浅议业主撤销权行使

随着我国城镇化进程的加快和房地产市场的迅猛发展，与城镇居民生活密切相关的物业服务制度也逐步建立。为了保障业主的合法权益不受侵害，2007年颁布的《中华人民共和国物权法》创设了业主撤销权制度，业主撤销权制度创设至今，涉及到业主撤销权的法律及配套的司法解释仅有三条规定，但关于行使业主撤销权中诉讼主体如何确定及相关法律后果如何承担，现行法律及司法解释未作明确规定，本文试图对业主撤销权的主体、对象及法律后果等问题展开探讨，以期能对相关审判工作提供思路。

一、业主撤销权之行使主体

业主撤销权是基于物权中业主建筑物区分所有权而设立，设立的目的是为保障业主在行使建筑物区分所有权、成员权、共同管理权时不受侵害。而房屋承租人、借用人等物业使用人并不享有房屋的所有权，其所享有的仅是基于合同关系所产生的房屋使用权。承租人、借用人等其他物业使用人在占有使用房屋时具有很大的流动性和不确定性，承租和使用房屋的时间有长有短，转租、合租甚至几个人共同使用的情况也普遍存在，在此情况下，业主撤销权赋予谁，不赋予谁，如何分配便成问题。赋予承租人、借用人等其他物业使用人业主撤销权在现实生活中不具有可操作性，也不利于小区物业管理的稳定，与业主撤销权制度创设的初衷背道而驰。因此笔者认为承租人、借用人等其他物业使用人不能作为行使业主撤销权的主体。

夫妻共有房屋却未登记一方不能作为业主撤销权的行使主体，否则便会导致一户多票现象发生。《婚姻法》第十七条第二款赋予了夫妻双方对共同所有的财产享有平等处理权，夫妻双方在是否行使业主撤销权的问题上应当先平等协商，取得一致意见后以享有房屋所有权一方的名义提出。这并不限制夫妻共有房屋却未登记一方的权利，符合物业管理的规则。

房屋所有权人死亡后并未办理过户手续的继承人能否作为行使业主撤销权的主体要视情况而定。如果该继承人是该房屋的唯一继承人，那他作为行使业主撤销权的主体便没有问题，因为从原房屋所有权人死亡那一刻开始，该继承人便继受取得了该房屋的所有权，未办理产权登记并不能影响该继承人成为该房屋所有权人的事实。如果该房屋存在多个继承人，便会出现多人对该房屋共同共有现象的发生，因此在行使业主撤销权时，房屋继承人必须达成一致意见后共同委托同一人作为业主来行使。如果多个继承人不能达成一致意见，则先需进行确权，确权后由取得房屋所有权的继承人行使。

因此，笔者认为房屋所有权人方才具有行使业主撤销权的主体资格。

二、业主撤销权的诉讼对象

业主撤销权诉讼对象究竟是业主大会还是业主委员在审判实践中存在较大争议。

（一）业主委员会能否作为业主撤销权的被告

我国《民事诉讼法》第四十八条规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”业主委员会是指经业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门备案，在物业管理活动中代表全体业主和物业使用人对物业进行管理，维护全体业主和物业使用人合法权益的自我管理、自我服务的常设自治性组织。其是物业管理区域内业主大会的常设机构，是由部分热衷与公益事业的业主组成的非营利性集体组织，负责具体执行业主大会所作出的决议，其不具有独立的意思表示，没有独立的财产并不能够独立承担民事责任，其不是法人。

那业主委员会是否是其他组织呢？我国《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：1、依法登记领取营业执照的个人独资企业；2、依法登记领取营业执照的合伙企业；3、依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；4、依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；5、依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；6、依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；7、经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；8、其他符合本条规定条件的组织。”很明显，业主委员不是民事诉讼法解释第五十二条中前七款所列举的其他组织，那业主委员是否符合该条第八款的规定呢？从该条前七款列举的七个其他组织中我们可以看出它们共同的特点便是依法成立并且在相关行政机关登记。业主委员会由业主大会选举产生，是合法成立，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并且内设主任、副主任受业主大会议事规则和管理规约约束，具有一定的组织机构和财产但又不是法人，因此笔者认为业主委员会符合民诉法解释第五十二条第八款的规定，应认定为其他组织。

最高人民法院在给安徽省高院《关于金湖新村业主委员是否具备民事诉讼主体资格请求一案的复函》和《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中也都认为业主委员会具备主体资格，可以作为诉讼当事人参加诉讼。江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十四条也规定了为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格。

故笔者认为在业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主可以以业主委员会为被告向人民法院起诉，请求予以撤销。

（二）业主大会能否作为业主撤销权的被告

业主大会是指在物业所在地的区、县人民政府、房地产行政主管部门的指导下，由同一物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议的机构。业主大会是物业管理区域内的民间性业主自治性组织，其具有临时性的特点，其虽然在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立，却未经过备案。业主大会目前在我国还主要以会议的形式履行法定职责，是一种用于形成业主集体决策的制度设计，并不是一种法律实体。其不符合《民事诉讼法》上民事诉讼当事人的条件，在司法实践中将其列为被告也不具备可操作性，故业主大会不能作为业主撤销权的被告。

但当业主大会作出的决定侵害业主合法权益时，被告如何确定？

有学者认为，在此情况下业主委员会应作为业主大会的法定代理人应诉，对此笔者并不赞同。笔者认为业主委员作为业主大会的常设机构，代表着业主大会和全体业主的利益，根据业主大会的授权负责处理小区物业管理的日常事务，是业主大会各项决议的具体执行者和实施者。在业主大会决议侵犯业主合法权益的情况下，业主提起撤销权之诉事实上对抗的是整个业主团体的意志，而在该决议未被法院撤销之前，依旧是由业主委员会负责执行。也就是说，决议是否被撤销与业主委员会之间实际上有利害关系的。故此时业主委员会应以诉讼代表人的身份，作为业主撤销权之诉的被告参加诉讼。

三、业主撤销权行使之法律效力

业主撤销权创设的目的是为了保护少数业主的合法权益，避免“多数人的暴政”，故业主提起撤销权之诉后一旦得到法院的支持，原业主大会或者业主委员会所做的决议便当然无效，依据该决议所作出的民事行为便应当终止，已经实施的应恢复原状，不能恢复的应给予补偿，涉及财产的也应予返还。该决议被撤销的效力及于每位业主，决议无效后由此所造成的损失应由过错方承担。

业主大会或业主委员会的决议被撤消后，受其影响的不仅是业主大会、业主委员会和全体业主，还有因该决议所引起民事行为的相对方，也就是第三人。关于该撤销权的效力是否及于第三人的问题，有学者认为，因为与业主大会或业主委员会所做决议联系最大的便是物业服务企业，应该根据物业服务企业是否为善意加以区别对待。如果其为善意，则撤销权的效力不应及于物业服务企业；如果其为恶意，则权利应受到撤销权效力的影响。该观点从保护善意第三人的角度出发给出了一定建议，但笔者认为此观点并不妥。第三人是与执行业主大会决议的业主委员会签订相关合同后履行相关义务的，其在作出相关行为之前没有权利去审查业主大会或业主委员所做的决议是否符合法律规定的程序，也无法去审查该决议是否侵害了部分业主的合法权益，更无权出席业主大会，在此情况下如何去判断第三人是否是恶意，又如何去证实第三人是否构成恶意。故笔者认为决议被撤消后，效力及于第三人，由此对第三人所造成的损失涉及另一个法律关系，可由第三人另行提主张。