交了定金后房子被卖，带您了解定金的法律适用

西安一女士看中一套房，并交付了定金，然而，原本定好的这套房已被卖给了别人，双方近期正在协商处理，购房定金在我们生活中较为常见，然而因定金引发的纠纷也时有发生，尤其是作为购房者，在约定定金的时候需慎重对待，以免因自己的疏忽而落入定金陷阱，给自己造成不必要的损失。

交了定金 俩月后房被卖

两个月前，小李看中了西延路上一套房子，并交了1万元定金。可最近她发现，原本定好的这套房已被卖给了别人。

对此，开发商说，超过约定时间，他们仍未收到小李的首付款。现在，如果小李要买，就得以新价格另行选房。

3月6日，小李和母亲看中了西延路宝枫佳苑小区一套106平方米的房子，准备结婚用，“和售楼部谈的价格是每平方米6750元，我先交了1万元定金。”她说，此后，她按照售楼部人员的要求，准备身份证原件、户口本、收入证明等资料，准备付首付及网签。

小李说，4月21日前后，她把材料准备齐全，找到售楼部，“但对方说开发商要涨价，不同意以以前的价格卖。找到开发商，答复是谁卖的让谁带着我们来。”此后，母女俩就为这事两头交涉。前两天，小李突然发现，自己定的那套房被卖给别人了。

在一段双方交涉的视频里，开发商负责人称小李母女一直未交首付。小李母亲则说她们是要交首付的，可开发商这边的工作人员要求售楼部的人带着一起来，“可售楼部的人都被辞了……”那位负责人则说售楼部的人有问题肯定要被辞，派出所还来调查了。

开发商负责人告诉华商报记者，该楼盘是通过代理商对外销售，因为李女士只带了定金，售楼部经理派人带着她一起来交了1万元定金，并承诺3天内交首付，但首付款一直没交，售楼部经理离开后没有进行有效交接，因此开发商也不清楚哪套卖了哪套没卖，就把那套房子卖了。

开发商给小李的解决办法是退定金或者以7371元的单价另行选房，并说这是两个月前的价格，比现在8000元左右的市场价已低了不少。该负责人说，问题是出在了代理商处，其为何会以6750元的价格出售则牵涉到更复杂的情况，警方已经介入。

5月16日，小李的母亲表示，开发商已表态愿意再进行协商。

目前，公安雁塔分局西影路派出所正在对代理商是否存在问题以及是否与开发商存在纠纷进行调查。（华商报）

买房定金的法律适用

定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。定金作为债权担保的一种方式，其目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的合法债权得以实现，在签订协议时，定金的需以书面的形式进行约定，尤其是对于定金的数额及交付期限进行明确的说明，依据我国民事法律的规定，给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。

其一，依据我国担保法的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。在房屋交易过程中往往会涉及到定金的交纳，在合同订立前或支付房款前，购房者向开发商支付一定数额的金钱，给付定金的一方，不履行合同或者约定的债务无权要求返还定金；接受定金的一方不履行合同或约定的债务，应当双倍返还定金。

其二，一般情况下，商品房买卖交易中，一般都会将定金条款写进协议，当事人一旦订立了定金条款，就要受到该条款的约束。作为购房者在订立定金条款时，需注意以下事项：首先是应当在定金条款中注明不履行合同的具体情形。并不是说当事人一方违反合同中的任何条款，都要适用定金罚则。应该是在根本违约的情况下，如债务人拒绝履行债务，债务人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；债务的违约行为造成不能达到合同目的的后果等。至于消费者支付购房款的约定晚了几天并不影响对方达到合同目的的，就不适宜用定金的罚则规定。不履行债务的行为完全可以由当事人双方约定。

同时，作为购房者要分清定金和预付款的区别。预付款也是预先支付，但它的性质与定金完全不同。一是预付款是债务人提前履行债务的行为，不起担保债务履行的作用；二是在一方当事人违约时，预付款除可以抵冲损失赔偿外，应由收取方向给付方返还，不存在罚则问题。因此，如果购房者在买房时事先支付的是预付款，就不能适用定金的罚由。

其三，同时，还需注意的是，定金条款并不具有强制性，它仅是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款；在现实生，有些开发商利用购房者法律意识淡薄，就与购房者约定了订金，然而定金和订金在法律上具有不同的性质，依据我国担保法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。订金则属于预先支付的一部分价款，不具备担保的性质，如果收取订金的一方不能履行约定，则交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。在此情形下，即使开发商构成违约，只需归还订金则可，这对于购房者来说显然不公平。

其四，依据定金的性质及作用不同，对于定金的处理也应区别对待，如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，买方违约的，定金不予返还；卖方违约的，应双倍返还定金；然而若双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。

虽然我国的民事法律对于定金事项作了规定，然而是否订立定金条款应由双方约定；但是，在约定定金的时候，切不可超过总标的额的百分之二十；对于约定定金事项的购房者来说，在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力，如果可能没有能力履行合同，就不要交定金；无法按时履行协议，定金就无法要回。