、一方获得的利益超过了法律所允许的限度。

 

3、受损失的一方是在轻率、缺乏经验或紧迫的情况下实施的民事行为。

 

第三、因欺诈订立的合同

 

欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒虚假情况，诱使对方作出错误意思表示的行为。欺诈订立的合同构成要件为：

 

1、必须有欺诈的故意，即行为人明知自己告知对方的情况是虚假的，且会使对方陷入错误意思表示，而希望或者放任这种结果发生的心理态度。

 

2、必须实施了欺诈的行为，即行为人将其欺诈故意表示于外部的行为，且受欺诈人因欺诈而陷入错误，并基于错误而为意思表示。

 

第四、因胁迫订立的合同

 

胁迫，是指因他人的威胁和强迫而陷入恐惧作出的不真实意思表示的行为。胁迫订立的合同构成要件为：

 

首先，须胁迫人有胁迫的行为与胁迫的故意。其次，胁迫的本质在于对表意人的自由意思加以干涉。最后，须相对人受胁迫而陷入恐惧状态，且须相对人受胁迫而为意思表示，即表意人陷入恐惧或无法反抗的境地，与意思表示之间有因果关系。

 

第五、因乘人之危订立的合同

 

乘人之危，是指行为人利用对方当事人的急迫需要或危难处境，迫使其作出违背本意而接受于其非常不利的条件的意思表示。乘人之危订立的合同构成要件为：

 

1、须有表意人在客观上正处于急迫需要或紧急危难的境地。

 

2、须有行为人乘人之危的故意，即相对人明知表意人正处于急迫需要或紧急危难的境地，却故意加以利用，使表意人因此而被迫作出对行为人有利的意思表示。

 

3、须有相对人实施了足以使表意人为意思表示的行为且须相对人的行为与表意人的意思表示之间有因果关系。最后表意人因其意思表示而蒙受重大不利。

 

二、怎么申请撤销合同

 

撤销权的行使须由享有撤销权的当事人向人民法院或者仲裁机构提起撤销权之诉，而不能单方面直接向对方行使。根据《民法通则》和《合同法》的规定，合同撤销权的行使，必须由享有撤销权主体资格的人以自己的名义向人民法院或仲裁机关提起请求，由人民法院或仲裁机构依法立案、审理并作出撤销合同的裁判。

 

需要注意的是，根据《合同法解释（一）》第八条规定，该撤销权行使的期间是个除斥期间、不变期间，不发生任何中止、中断或者延长的后果。但是，《合同法》与《民法通则》在撤销权行使的起算点上是有所出入的。根据《合同法》第55条的规定，合同撤销权的行使期间为1年，其起算点是自知道或者应当知道撤销事由之日起计算。而根据《民法意见》第73条第2款的规定，可变更、可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。

 

三、撤销合同的后果

 

根据《合同法》第56条规定，撤销权人行使合同撤销权后，被撤销的合同自始没有法律约束力，处于无效状态。需要注意的是，合同被撤销后并不是不产生任何法律后果。根据《合同法》第58条的规定，合同被撤销后，当事人也要承担返还财产、折价补偿、赔偿损失的民事责任。这也是合同被确认无效或者合同被撤销后的共同处理原则。具体为：

 

第一、返还财产

 

适用于已经履行的合同，是指因该合同交付了财产的当事人对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已经接受财产的当事人则负有返还财产的义务。因该合同取得的财产，包括所交付的财产及其孳息和所支付的费用。

 

第二、折价补偿

 

指当事人对应当返还而不能返还或者没有必要返还的财产，予以折价补偿。不能返还，包括事实上不能返还和法律上不能返还两种情况。事实上不能返还，是指属于无形财产的专有技术、信息资料等，即使返还也已失去其原有的价值；法律上不能返还，是指财产已经转让给善意第三人，善意第三人对该财产已取得所有权。没有必要返还，主要是指当事人相互协商，认为不采用返还财产的方式对双方都有利，因而不必要返还。

 

第三、赔偿损失

 

指有过错的一方应当赔偿对方因合同无效或者被撤销所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

 

撤销合同需要符合法定情形，权利人还须依法行使权利。如果本来可撤销合同只是效力有瑕疵的合同，权利人最好可以通过一些补救措施来使合同归于合法有效。毕竟撤销权是形成权，申请撤销合同需要遵照法定程序，要求享有撤销权的当事人向人民法院或者仲裁机构提起撤销权之诉，当事人需花费人力物力向法院申请行使撤销权。所以，如果不涉及欺诈等因素的话还是应该慎重考虑是否申请撤销合同，以免得不偿失。