预售商品房转让需要满足哪些条件

人口的增多，致使房屋的需求量增大，房屋预售是现在房屋销售的主要方式之一，房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。房屋预售是商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据，由于商品房的预售中真正的房屋交接尚未形成。我国法律对商品房预售的条件资格及程序都作了较为详细的规定。

商品房预售应该符合的条件

由于预售中的房屋并未形成，双方仅仅就未来发生的事项做出一个约定，若不对此加以限制，将可能严重扰乱市场经济的正常运行，为此，我国的《城市房地产管理法》中，对于商品房预售情形做出了较为明确的规定，而作为购房者更应该注意预售房屋企业是否具备下列条件。

我国法律明确规定预售房屋企业应该具备下列条件，预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人；按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间；七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；已经同金融机构签订预售款监管协议；已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

预售房屋的转让需要满足的要求

由于在现实生活中，经常发生商品房预购人将购买的尚未竣工的预售商品房再行转让的情形，在是否允许转让，允许转让时需要满足哪些条件才可进行，我国的《城市房地产管理法》中对此规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。即预售合同需要满足以下内容。

首先，转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。因为预售商品房转让主体既是前一商品房预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。

其次，预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售商品房转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。

第三，商品房预购人如果已经履行了法定义务，单纯权利转让、可以不经过商品房预售方的同意，只要通知预售方即可，否则，必须征得原商品房预售合同预售方的认可和同意。但是若存在以下几种情形的，预售商品房的转让行为不应支持。预售商品房转让合同签订后未进行登记的；商品房预购方未按照合同的规定交付定金及未付清合同所规定的房价款三分之二的；预售商品房合同双方发生纠纷诉至法院后均要求解除合同的；预售商品房转让合同双方对该行为有重大误解的；预售商品房转让合同的出让方倒卖合同，牟取非法利益，干扰了房地产市场的。

在现实生活中，商品房预售的行为已属普遍，如果商品房预购人想将自己的预购房屋转让给第三时，一定要符合法定的条件。切不可盲目转让，以免给自己的生活带来困境；同时，作为商品房预购方，在购房时一定将房屋销售方的资质等相关条件审查清楚，只有在对方资质齐全的情况下，才可与对方进行交易。