京城多数银行提前还贷不收违约金，提前还贷要注意这些

尽管房价一涨再涨，但也无法浇灭买房的热情。但是，由于房价过高，想要一次性付清房款还是有较大的压力的，尤其是在北京这样的城市。因此，大多数人都会选择贷款买房。而贷款买房后，提前还贷也成了最常遇到的问题了。由于房贷政策收，首套房贷款利率提高，许多背负房贷的人都开始有了提前还贷的想法。提前还贷会涉及违约问题，需要承担一定金额的违约金，但北京多数银行鼓励房贷客户提前还款，对于提前还贷承诺不收违约金。

 

首套房贷款利率提高 京城多数银行提前还贷不收违约金

 

今年年初，北京地区大部分银行将执行贷款利率九折起的优惠政策，一石激起千层浪，面对首套房贷款利率的提高，背负房贷的购房者们再次不淡定了，一些银行贷款购房者开始有了提前还贷的想法。

 

近日，《证券日报》记者走访了部分银行发现，各家银行对于提前还贷的规定和要求各有不同，即使同一家银行的不同支行操作也有细微不同。此外，办理提前还贷手续时，客户要事先提出预约申请，而这个预约时间有长有短，大部分银行一般要求借款人提前半个月提出申请，也有银行要求提前1个月甚至2个月预约。

 

银行业内人士表示，消费者是否适合提前还房贷，依个人情况而定，由于房贷政策收紧，首套房贷款利率的提高，不着急还款的说法不可能适用于所有人。

 

多数银行暂不收违约金

 

调控之下的2017年房地产行业，资金环境收紧之势已显端倪。本报记者最新了解到，近日已有沪上中小商业银行为缓解住房贷款余额压力，要求支行鼓励房贷客户提前还款，甚至对提前还款违约金给予减免优惠。此外，北京、上海这两大一线城市目前低于9折的住房贷款优惠利率已全面绝迹。

 

但是，本报记者调查发现，北京地区多家银行对于房贷客户提前还款，没有任何还款违约金，但也有部分银行是收取提前还款违约金。各家银行对于提前还贷限制条件也有所不同，据了解，目前商业银行针对提前还款大致有3种处理方式，一是，无论何时还款，均不收违约金；二是，12个月内不允许提前还款，此后不收违约金；三是，有些银行规定，如果提前还款就要收取一定的违约金。另外，有的银行要按照与客户当时签订的合同规定来决定是否要收取违约金，同一家银行不同的支行网点具体的实施方案也不同。

 

某国有行的个贷部的工作人员告诉《证券日报》记者：“房贷提前还款如果还贷期不满1年不可以提前还，还贷期不满2年收取一个月的贷款利息，如果还贷期超过2年就不收取违约金，但是如果要提前还款必须提前2个月预约。”　

 

另一家股份制银行的负责人表示，违约金是否收取、什么情况下收取以及具体费率等都会明确写在合同中，具体是否收取违约金还得看贷款行的规定及双方合同约定。总行无统一规定，即使同一家支行放出的贷款，各借款人的合同也会有所差别。

 

“还贷期不满1年我行规定不能提前还款，超过1年的可以提前还款并且不收取任何的违约金，一年只能还一次，过去很多购房人都不习惯‘欠钱’，总是想着无债一身轻，所以手里一有闲钱就赶紧提前还贷，不过现在的情况因人而异”，一家国有大行的有关人士对《证券日报》记者表示，“由于今年年初银行执行贷款利率九折，所以也有很多市民前来咨询想提前还款，此次的政策对于之前买房贷款的购房者没有任何影响，今年元旦之后的都是按照九折来执行，而在这之前的就按照当时的利率优惠实行。以前的利率已经是银行的成本价，甚至是倒贴价了，贷出款后千万不要着急还。”

 

“当然，如果是要换房、购买第二套房等，需要先还完贷款，或者要把房贷还清后再拿去抵押贷更多的钱，这种情况适合提前还款”，上述人士也强调，由于房贷政策收紧，首套房贷款利率的提高，不着急还款的说法不可能适用于所有人。（北京青年报）

 

提前还贷应注意的事项

 

我国的传统观念都是“无债一身轻”，对于习惯“无债一身轻”的购房者来说，办理房贷的提前还贷不失为降低家庭债务的方法。但是，由于各项购房政策的不同，也并非所有购房者都适合提前房贷，因此，关于提前还贷，还是应好好了解后，再做打算。

 

一、提前还贷必须问清要求

 

借款人想提前还贷，必须是在还款半年以上，甚至个别银行要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，所以一般需要一个月左右的时间。此外，各家银行对于提前还贷的要求有所不同，比如有的银行规定提前还贷是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金。

 

二、提前还贷文件需要准备好

 

借款人如果要提前还贷的话，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，便于借款人存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主，最好找专业的担保机构做委托公证，以免出现业主提前还款后，客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。

 

三、提前还贷勿忘退保及解抵押

 

贷款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票，打电话给相关保险公司，预约退保即可。借款人在办理贷款时，银行会办理抵押登记。客户结清贷款后，一定不要忘记去解抵押。借款人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说是完全属于自己的财产。

 

四、并非所有人都最适宜提前还贷

 

由于房贷期限较长，不同时期办理的利率情况也不相同，一部分在2008年贷款买房时利率享受了7折优惠的购房者，如果借款人提前还贷是为了购买新房，那么以目前贷款的基准利率来看，无论是月供还是总利息支出都会高于当年房贷7折时的水平，所以提前还贷也并不划算。如果贷款时没有申请到优惠利率，月供压力较大，且没有投资收益更好选择时，则可考虑提前还贷。

 

除此之外，还有这些不适合提前还贷的：

 

1、用公积金贷款的，或者贷款时享有较大折扣的（一般为8.5折）

 

截止目前，公积金五年期以上贷款利率为3.25%，商业贷款基准利率为4.9%，再加上折扣，执行利率就达到了4.165%，可以说是非常低的水平。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿手中的闲置资金做一些理财更为划算。

 

2、等额本金还款期已过1/3的

 

等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

 

3、等额本息还款已到中期的

 

等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

 

提前还贷后还需注意这些

 

关于提前还贷，并不是完了之后就完全结束了，还是有一些关于税费退还的问题需要注意的。

 

一、到保险公司退还提前期内的保险费

 

在借款人提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期限内的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费。提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限（半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算）、原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值—提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

 

二、到税务部门退还提前期内的税

 

当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。

 

三、降息可以减少还贷利息

 

以个人住房商业性贷款10万元，期限30年采用按月等额还款方式为例，老利率月还款572.8元，采用新利率后月还款下降为539.3元，每月可减少33.5元。在整个贷款期内，原30年10万元贷款到期本息总额为206，208元，新贷款利率到期本息总额为194148元；总计可减少12060元的还款利息。

 

实际上，提前还贷本质上是一种违约行为，需要支付一定的违约金。但如今银行政策改变，不收取提前还贷的违约金，可以说是一种支持提前还贷的行为。只不过提前还贷时一定要谨慎，由于提前还贷成本的提高，因此，购房者若提前还贷，一定要注意上述的问题，以及了解相关的政策。